【正文】 上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。稅務人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第四條）稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當?shù)氐囟悪C關認可的稅務師事務所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產開發(fā)企業(yè)）。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（一）對已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（一）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（二）省稅務機關規(guī)定的其他情況?！薄八摹ⅰ康禺a企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目；（三）直接轉讓土地使用權的；（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。（細則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。同一房地產項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產計算土地增值額。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體。并且強調，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產統(tǒng)一計算增值額?！渌愘M的處理：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（規(guī)程第三十四條）強調建賬建制。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結果報經縣級以上地稅機關合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)?！督魇〉胤蕉悇站株P于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。（江西省地方稅務局公告2011年第6號）（3）規(guī)范房地產企業(yè)土地增值稅核定征收。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務機關發(fā)出《責令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務機關應移交稅務稽查部門檢查。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉讓房地產的處理 按相應的預征率預征稅款（二）清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應退稅款額度占預繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應上報市地稅局審批。（市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）》；補充完善了一系列征管文書。市地稅局負責組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標準，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）（三）清算后補差款的處理土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進行土地增值稅清算、主管稅務機關未下達《責令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務機關對土地增值稅清算審核結束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務機關清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務機關未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應向相關部門提出征管建議。其核定征收率,按國家稅務總局和江西省地稅局相關要求,結合我市實際確定，具體為：轉讓普通標準住宅按3%核定征收，轉讓非普通標準住宅按5%核定征收，轉讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。主管稅務機關根據(jù)研究核準結論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。（規(guī)程第三十三條）（二）核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。主管稅務機關、審核人員的責任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體，應當在受理納稅人清算資料之日起90日內（不含納稅人應主管稅務機關要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領導小組審批。審核收入情況扣除項目審核關聯(lián)方交易行為的審核中介機構鑒證報告的審核。[《江西省地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]（五）清算受理主管稅務機關按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。作出上述規(guī)定，主要是基于嚴肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。即（1）對已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對前款所列第（二）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。三是明確中介規(guī)范：重申了資質、年檢、備案等要求。（規(guī)程第五條）（三）相關法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令[1993]138號）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅[1995]48號）國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函?2010?220號）1國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）1國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）13江西省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）1江西省地方稅務局關于對轉讓二手房征收土地增值稅有關問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）1江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）1江西省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）1江西省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總