【正文】 局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號(hào)）江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號(hào)）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知（贛地稅函?2013?101號(hào)）2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問(wèn)題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號(hào)）2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號(hào)）二、土地增值稅清算實(shí)施（一）前期管理 注意點(diǎn)：項(xiàng)目管理；數(shù)據(jù)分析；調(diào)研評(píng)估；發(fā)票管理。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（3）通過(guò)對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。二、取得收入情況說(shuō)明該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫(kù)3500平方米。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。（四）、取得收入情況說(shuō)明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請(qǐng)清算之日，取得預(yù)售許可證已超過(guò)三年。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。二、簡(jiǎn)答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請(qǐng)分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？請(qǐng)回答房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目及每項(xiàng)內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計(jì)算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。（）必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施（）管理措施?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。九、本約定書(shū)的法律效力（一）本約定書(shū)經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。，并代理甲方向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行解釋。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法稅率略具體計(jì)算步驟（1）計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計(jì)算方法。第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟?。以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人行政管理部門(mén)（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。對(duì)滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開(kāi)展清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?！稐l例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的 扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。二、開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第六，拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題得到明確。土地增值稅清算不認(rèn)可會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原則，在清算時(shí)，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。第二，契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。那么土地增值稅清算應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？第一，清算時(shí)以發(fā)票金額為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。第一篇：關(guān)于土地增值稅清算需要注意的八個(gè)問(wèn)題關(guān)于土地增值稅清算需要注意的八個(gè)問(wèn)題什么是土地增值稅清算？土地增值稅清算指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃立項(xiàng)到全部銷售完畢至少需要三年時(shí)間，土地增值稅相對(duì)其他稅種自身有其很強(qiáng)的專業(yè)特點(diǎn)，包括：宏觀調(diào)控作用大于財(cái)政收入職能計(jì)算復(fù)雜(涉及環(huán)節(jié)多、內(nèi)容多、規(guī)定多)稅率高(最低檔30%，對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)影響大)政策“不清”、強(qiáng)烈的地方特色(各地不統(tǒng)一、有待進(jìn)一步明確)行業(yè)特點(diǎn)突出(涉及行業(yè)知識(shí)多)對(duì)會(huì)計(jì)知識(shí)要求高(成本核算、成本與費(fèi)用的區(qū)分)這些特點(diǎn)都左右著土地增值稅清算工作的正確順利實(shí)施，更要求清算人員有著專業(yè)的財(cái)稅知識(shí)和豐富的清算經(jīng)驗(yàn)，土地增值稅稅率偏高，如對(duì)政策把握模糊，不事前進(jìn)行稅收的整體安排，則會(huì)造成多繳納無(wú)謂的稅款。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。