【正文】 產(chǎn)市場的發(fā)展與競爭。 從而 促使近幾年房價持續(xù)上升，鄂爾多斯房價甚至超過了包頭部分樓盤。 消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 隨著外來開發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢，市場更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求 產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致，打破目前產(chǎn)品單一、營銷模式單一的局面。 目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來將形成“一個中心、兩個支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動和支撐整個城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 （二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 百貨商場主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場主要有：鄂爾多斯購物中心、每天百貨都市、民生商場等均為中高檔定位，就目前的市場情況來看，經(jīng)營情況基本較好。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱。 主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析 主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。 四、市場分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會和潛力較大。 ? 結(jié)論五：零售業(yè)市場快速發(fā)展，市場空白點(diǎn)多 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時期，同時由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時間較短，市場空白點(diǎn)相對較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯 房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個房網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 11 地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 12 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ STRENGTH） ◆項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為明顯 位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。 ◆ 東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對于本項(xiàng)目地塊的容積率沒有限定 本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。 ◆項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 14 [機(jī)會利用 ] 堅(jiān)持采用先進(jìn)營銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營管理模式 項(xiàng)目威脅分析（ THREAT） ◆ 鄂爾多斯商服物業(yè)競爭激烈 鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的時期，近兩年投入使用的 商服物業(yè)面積達(dá)10 多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長 ◆ 近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營失利，給投資者和經(jīng)營戶留下陰影 大興購物公園的持續(xù)低迷，民生廣場步行街的精神不振，使開發(fā)商遭遇了誠信危機(jī)，投資者和經(jīng)營戶對于再開發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。 （二） 產(chǎn)品功能定位 鄂爾多斯首席集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （三） 產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購物、娛樂、餐飲 室內(nèi)步行街 鋪位開間大、通道寬、明亮 層高 米 獨(dú)立商鋪、敞開式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂廣場 四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層 項(xiàng)目配套 休閑廣場、 主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等 （四） 產(chǎn)品經(jīng)營定位 ? 經(jīng)營定位： 一個集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔 服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。 六、項(xiàng)目形象定位 [項(xiàng)目核心形象提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 商業(yè)新名片商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時尚的體驗(yàn)式購物中心 ? 現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念 ? 企業(yè)管理層 鄂爾多斯 周邊各類企業(yè)眾多， 內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司 、 億利科技實(shí)業(yè)股份有限公司 、內(nèi)蒙古神華股份有限 公司、 內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興天然堿股份有限公司 等俱為 鄂爾多斯市上市企業(yè) ,實(shí)力雄厚 .企業(yè)內(nèi)部中高級管理層 ,待遇極為豐厚 ,資金實(shí)力強(qiáng)。 ? 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 19 第二類：具有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚 客戶類型 ? 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬以上的高層管理人士； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； ? 在鄂爾多斯掘到頭金，并看好東勝發(fā)展的外地人士； ? 擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)中高層干部； 投資心理分析 ? 以上人士主要是從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，擁有穩(wěn)定的收入來源，該類人士對投資回報的金融意識較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對返租回報有迫切需求。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個體戶 客戶類型 ? 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年主力軍； ? 在外地 謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人； ? 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 購買心理： ? 該類客戶對欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重。 具有較強(qiáng)的升值潛力是商鋪的特點(diǎn)之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值已經(jīng)有所體現(xiàn)：當(dāng)初低價購買的鋪面往往幾個月甚至幾天后價格就會暴漲，這就是之所以吸引投資旺鋪的最主要原因。 伊金霍洛街（西至達(dá)拉特路，東至準(zhǔn)格爾路） 每天百貨、鄂爾 多斯購物中心、綠洲鞋城等商業(yè)體將核心商圈延 伊金霍洛街向東延伸。其失敗主要原因主要有以下幾點(diǎn)： ? 項(xiàng)目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購物亮點(diǎn)，難以吸引消費(fèi)者，無 法分流購物中心的消費(fèi)人群； ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時間為寒冷天氣，室外步 行街難以讓消費(fèi)駐步游逛，人氣難旺； ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯，讓消費(fèi)者如入迷宮； 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 25 ? 發(fā)展商嚴(yán)重缺乏營銷意識，項(xiàng)目未能引起投資者注意共鳴； ? 經(jīng)營管理不到位，經(jīng)營凌亂，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的整體形象及經(jīng)營檔次。而作為正常商場實(shí)用率一般為 60%，折算為正常商場售價應(yīng)為： 30800*60%=18480 元 /平方米 根據(jù)以上分析，該項(xiàng)目對本項(xiàng)目的參考售價為 18480 元 /平方米（一樓） 例 2：滿達(dá)小區(qū)沿街底商 在鄂爾多斯街靠近伊化路的滿達(dá)小區(qū)現(xiàn)正處拆遷階段，其沿街建筑作為商業(yè)建筑擬整層出售（約 7000 平方米），按建筑面積計(jì)價，售價為 7500 元 /平方米左右，根據(jù)商圈分析，與本項(xiàng)目對比，其修正系數(shù)可取 2，則該項(xiàng)目的參考售價為 7500*2=15000 元，而根據(jù)檔次定位分析，其修正系數(shù)可取 ， 則最終參考售價為 15000*=22500 元 /平方米。四層未列入內(nèi) 總售價： 31144㎡ 11208 元 /㎡ =349067308元 注 :按估算，本項(xiàng)目使用率約為 52%計(jì) ,即建筑面積 =套內(nèi)面積 /58%，以上總售價將一至三層全列入銷售，未將預(yù)租予家電商場的面積（建筑面積約 4000 平方米， 4000*7000=28000000）扣除。 (四 )項(xiàng)目風(fēng)險分析 項(xiàng)目 基本值 售價變化 售價變化 5% 5% 10% 10% 銷售總額 320xx0000 304000000 336000000 288000000 3520xx000 總成本 (萬元 ) 209830000 209830000 209830000 209830000 209830000 利潤總額（萬元） 110170000 94170000 126170000 78170000 142170000 所得稅 36356100 31076100 41636100 25796100 46916100 稅后利潤 73813900 63093900 84533900 52373900 95253900 稅后利潤率 % % % % % % 項(xiàng)目 基本值 成本變化 成本變化 5% 5% 10% 10% 銷售總額 320xx0000 320xx0000 320xx0000 320xx0000 320xx0000 總成本 (萬元 ) 209830000 199338500 220321500 188847000 230813000 利潤總額（萬元） 110170000 120661500 99678500 131153000 89187000 所得稅 36356100 39818295 32893905 43280490 29431710 稅后利潤 73813900 80843205 66784595 87872510 59755290 稅后利潤率 % % % % % % 注：調(diào)整項(xiàng)目中 []號代表下降 ,[+]號代表上升。 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元 項(xiàng)目利潤 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320xx0000 一、二、 三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 五 稅后利潤 73。 可銷售面積約為 16600 ㎡，約占 47%；招商面積約 33300 ㎡，占 95%。 后面所有測算 ,項(xiàng)目總售價按 320xx0000 元 計(jì) 租賃收入估算 區(qū)域 面積 （ ㎡） 租 金（元 /㎡ /月） 月租金（元 /月） 年租金（元 /年） 備注 超市 負(fù)一層 8000 28 224000 2688000 主力商家整體出租 獨(dú)立鋪位 負(fù)一層 1600 28 44800 537600 出租超市由其支配 家電區(qū) 三層 4000 28 1120xx 1344000 家電商場整體出租 大型娛樂餐飲 四層 10000 15 150000 1800000 整體出租 合計(jì) 23600 530800 6369600 指標(biāo)：只租不售的 總租賃面積約 23600 ㎡ 每月租 金收入： 530800元 ,年租金收入 6369600元， 因一、二、三層售后包租或返租銷售部分的租金收入與租金支出基本相抵，因而未列入內(nèi)，另負(fù)一層獨(dú)立鋪位分割出租可能性較小，按整體租予超市計(jì)。 可銷售面積約為 16600 ㎡，約占 47%；招商面積約 33300 ㎡，占 95%。 ? 該項(xiàng)目實(shí)行三年返租，年回報 8%，三年租金一次返還。 ? 次級商圈： 達(dá)拉特路（除以上區(qū)段外） 鄂爾多斯街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路） 鄂托克街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路） 準(zhǔn)格爾路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街） 杭錦路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街） ? 其它輻射區(qū)域： 杭錦路、準(zhǔn)格爾路、伊金霍洛街、鄂爾多斯街、鄂托克街等其它路段； 伊化路、烏審街、天驕路等。 銷售定價原則：位置差異、交通差異、樓層差異、質(zhì)素差異、面積差異 （四）項(xiàng)目租 /售價格定價過程 東勝區(qū)各商圈租金水平分析 （