【正文】 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設計費 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計算 4 設計招投標管理費 / ? 按總投資的 %計 5 施工招投標管理費 / ? 按總投資的 %計 6 審圖及設計咨詢費 6 ? 按地面總建筑面積計 7 施工監(jiān)理費 10 ? 按地面總建筑面積計 8 質(zhì)監(jiān)費 / ? 按建安費的 %計 9 施工證費 / ? 按建安費的 %計 10 測繪費 1 ? 按地面總建筑面積計；含竣工測繪 11 可行性報告編制費 / 12 臨水臨電費 / 13 竣工圖編制 3 四 配套費用 1 住宅配套費用 ? 用地紅線外 （ 1） 大市政配套費 320 ? 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計 （ 2） 排水配套費 15 ? 按地面總建筑面積計 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 【 定價思路 】 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 范例 1： 市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標） 權重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標 70% / / / / 建筑規(guī)模 10% 1 1 社區(qū)景觀 10% 1 1 立面設計 10% 1 1 內(nèi)部裝修 15% 1 1 戶型設計 10% 1 1 1 1 物業(yè)管理 8% 1 1 1 1 附加因素 7% 1 項目周圍環(huán)境指標 30% / / / / 交通狀況 10% 1 1 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 1 合計 100% / / / / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 深圳某高級公寓的項目定位 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。因此，易居方面立即組織專案小組討論會 …… 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 有實力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。起居生活有身份標志的尊貴府邸。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 3. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 細節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動感應手扶電梯方便業(yè)主上下 。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料，抗拒海風侵蝕。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設計 ——從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 3. 離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護區(qū)景觀和市區(qū)海景。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領高，比金領低一點的灰領階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風情。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 隨著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ …… 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。 接下來是案例分享部分 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價 /租金。 2 室外附屬工程費用 ?綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警 （ 1） 綠化建設費 12 ?按住宅建筑面積計 （ 2） 供水管道工程費 ?按地面總建筑面積計 （ 3） 燃氣管道工程費 21/24 ?按住宅建筑面積計；煤氣 21元 /平方米、天然氣 /平方米計 （ 4） 電話通訊工程費 ?掛空式： /平方米；暗埋式：多層20元 /平方米，高層 /平方米 （ 5） 電力工程費 145 ?按地面總建筑面積計 （ 6） 小區(qū)智能化 50 ?按住宅建筑面積計 （ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費 10 ?按地面總建筑面積計 （ 8） 有線電視工程費 5 ?按住宅建筑面積計 （ 9） 道路及附屬設施 25 ?按住宅建筑面積計 3 人防工程建設費 60/45 ?按地面總建筑面積計 五 其他費用 1 管理費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費用 / ?按銷售收入約 2%計 3 不可預見費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 4 財務費用 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構，幕墻 /鋁板 /進口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級 高層旅館 33003700 ?無星級 國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及