【正文】 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 產(chǎn)品價(jià)格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。 主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭更為激烈、未來市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 0 P3 10 36 8 4 P4 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位： 萬平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對(duì)周邊配套的補(bǔ)充，規(guī)模較大項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ?車位情況 通過對(duì)各項(xiàng)目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車位提供情況。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 價(jià)格分析 價(jià)格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時(shí)考慮的主要因素之一，在很多情況下價(jià)格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時(shí)，價(jià)格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要針對(duì)選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況，我們?cè)噲D解決如下問題： ?項(xiàng)目價(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關(guān)系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點(diǎn) 樣表：樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況 項(xiàng)目 頻次 最早 最晚 時(shí)間 密度 (次 /月 ) 費(fèi)用(元 ) 月均廣告費(fèi) （元 /月） P1 82 0113 021016 651 7,287,170 335814 P2 12 02418 021017 182 841,070 138638 P3 40 01316 021031 594 3,833,920 193632 P4 12 01118 01102 257 1,207,990 141011 P5 12 02529 021016 140 1,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問題。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 本部分首先得出以上三部分分析的結(jié)論，總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個(gè)案的市場(chǎng)情況，全面了解項(xiàng)目目前所面對(duì)的市場(chǎng)情況。 項(xiàng)目定位建議 本部分結(jié)合市場(chǎng)分析的結(jié)論及初步建議（初步市場(chǎng)定位），對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價(jià)格定位）。 市場(chǎng)定位的要素：目標(biāo)區(qū)域 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目檔次 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 成本加成法 【 定價(jià)思路 】 成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過對(duì)合理利潤空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 通過市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。 【 樣本選擇 】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 情景三： 通過市場(chǎng)研究，我們得到了如下的結(jié)論： 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭項(xiàng)目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項(xiàng)目 也比較多，競(jìng)爭比較激烈。 地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場(chǎng)消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 購買用途 度假為主。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生等。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 案例討論 根據(jù) SWOT分析的結(jié)果和 “ 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅 ” 的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點(diǎn)： 突出海景資源優(yōu)勢(shì)、做到海景價(jià)值最大化 通過項(xiàng)目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足 注重品質(zhì)和品位 體現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)懷 …… 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會(huì)所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級(jí)物管 都市全海岸悠游尊貴府邸 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 香堤雅鏡 —— 小空間，大感覺！泰式風(fēng)情園林，濃濃度假風(fēng)格，令項(xiàng)目的園林別具風(fēng)格；整體園林架高 ，內(nèi)景遠(yuǎn)處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！ 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 商業(yè)配套 ——不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場(chǎng)所，寓生活與度假之中。 開通從皇崗口岸到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主住戶接送專車，方便香港客戶穿梭深港兩地，提供更加便利的交通網(wǎng)絡(luò) ! 設(shè)立 2200平方米的國際雙語幼兒園，為業(yè)主子女方便就讀。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 分享結(jié)束！ 謝謝傾聽 … 點(diǎn)郵： 電話： 02156386872 傳真： 02156386490 如需業(yè)務(wù)垂詢，請(qǐng)聯(lián)系：易居中國 | 咨詢中心 劉文超 總監(jiān)