房地產項目前期策劃的理論與實踐(ppt69)-前期定位(文件)
【正文】 體量修正建議 （ ? 鄭州新長城） 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)成本是多少 問題 ?不同物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的開發(fā)成本是多少 （ ? 鄭州新長城） 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)成本是多少 收集成本數(shù)據(jù) ?土地成本 ?資本成本 ?建安及設備系統(tǒng)成本 ?環(huán)境和配套成本 ?稅費 ?管理和營銷費用 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)成本是多少 比較與分析 （ ? 鄭州新長城） ?實際投入最小 ?總成本最低 ?總成本最大 ?最符合開發(fā)類型組合及體量計劃 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)利潤是多少 問題 ?在既定物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的條件下，根據(jù)成本比較與分析，不同方案的開發(fā)利潤是多少 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)利潤是多少 比較與分析 ?投資利潤率最高 ?利潤總額最大 ?利潤實現(xiàn)時間最短 ?最符合開發(fā)類型組合及體量計劃 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)風險有多大 問題 ?在根據(jù)物業(yè)開發(fā)類型組合及體量比較分析開發(fā)成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?開發(fā)風險有多大 比較與分析 ?物業(yè)開發(fā)類型及體量對成本和利潤變化的敏感性 ?成本對利潤變化的敏感性 ?銷售價格對利潤變化的敏感性 ?銷售周期對利潤變化的敏感性 ?上述因素同時在各種方向和強度變化時對利潤變化的多因素敏感性分析 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?項目適合這個企業(yè)嗎 問題 ?好項目并非適合所有的企業(yè)，單純分析項目的可行性而不考慮企業(yè)自身條件往往蘊藏著潛在危險 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?項目適合這個企業(yè)嗎 必須考慮的企業(yè)因素 ?品牌形象 ?發(fā)展戰(zhàn)略 ?核心競爭優(yōu)勢 ?管理機制和經營思想 ] ?規(guī)模、實力和人力資源 ?管理層決策風格 ?投資預期 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?項目適合這個企業(yè)嗎 必須考慮的企業(yè)因素 ?資源整合能力 ?融資 ?政府關系 ?對專業(yè)服務機構資源的利用與協(xié)調 土地投資可行性分析 內容、流程、方法 ?土地投資可行性分析結論 關鍵點 ?土地能否購買（為什么不能購買） ?買來能做什么 ?能賺多少錢 ?風險有多大 ?地價上限應是多少 ?項目風險評估和規(guī)避方法 項目前期發(fā)展策劃 ?進行項目發(fā)展策劃的基礎 ?地價已定 ?用途已定 ?規(guī)劃要求已定 ?投資機會分析完成 ?如果上述結論未定，則需要補充確定 項目前期發(fā)展策劃 定位 ?目標市場定位： ?在特定地塊規(guī)劃條件下，通過細分市場研究選擇目標市場組合，并描述目標市場的需求特征和規(guī)模 （ ? 蔚藍海岸） 項目前期發(fā)展策劃 定位 ?目標市場定位工作的主要內容：
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