【正文】 奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 31 31 樓盤規(guī)模 區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表 項目名稱 項目規(guī)模（住宅） 銷售情況 發(fā)展商 水榭花都 萬M2 新天國際名苑 萬M2 開盤 國際房地產(chǎn) 安柏 在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風(fēng)險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。華僑城 美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨享荔枝公園全景觀 從目前來講， CBD 的片區(qū)價值在這里更真實！ 附件 4：羅湖要建華爾街 中心區(qū)： 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 33 33 深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化， 商業(yè)配套及幼兒園已將落成， 155 兆極速上網(wǎng)； 風(fēng)景好，綠化率高，配套齊， 環(huán)境優(yōu)越，交通便利 黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑， 深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地 培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代 綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間 為追求更 高層次的生活公元前 605 年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。 羅湖 CBD、環(huán) CBD： 金眾水榭花都：市 中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū) 碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使 波托菲諾海濱城 萬M2 20xx 年下半年 招商地產(chǎn) 碧海云天 30 萬 M2 內(nèi)部認購，五一前 開盤 京基地產(chǎn) 紅樹西岸 25 萬 M2 20xx 年初 百仕達地 產(chǎn) 金域藍灣 一期 萬M2 萬科地產(chǎn) 泰華地塊 25 萬 M2 未推出 泰華地產(chǎn) 金地 四、競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析部分 本區(qū)域與外區(qū)域樓盤的競爭，其實質(zhì)上是片區(qū)之間的競爭，在這里我們重點分析片區(qū)競爭特點。我們也可以預(yù)見，隨著深港一體化進程的推進，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。 價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 29 29 港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。從比例上看。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標準還是有少許差異。教育程度高的客戶希望購置 8001200 平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高 很多。 希望購置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱 從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在 5 萬以上和 5 萬以下人數(shù)分別占全部被訪者 46%和 54%。 ? 香港居民對深圳地產(chǎn)商的認知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過 10%，樓盤也僅有百仕達華源的提及率超過 5%，總體上來說對深圳發(fā)展商不了解。 信息來源： ? 香港居民獲取深圳樓盤信息的主要來源是香港的報紙和電視媒體，其中香港報紙以《東方日報》、《蘋果日報為主》，深圳本地報紙等 媒體的影響力很?。? ? 各種報章媒體中，閱讀率最高的是時事新聞、財經(jīng)和娛樂信息； ? 多數(shù)香港居民會利用長假期到深圳看樓，看樓的渠道方式有三種，一是先參觀深圳樓按在香港的展會，然后再有目的的到深圳看樓，二是自己到深圳尋找樓盤信息，三是到深圳口岸去做看樓專車。（堅尼系數(shù)越接近 1，貧本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 25 25 富懸殊越嚴重），目前香港人均月收入中位數(shù)為 1 萬元。 另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購房信息的較少。中國加入 WTO 后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。在所有提及當中，約36%提及世聯(lián)， 35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當分散。其中，約 30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素 正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。 準備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。 購房者月供主要集中在 10002500 元 /月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù) M0=1950 元。 量入為出的月供 購房者首供能力 31 萬以上占 8％， 21－ 30 萬占 12％， 16－ 20萬占 14％， 11－ 15 萬占 25％， 5－ 10萬占 41％。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 17 17 期望合理價格水平： 40006000 元 在購房者心目中，價格在 4000 元以下占 24％， 4001－ 5000元占 42％， 5001－ 6000 元占 23％ ， 6001－ 7000 元占 7％， 7001－8000 占 2％， 8000 元以上占 2％。 最希望的面積是 90110 平方米 在希望購房面積的選擇 上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購置面積在 70 平方米以下的比例不高。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 16 16 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇 1 房的占 4％， 2 房占 16％， 3 房占 58％， 4 房占 3％， 5 房占 3％；多次置業(yè)的， 1 房占 4％， 2 房占 10％， 3 房占 40％， 4 房占 24％， 5房占 6％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 與家庭月收入交叉分析： 交叉分析結(jié)果顯示，收入在 5000 元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修 55％；收入在 5000－ 8000 元的，選擇毛坯房占 35％，基本裝修占 65％；收入在 8000－ 10000 元的，選擇毛坯房占 60％，基本裝修占 40％；收入在 10000 元以上的，選擇毛坯房占 65％，基本裝修占 35％。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 13 13 福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占 22％，福田占 53％，南山占 9％，其他占 16％。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。 麗晶 天然居 黨校 20xx年 —— 安 柏 麗晶 、 天然 居 全面 滲透 策 略（燈箱） 新興酒店 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 12 12 問卷分析 20xx 住宅消費市場調(diào)查 為了把握深圳住宅消費的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問 （有效樣本 657 份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點。華僑城 片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。 東門 汽車站 木頭龍 怡景花園 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 11 11 這種營銷手法的變化不無讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營銷逐漸從產(chǎn)品營銷、形象營銷、概念營銷、整合營銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營銷的味道。 地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。針對特定的消費層面，進一步的細分市場，采取準確制導(dǎo)性的供給和營銷，是降低開發(fā)風(fēng)險的不二選擇。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢的加強，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等 3050 萬平方米的樓盤為大盤，但20xx 年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新都市主義與住宅郊區(qū)化 關(guān)內(nèi)、關(guān)外開發(fā)量比較0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年關(guān)外 關(guān)內(nèi)本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 9 9 從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭的事實，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點。