【正文】 低說明銷售面積的增長落后于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能力得到進一步增長，大件消費、趨前消費觀念進一步形成。 這 6 項 措 施 在 20xx 年 逐 漸 實 施 ， 落 到 實 處 ， 在 20xx年 逐 漸 成 熟 ， 這 將 提 高 深 圳 市 的 外 來 人 口 增 長 速 度 ， 人 口的 增 長 將 直 接 促 進 房 地 產(chǎn) 市 場 的 增 長（ 60 年 代 的 香 港 房 地產(chǎn)市場 的 快 速 增 長 就 是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 利 率 的 不 斷 調(diào) 低 ， 為 開 發(fā) 商 降低融資 成 本 ， 增 強 購 買 力 提 供 了 良 好 的 金 融 條 件 。 各項貸款余額 2861 億元，增長 %，其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 消 費 指 數(shù) 自 20xx年 第 一 次 超 過 GDP 增 長 速 度 后 與 之 持平。 20xx 年 當(dāng) 年實 現(xiàn) 全 市 GDP 總值 1908 億 元 ，同 比 增 長 了 %，高 出 預(yù)期目標(biāo) 的 個 百 分 點 。 20xx 年 深 圳 市 人 均 GDP 達到 萬 元 人 民 幣 。 居 民 消 費 水 平 提 高 ， 商 品 房 、 旅 游 、 小 汽 車 成 為 消 費的 熱 點 ， 20xx 年 汽 車 銷 售 量 增 長 3 成 ，百 戶 居 民 家 庭 小 汽車擁有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 5 5 產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 房 地 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 品 銷 售 與 企 業(yè) 盈 利 在 各 行 業(yè) 中 持 續(xù) 位 居高位， 且 在 不 斷 提 高 。 房地產(chǎn) 政 策 深 圳 市 規(guī) 劃 國 土 局 于 20xx 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三項 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 的 公 告（ 深 規(guī) 土 告 [20xx]0 0 03 號 ），分 別 對 建 立 土 地 有 形 市 場 、 提 高 預(yù) 售 門 檻 兩 項 內(nèi) 容 作 出 了產(chǎn)品銷售價格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ）企業(yè)盈利景氣指數(shù)40608010012014016020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)120）本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 6 6 規(guī) 定 ： 要 求 嚴 格 執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價 款 ； 禁 止 未 獲 得 預(yù) 售 許可 證 前 的 內(nèi) 部 認 購 ； 未 交 清 地 價 款 以 前 的 土 地 嚴 格 限 制 拍賣。 小結(jié)： 各項經(jīng)濟指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。 政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 8 8 新樓住宅銷售面積01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年份銷售面積（萬平方米） 三級市場/ 二級市場交易量比較% %%% %%%%41. 15 %%%%%%%%%%%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年份比值 在批準預(yù)售面積大幅上漲的同時，新樓住宅銷售面積的增長是有限的和不明顯的，說明目前還有較多的項目開發(fā)有較 大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。 大盤時代到來 項目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬㎡%7 萬㎡以上%0 ～1 萬㎡%1 ～2 萬㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 20xx 年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項 目的 規(guī)模 ，推 售面 積 在 4 萬 平方 米以 上的 項 目占 全市 的％。可是，我們一方面可以看到某些樓盤價格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問津、銷售困難，而有樓盤價格卻逆市出現(xiàn)上揚勢頭，行情一路看漲。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。 20xx 年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動則就是幾個整版，小了 不 行 呀 ， 沒形 象 ， 美 廬 錦 園 開 盤 就 是 五 個 整版 ， 黃 埔 雅 苑 到 在特報、商報、南方都市報共發(fā)布了 29 次 28版廣告。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化 —— 高成本營銷 —— 價格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價格大戰(zhàn)。如泛華僑城地區(qū)，各盤均在推廣中貫徹著這一點，以期達到多贏的局面。 三、內(nèi)外銷市場需求分析 說明：在前一部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不在贅述，本篇主要針對消費者需求進行分析。這一方面說明深圳置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置 業(yè)的客戶約占四分之三。 兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡 的居住區(qū)域在羅湖的只有 40%。 最愛的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占 44％，多層占 33％，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準的選擇上，毛坯房占 40％，廚衛(wèi)裝修占 34％，普通裝修占 19％，精裝修占 7％。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。這可能源于深圳城市的人口特殊性對房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。整體首供中位數(shù) M0= 萬。 1 環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 購房者的年齡段主要集中在 2529 歲之間，占 46%；其次是3035 歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套 、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。由此看 出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認同度比較低或者基本不認同。由此看來，萬科長期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開花結(jié)果，其他開發(fā)商則仍須努力。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 23 23 地區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由 表可見，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué)校而買房。 人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有 91年的 31 歲上升至 36 歲。 置業(yè)區(qū)域 外銷區(qū)域?qū)哟畏治鰣D0%10%20%30%40%50%60%70%口岸、蓮塘 布吉 翠竹、東門 其他片區(qū)外銷比例 置業(yè)人群分析 根據(jù)香港規(guī)劃署的官 方調(diào)查報告 港人內(nèi)地置業(yè)的人群 81%是男性； 年齡中位數(shù)為 41 歲， 4554 之間年齡組占最大比例 %； 月收入中位數(shù)為 萬元港幣，其中 48%的人月收入在 1 萬元港幣以下； 教育程度 54%屬于中專或預(yù)科，大專以上教育程度占 % 行業(yè)劃分： %從事批發(fā)、零售、進出口貿(mào)易， %從事制造業(yè)。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。 對中小面積的需求仍為主流 總體看，客戶希望購房面積在 600800 尺之間和 8001200 尺比例近似，對超過 1200 尺需求變小；客戶對超過 1200 尺面積的需求變化范 圍的選擇有 1200 尺到 3000 尺之間。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 多數(shù)希望帶裝修 香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標(biāo)準基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有 63%的客戶希望豪華裝修，搬進去就可以直接?。患s 37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準，可以參考。這可能與計劃購置 100 萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關(guān)。 理性置業(yè)區(qū)間 從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算 70 萬以下占 49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù) =74 萬。從比例上看，家庭月收入與購房本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 30 30 預(yù)算之間的差異比較大。 競爭片區(qū)判斷： 高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林 口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸 價格競爭區(qū)域：景田、景田北 都市競爭區(qū)域：羅湖 CBD 及周邊、上海賓館 環(huán)香蜜湖片區(qū) 中心區(qū) 泛華僑城片區(qū) 深圳灣區(qū) 羅湖 CBD 、環(huán)CBD 前后海 藍色鹽田 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您