【正文】 處保安崗位分布表 序號(hào) 崗位 人數(shù) 工作范圍 備注 1 西門(mén) 1 門(mén)崗值班 早班加 1人車(chē)輛管理 2 北門(mén) 1 門(mén)崗值班 早班加 1人車(chē)輛管理 3 巡邏 1 兩棟高層 4 巡邏 1 幼兒園 /商業(yè)用房 中班加 1人 5 巡邏 2 十三棟多層 6 小計(jì)（人） 6 7 合計(jì) 21 （ 5）環(huán)境管理部 —— 環(huán)境部長(zhǎng) 1人：全面負(fù)責(zé)高校住宅小區(qū)的環(huán)境管理工作。 綜合管理部長(zhǎng) 大專(zhuān)以上 二年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO9000質(zhì)量管理等體系，具有一定的溝通、協(xié)調(diào)能力，能熟練使用計(jì)算機(jī)，辦事有條理，工作嚴(yán)謹(jǐn) 認(rèn)真。 環(huán)境部長(zhǎng) 高 中以上 一年以上相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和管理能力，有一定環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)。 清潔工 初中以上 一年以上清潔服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)熟練，身體健康，肯吃苦耐勞。 20xx年 1月今 南昌分公司經(jīng)理兼南昌華龍國(guó)際大廈管理處經(jīng)理。 3．提高員工的服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，為社會(huì)、為江西南昌市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。埡謱痼縈咡笆瓨邏怟責(zé)贌 ?冃寨部鎦廄勄織繘哥巹埡該嵜伌Ｅ丼櫛挨跏醡笆瑓俻粁襂沞寬旹埡謌 ?帹桮掞孅雥嵜伀鞁觛轌裹埡訛攏弁ゅ冹宄瘃豴斌咧挶刌 ?俁諏埡該嵜伽萰辦嬄夌 ?俛迢嘟隡笆琴?zèng)M廐揘騂」 1 培訓(xùn)管理流程圖 培訓(xùn)由綜合管理部總負(fù)責(zé)，其它部門(mén)協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格按質(zhì)量管理體系要求實(shí)施培訓(xùn)，并根據(jù)實(shí)際工作需要進(jìn)行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落到實(shí)處，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)管理水平提高 。 4．培訓(xùn)計(jì)劃充分考慮業(yè)主（住戶(hù)）意見(jiàn)調(diào)查的反饋意見(jiàn)。 8．實(shí)行內(nèi)部講師制度，選擇內(nèi)部具 豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)又有一定理論水平的員工擔(dān)任內(nèi)部講師。 三、培訓(xùn)內(nèi)容 1．黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德。 5．職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)意識(shí)與服務(wù)禮儀（語(yǔ)言規(guī)范、行為規(guī)范、儀態(tài)規(guī)范、接待規(guī) 范等）。 9．江西南昌市當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情及高校住宅小區(qū)基本情況、物業(yè)管理重點(diǎn)、特點(diǎn)。 4．外送培訓(xùn) 選派骨干參加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及部門(mén)經(jīng)理上崗證培訓(xùn)，所有管理員參加物業(yè)管理企業(yè)管理員上崗證培訓(xùn)，接受最新信息，不斷提高管理水平，并取得相應(yīng)證件。 組織中層管理人員、業(yè)務(wù)骨干到國(guó)內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)、本公司優(yōu)秀物業(yè)管理處參觀考察，并就參觀考察心得與日常工作中發(fā)生的典型案例進(jìn)行專(zhuān)題討論，提高員工實(shí)際工作能力和處理應(yīng)急事件的應(yīng)變能力。 加強(qiáng)對(duì)員工言行規(guī)范、儀容儀態(tài)的培訓(xùn)。埡詞祻簇249。埡讅冹嬇249。 水電管理人員 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃定期安排 公司技術(shù)委員會(huì)成員 公司培訓(xùn)教材 提高設(shè)備管理技能 綠化人員 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃定期安排 公司技術(shù)委員會(huì)成員 公司培訓(xùn)教材 提高綠化維護(hù)技能 保潔人員 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃定期安排 公司技術(shù)委員會(huì)成員 公司培訓(xùn)教材 提高清潔衛(wèi)生技能 保安人員 根據(jù)培 訓(xùn)計(jì)劃定期安排 公司技術(shù)委員會(huì)成員 公司培訓(xùn)教材 提高安全保衛(wèi)技能 義務(wù)消防隊(duì) 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃定期安排 公司技術(shù)委員會(huì)成員 公司培訓(xùn)教材 提高消防防范技能 升職培訓(xùn) 新升任班長(zhǎng)以上人員 公司人事部任命適時(shí)安排 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 公司培訓(xùn)教材 培養(yǎng)系統(tǒng)的管理能力，提高思考和決策問(wèn)題的高度，了解各部門(mén)溝通程序。 強(qiáng)化培訓(xùn) 擬轉(zhuǎn)正員工 轉(zhuǎn)正前、后 培訓(xùn)師 公司培訓(xùn)教材 進(jìn)一步領(lǐng)會(huì)公司理念，提高工作技能，適應(yīng)公司發(fā)展的需要 在職培訓(xùn) 公司各級(jí)各部員工 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃定期安排 培訓(xùn)師、外聘講師 相關(guān)教材 培養(yǎng) 各級(jí)職員良好職業(yè)思維習(xí)慣，深入認(rèn)同企業(yè)文化理念，學(xué)習(xí)工作作技巧，加強(qiáng)自我規(guī)劃。旴閉宒指249。日常工作中，以《員工手冊(cè)》服務(wù)規(guī)范為準(zhǔn)則規(guī)范自身形象。 管理處鼓勵(lì)員工參加各級(jí)各類(lèi)培訓(xùn)、取證學(xué)習(xí)，并為他們提供時(shí)間和學(xué)習(xí)條件方面的方便，對(duì)取得優(yōu)異成績(jī)和相應(yīng)證書(shū)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立員工自學(xué)成才、自 我提高、人人奮發(fā)向上的良好風(fēng)氣。 6．崗位輪訓(xùn) 有意識(shí)地讓骨干員工先后承擔(dān)不同的工作，拓寬員工的知識(shí)面，增強(qiáng)各部門(mén)相互協(xié)調(diào)的能力，提高綜合管理水平和工作效率。 2．公司集中培訓(xùn) 根據(jù)公司培訓(xùn)計(jì)劃，公司經(jīng)常組織舉辦一些物業(yè)管理及相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以不斷提高員工專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè) 道德修養(yǎng)。 7．加強(qiáng)員工專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)。 3．公司規(guī)章制度和企業(yè)理念。 10．做好內(nèi)部講師講稿、教案的審查工作，指導(dǎo)內(nèi)部講師做好教學(xué)工作，做好對(duì)內(nèi)部講師的考核評(píng)定工作。 6．培訓(xùn)以員工自學(xué)為基礎(chǔ)，綜合管理部負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)教材、指定參考書(shū)，為員工自學(xué)提供條件。 2．加強(qiáng)員工新技術(shù)、新技能、新理念的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和管理水平。 二、培訓(xùn)管理 249。 一、培訓(xùn)目標(biāo) 1．發(fā)揮培訓(xùn) 的再教育功能，在員工中樹(shù)立正確的人生觀、價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明，倡導(dǎo)愛(ài)國(guó)主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛(ài)崗敬業(yè)的良好道德風(fēng)尚。 20xx年 3月 20xx年 6月 深圳市龍城物業(yè)管理有限公司廣州市中級(jí)人民法院管理處副經(jīng) 理，負(fù)責(zé)日常技術(shù)、管理方面工作。 保安員 初中以上 退伍軍人或保安專(zhuān)業(yè)學(xué)校畢業(yè)，男身高 170CM以上，女身高 160CM以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 工程部長(zhǎng) 大專(zhuān)以上 三年以上機(jī)電設(shè)備維護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO9000質(zhì)量管理等體系，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和管理能力，專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)扎實(shí)，動(dòng)手能力強(qiáng)，有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)。 —— 清潔工 13人：負(fù)責(zé)清潔保潔工作。 2． 4安全管理部 —— 部長(zhǎng) 1人：負(fù)責(zé)安全管理部工作。 2． 2綜合管理部 —— 部長(zhǎng) 1人：負(fù)責(zé)質(zhì)量檢查和控制、綜合調(diào)度、各部門(mén)之間的溝通和協(xié)調(diào)、協(xié)調(diào)進(jìn)行信息處理，并兼客戶(hù)服務(wù)。 4．為降低管理成本，減少小區(qū)業(yè)主的支出，在滿足日常管理的情況下，人員要求一專(zhuān)多能、精干高效。我們將以政治思想過(guò)硬，責(zé)任心強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有知識(shí)、 有經(jīng)驗(yàn)、有技能為用人標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)多種考核、面試方式，建立一支以目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的高效率的高校住宅小區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍。 采取自辦培訓(xùn)、聯(lián)辦培訓(xùn)、外送培訓(xùn) 、參觀學(xué)習(xí)等方式，為打造物業(yè)精品提供智力和能量支持。 自接管之日起 ：協(xié)助舉行社區(qū)文化活動(dòng)，展現(xiàn)江西南昌市的風(fēng)采和中華民族文化的魅力。制定、實(shí)施建筑物內(nèi)、外公共區(qū)域、室內(nèi)外各部位詳細(xì)的日、周、月、季等清潔保潔內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。做好消防設(shè)備設(shè)施的日常巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，消除隱患，每半年組織一次消防演習(xí)。每年由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、安全性能進(jìn)行一次勘測(cè)、鑒定，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行科學(xué)維護(hù)。制定崗位工作要求及考核評(píng)分方法，量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，實(shí)行月考核、末尾淘汰考核（操作層每半年一次、管理人員每年一次）。各工種上崗前先進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并考取內(nèi)部上崗證后方可上崗。 自接管之日起 ：每月結(jié)算，每年預(yù)算，成本控制，財(cái)務(wù)分析，每季度向業(yè)主公布一次財(cái)務(wù)狀況。 自接管之日起 （住戶(hù)）意見(jiàn)調(diào)查：認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主（住戶(hù)）意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)方式和提高服務(wù)質(zhì)量，努力超越業(yè)主（住戶(hù)）的需求。 中標(biāo)后開(kāi)始 ，結(jié)合我公司多年進(jìn)行規(guī)范化管理的經(jīng)驗(yàn)，制定切實(shí)可行的各項(xiàng)規(guī)章制度，編制質(zhì)量管理體系文件。 中標(biāo)后即開(kāi)始 ：對(duì)各工種進(jìn)行上崗前培訓(xùn)。 中標(biāo)后一周內(nèi) ,熟悉物業(yè)情況。 ● 實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制。 2．信息處理 ● 綜合管理部通過(guò)各種渠道獲得信息，進(jìn)行分類(lèi)、整理，調(diào)度、協(xié) 調(diào)責(zé)任部門(mén)處理，跟蹤回訪處理結(jié)果，重大事項(xiàng)向經(jīng)理匯報(bào)，暫時(shí)無(wú)法處理的事項(xiàng)及時(shí)向業(yè)主（住戶(hù)）作出解釋或另行約定時(shí)間處理，管理處沒(méi)有能力處理的問(wèn)題及時(shí)向高校住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和公司匯報(bào)。 ● 每半年組織召開(kāi)一次業(yè)主（住戶(hù)）意見(jiàn)征詢(xún)會(huì)。 （ 5）按“閉環(huán) +激勵(lì)”控制系統(tǒng)，管理處“自上而下”和“自下而上”形成互相約束體系，公司質(zhì)量管理部定期檢查，確保管理體系正常運(yùn)作。管理處嚴(yán)格自律，在法律法規(guī)及相關(guān)合同約定范圍內(nèi)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、完善的服務(wù)，不濫用權(quán)力、不推卸責(zé)任。同時(shí)定期舉行行業(yè)法規(guī)知識(shí)宣傳學(xué)習(xí)工作和行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn)的學(xué)習(xí)借鑒工作。從高校住宅小區(qū)管理處內(nèi)部的 管理服務(wù)機(jī)制來(lái)說(shuō)，完善其自我約束機(jī)制的實(shí)質(zhì)，就是要遵循自律性規(guī)律進(jìn)行管理。 4．公司及管理處內(nèi)部監(jiān)督 （ 1）公司質(zhì)量部門(mén)對(duì)管理處進(jìn)行質(zhì)量考核、管理處各職能部門(mén)相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。所有員工佩帶工作牌上崗，以便公開(kāi)接受監(jiān)督。我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長(zhǎng)基本上都是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng) 上崗的，“不拘一格選人才”是我們公司長(zhǎng)足發(fā)展的動(dòng)力源泉。 ④參與 —— 激勵(lì)的重要方式 激勵(lì)每一位員工都成為優(yōu)秀員工；信任員工，讓員工參與有關(guān)組織目標(biāo)、計(jì)劃以及同他們切身利益有關(guān)的決策；信賴(lài)員工，認(rèn)真聽(tīng)取他們的建議和意見(jiàn)；對(duì)提出合理化建議者進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。在管理過(guò)程中，將充分尊重員工，倡導(dǎo)規(guī)范化下的人性化管理，使員工人生價(jià)值充分得到承認(rèn)，產(chǎn)生自信心、滿足感和奮進(jìn)心。 （ 1）激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制主要通過(guò)周密的計(jì)劃，目標(biāo)管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責(zé)，把努力 —— 成績(jī) —— 報(bào)酬 —— 滿足這一連鎖關(guān)系結(jié)合到整個(gè)的管理系統(tǒng)中去，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)調(diào)節(jié)改造、對(duì)外適應(yīng)拓展的功效。各級(jí)管理人員還要從檢查、評(píng)比 結(jié)果中對(duì)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，做到有部署，有檢查，有評(píng)價(jià)，從而保證管理的有效性和可操作性。工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充分考慮業(yè)主要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的 訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。同時(shí)我們將充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。 3．所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。 交接驗(yàn)收工作完成后，我公司將正式進(jìn)駐，實(shí)施物 業(yè)管理。 三、管理運(yùn)作程序 （一）整體運(yùn)作流程 機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專(zhuān)多能。 ②負(fù)責(zé)保衛(wèi)巡視，按規(guī)定巡邏路線、時(shí)間實(shí)行 24小時(shí)巡查值班。 （ 2）綠化管理 ①負(fù)責(zé)綠化的養(yǎng)護(hù)管理（施肥、造型、修剪等），維護(hù)整體環(huán)境形象，創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。 3．環(huán)境管理部 （ 1）清潔保潔 ①負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的清潔保潔工作。 ②填寫(xiě)設(shè)備的運(yùn)行記錄，資料保存完好。 ②負(fù)責(zé)設(shè)備突發(fā)事故的處理。 ③負(fù)責(zé)各類(lèi)技術(shù)資料的收集、歸納、整理。 ③負(fù)責(zé)與公司 各有關(guān)職能部門(mén)的信息傳遞。 ②定期對(duì)質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。在充分了解小區(qū)建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)和使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)小區(qū)住戶(hù)的基本情況，并本著精干高效、降低成本的原則，我公司在高校住宅小區(qū)設(shè)置一個(gè)物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，為便于管理，公司授權(quán)我公司江西南昌分公司 對(duì)物業(yè)管理處進(jìn)行具體管理，物業(yè)管理處管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部、安全管理部等四個(gè)部門(mén)。 ISO9000質(zhì)量管理體系主要強(qiáng)調(diào)對(duì)與產(chǎn)品（服務(wù)）有關(guān)的過(guò)程進(jìn)行控制，并不斷地審核和監(jiān)督，及時(shí)采取糾正、預(yù)防措施，并持續(xù)改進(jìn)，從而不斷增強(qiáng)顧客滿意度。即由小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和深圳市龍城物業(yè)管理有限公司，對(duì)高校 住宅小區(qū)物業(yè)管理處的各項(xiàng)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)管理處對(duì)高校住宅小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。 一、管理方式 （一）溫馨微笑服務(wù)模式 物業(yè)管理不僅僅體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)共有（用）部位的維護(hù)（修）保養(yǎng)方面，而且還表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共同事務(wù)的管理和服務(wù)上。 高效的組織架構(gòu)， 24小時(shí)酒店式服務(wù)。 “寓管理于服務(wù)之中”，這是我們的追求。 （ 4）給業(yè)主（住戶(hù)）免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知。 增進(jìn)溝通，提高服務(wù)水平 （ 1）以問(wèn)卷等形式征詢(xún)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶(hù)）征詢(xún)一次意見(jiàn)，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）掌握各種植物習(xí)性，搞好綠化管理。 注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理 （ 1）科技清潔。對(duì)一些專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對(duì)保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。 機(jī)電設(shè)備的有力保障 高校住宅小區(qū)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會(huì)引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住戶(hù)的日常生活、活動(dòng)的正常進(jìn)行，而且有可能會(huì)引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常安全運(yùn)行是保證高校住宅小區(qū)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展的重要保障。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量?jī)?nèi)審員定期或不定期對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，作為對(duì)管理處的綜合考評(píng)，以確定管理處的工作績(jī)效。同時(shí)，通過(guò)目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動(dòng)力和“潤(rùn)滑劑”。 （ 2）樹(shù)立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù)