【正文】 開發(fā)商外出 考察在帶來新產(chǎn)品的同時也帶來了新的營銷推廣理念，集中上市帶來的激烈競爭迫使開發(fā)商在營銷推廣層面上使出渾身解數(shù)，各種奇招層出不窮，精彩紛呈，各家廣告費用的預算投入將有相當數(shù)量的加大，而一些水平較高的策劃代理機構(gòu)、廣告運作機構(gòu)也在這場大盤斗爭中得以一展身手，使得眉山房地產(chǎn)營銷水平整體得到大幅提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但至少目前看來對眉山房地產(chǎn)市場的影響不大，眉山房地產(chǎn)市場有著自己的特殊性。 8 米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 44%?？⒐し课菝娣e 萬平方 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 30%。在眾多的源遠流長的傳統(tǒng)文化中，東坡文化、生態(tài)文化和長壽文化尤為突出，這就形成了建設中國詩書城的文化支柱。 7 由于本區(qū)域是新發(fā)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費能力并不低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全市在崗職工人平均 工資 14246 元，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額 7562 元。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按 控制，大部分多層建筑區(qū)容積率控制在 左右。 4）主要城市居住區(qū) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標為：將本區(qū)建設成交通方便，公共設施配套，市政設施齊全，建設標準適當，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 九龍豪庭 營 銷計劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 目 錄 ◇宏觀市場研究 5— 7 頁 ◇眉山市場分析 7— 10 頁 ◇競爭市場分析 10— 16 頁 ◇項目 SWOT 分析（含解決方案） 16— 19 頁 ◇形象定位 19— 20 頁 ◇消費群體論證 20— 26 頁 ◇價格定位 26— 29 頁 ◇團隊實力 30— 32 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 ◇團隊優(yōu)勢 32 頁 ◇營銷賣點分析 32— 33 頁 ◇營銷推廣手段 33— 43 頁 ◇銷售階段控制 43— 46 頁 ◇公關(guān)策略 46 頁 ◇廣告策略 46— 55 頁 ◇廣告費用建議 55 頁 ◇推廣批次研究 55— 56 頁 ◇推廣節(jié)奏分析 56— 57 頁 ◇合作方式 57— 58 頁 ◇代理傭金 58— 59 頁 ◇進場時間 59— 60 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 ■ 市場研究 宏觀市場分析 在市場和政府兩只手的調(diào)配之下，眉山 “東擴 ”市場已呈現(xiàn)容量大、價格性能比好、未來前景比較樂觀的一個市場。 眉山城市新區(qū)主要職能有： 1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級行政及部門的辦公集中區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)區(qū)強度控制分區(qū)，建筑以多層為主。 近年來眉山市及東坡區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展勢態(tài)。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購買力大大提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新區(qū)的居住人口多為政府公務員及中青年商務人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消 費習慣崇尚投資，消費能力強。 東坡區(qū)市民在厚重的文化氛圍中，在不斷增強城市意識、開放意識、法制意識和現(xiàn)代生活環(huán)境意識，慢慢的形成了良好的城市社會風氣和精神風貌。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅銷售面積 萬平方米 ,分別增長 %和 %。 ① 新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量 受去年國家宏觀政策和眉山樓市自身發(fā)展周期的影響，今年將會是眉山樓市放量最為集中的一年。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）龐大的潛在市場需求 從市場需求來看，眉山市房地產(chǎn)市場仍有龐大的需求空間。 ④ 眉山市去年經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 原材料價格上漲，開發(fā)成本增加。 ② 住房消費需求日漸增大。 ④ 樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對此 ，在入市前應就此大做文章，使之得到應有的價值或超出消費者的期望值，成為項目開發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城區(qū)居民對該地塊的認同度高，利于項目快速占領市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。作為新興的地級城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性” , 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 但從實質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當時間內(nèi)的抵制，因為房產(chǎn)革命在對于我國經(jīng)濟發(fā)展來講無疑是最好的推動力。 這一點也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場細分和客戶群體細分 ，針對目標市場選擇合適的營銷策略。 、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。 ■ 本案思路定位 形象定位 社會形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會形象對于項目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的?？梢愿鶕?jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗融入房產(chǎn)思維 —— 以酒店式服務理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案消費者群體定位 ?依據(jù)市場調(diào)查 分析得出 高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋，“九龍豪庭”項目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術(shù)追求。這類群體以 眉山 市區(qū)和 周邊城鎮(zhèn) 為 主，其次是 眉山 各級 市縣 及想在 眉山 定居的外來客商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ?根據(jù)上表，我們可以看出 同期同檔次 樓盤的價格在 22002800 元 /M2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 依靠強大的專業(yè)資源網(wǎng)絡和扎實的市場經(jīng)驗，金地顧問可以為 客戶提供專業(yè)、客觀、科學的具有現(xiàn)實操作性的解決方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 31 一， 市場研究體 系 市面上 場研究，產(chǎn)品定位設計，項目規(guī)劃設計，園林概念設計 二， 策劃推廣體 系 項目營銷策劃，市場推廣戰(zhàn)略，形象包裝與執(zhí)行，品牌整合推廣，廣告創(chuàng)意及設計，媒介資源整合，危機公關(guān) 三， 銷售管理體 系 銷售培訓，銷售執(zhí)行，銷售控制 四， 質(zhì)量服務體 系 質(zhì)量體糸培訓，質(zhì)量體系監(jiān)控，質(zhì)量體系評價與改進 五， 投資顧問體系 資金運作咨詢，項目可行性分析，代辦前期開發(fā)手續(xù)，房地產(chǎn)政策咨詢 六， 客戶服務體系 投訴處理，增值服務 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 32 團隊優(yōu)勢 金地公司是一家 注重團隊建設的企業(yè) ， 擁有員工 60 多名，具有一支高素質(zhì)，年輕化，專業(yè)化的精英團隊。 營銷賣點分析 1， 地段，是九龍豪庭的最大賣點； 2， 原銀鵬酒店的名氣 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 33 3， 現(xiàn)九龍豪庭的項目設 計 ； 4， 九龍豪庭在眉山本土項目的定位； 5， 九龍豪庭所處地理位置的配套； 營銷推廣手段 總體營銷策略 銷售原則 銷售原則 1：鑒于本案客源以區(qū)域客為主，把市場上常見的“營銷細分”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹{米營銷”，從產(chǎn)品定位、客源定位出發(fā)，業(yè)務上在緊抓新客戶的前提下：從微觀上把有多少客戶來購買我們的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€客戶能購買我們多少產(chǎn)品；宏觀講是縱向開挖市場的需求潛力。具體操作如：微笑、站門、倒水等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。也都取得了不俗的成績。 在這里為了體現(xiàn)出我司所指的“納米營銷”解釋如下： 納米營銷之一： 關(guān)系營銷 房地產(chǎn) ,一個變幻多端、充滿機遇和挑戰(zhàn)的市場，一個誘惑力十足的香餑餑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。究其原因就是房地產(chǎn)企業(yè)尚未找到適合自己發(fā)展的營銷模式。 關(guān)系營銷是以建立、維護、促進、改善、調(diào)整 “ 關(guān)系 ” 為核心，給傳統(tǒng)的營銷觀念注入了新的理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地