【正文】 發(fā)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。根據(jù)規(guī)劃， 北湖將建設(shè)成中國最大的城市觀鳥中心， 交通便捷，北湖緊鄰動物園，而規(guī)劃中的地鐵 1 號線直達(dá)動物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。目前，城北開的盤基本上都是經(jīng)濟型 為主 。區(qū)位形象很差，道 路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 2 0 0 6 年1 9 月各方位住宅供銷情況36050100150200250城東 城南 城西 城北單位: 萬平米供應(yīng)面積 成交面積 近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從 2021 年數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的 6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，住宅成交比例分別為 %； 成交面積大于供應(yīng)面積 ，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 三 、 成都市城北 房地產(chǎn)市場 及板塊分析 （一）城北市場概況 商品房市場 2021 年城北樓盤供應(yīng)面積 萬平米，僅占全市 %，而 04 年所占《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 比率為 10%， 下 降 了近 %； 2021 年 19 月 城北 商品房總體 供應(yīng)量批準(zhǔn) 供應(yīng)面積 萬平米 ，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少 24%；成交量商品房 萬平米，同比減少 %，其中 9 月成交商品房 萬平米； （ 數(shù)據(jù)來源 ： 成都房地產(chǎn)市場報告） 2 0 0 6 年1 9 月各方位商品房供銷情況050100150200250300城東 城南 城西 城北單位:萬平米供應(yīng)面積 成交面積 （ 數(shù)據(jù)來源： 成都房地產(chǎn)市場報告） 從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場呈現(xiàn)出求大于供的趨勢。 總結(jié) 國家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實加大對中檔低住房的供給，打擊投機性購房，穩(wěn)定房價。 相對 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控，其 主要特點： 2021年政策繼續(xù)完善 2021年政策調(diào)控，細(xì)化其政策條款，進(jìn)一步加大對投資購房者的打擊， 從銀行利率，稅收政策的方向逐步向土地政策傾向， 政策調(diào)控力度較逐步加大 。 （ 三 ） 房地產(chǎn) 相關(guān)政策法規(guī) 分析 為了抑制房價過快增長，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，確保金融體系和宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境的健康和穩(wěn)定。 五城區(qū)住宅月度均價走勢28003100340037004000430046002021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月2021年10月 2021年12月2021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月2021年10月 2021年12月2021年2月 2021年4月 2021年6月 （ 5） 產(chǎn)品類型 電梯公寓成為主導(dǎo)，隨著別墅土地供應(yīng)的限制、政府規(guī)劃向高、向密的指《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 導(dǎo)以及高層市場接受度的提高未來電梯公寓將更加強勢的絕對主導(dǎo)。 （ 4） 價格及走勢 A、從價格區(qū)間上看，單價在 30004000 元 /平米之間的住宅供需缺口最大，《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 需求量最大，單價在 40005000 元 /平米之間的住宅供需兩旺，可看出，目前客戶對價位在 4000 元 /平米左右的住宅需求量最大。 90 平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對主力，其中供應(yīng)的重點戶型面積區(qū)間為 100144 平米，占比超過 40%。 成都近五年土地市場成交情況206 369321355255180240801000202130004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年020210040000060000080000010000001202100成交量（畝）成交總價（萬元） 成都土地市場成交價格及漲幅831441982307 3 . 6 %3 7 . 4 %1 6 . 1 %0501001502002502021年 2021年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8平均單價漲幅 （數(shù)據(jù)來源：成都市國土局， 2021 年數(shù)據(jù)包括國際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)） 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 隨著國六條的出臺和實施，未來土地市場將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū) 域土地價格仍將保持上升態(tài)勢 。 從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。 經(jīng)濟方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟中心，重點建設(shè)一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅 游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。人民生活水平快速提 高。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。 2021 年以來每年新增外來人口都超過 30 萬， 2021 年更是達(dá)到了 萬，機械人口增長 萬。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 二 、 成都 房地產(chǎn) 宏觀 市場 分析 （一） 成都房地產(chǎn)市場 總體 環(huán)境分析 城市地位與經(jīng)濟環(huán)境 （ 1） 城市地位 成都： 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、國家重點旅游城市， 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點， 具有強大匯聚能力。 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地市場、資本市場門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程 將提速，市場競爭更加激烈。 隨著 世界經(jīng)濟增長放緩，外貿(mào)對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用將弱化，擴大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟增長的權(quán)重上升。與此目標(biāo)相配套，國家在繼續(xù)嚴(yán)把土地 “ 閘門 ” 、促進(jìn)集約用地的同時，將繼續(xù)增強土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性， “ 有保有壓、區(qū)別對待 ” ，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。其中，住宅施工面積 億平方米，同比增長%；辦公樓施工面積 6525 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，同比增長 %。前 10 個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 20592 億元，同比增長 %；完成開發(fā)土地面積 18391 萬平方米，增長 %；完成房屋施工面積 億平方米，增長 %。 隨著國際壓力的增加， 人民幣 匯率 將可能 進(jìn)一步升值， 從而 削弱內(nèi)部需求的增長，但同時有助于解決經(jīng)常項目的大量盈余問題，不過僅依靠市場自身的匯率調(diào)整將不足以長期降低中國經(jīng)常項目的盈余規(guī)模 ，但是可以 使資本流動發(fā)生合理變化，使中國經(jīng)濟重新達(dá)到平衡狀態(tài)。 宏觀經(jīng)濟預(yù)期 目前，中國整體經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長，但也同時出現(xiàn)了 短期宏觀失衡 的 狀況 ，主要原因在于 不斷飆升的貿(mào)易順差 （如 2021 年 10 月中國貿(mào)易順差飆升至歷史最高水平 億美元 ）。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案 一、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來 走 勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境 —— 保持平穩(wěn)快速發(fā)展 GDP 增長態(tài)勢 依據(jù)《 2021 年 國民 經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》， 初步核算 的 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 182321 億元，比上年增長 %， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10493 元，實際增長 %， 農(nóng)村居民人均純收入 3255 元，扣除價格上漲因素，比上年實際增長 %。 八、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 六、媒介策略 ................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （一）廣告總策略 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 （一）宏觀經(jīng)濟運行狀況分析 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （三）可類比項目市場價格 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （四）目標(biāo)客群定位 .............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 二、客群定位分析 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽?！?2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 目 錄 第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案 ……………………………… 11 第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案 ........................................................... 4 一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析 ......................................................................... 4 （一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境 —— 保持平穩(wěn)快速發(fā)展 ....................................................... 4 （二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ....................................................................................... 5 （三）市場走勢 ................................................................................................. 7 二、成都房地產(chǎn)宏觀市場分析