超級市場店址選擇策略(文件)
【正文】 2000 m2 停車場 6000 m2 辦公用房 1200 m2 租金：在 16200 m2的場地上，原有建筑是一座 9000 m2的倉庫和一座 1200 m2的平房，按此條件租賃，每處租金為 198萬元，三年以后，每年租金按 5%遞增，一定 15年不變。 案例：某超市的損益平衡點(diǎn)狀況分析 該超市開業(yè)不到一處的時(shí)間便關(guān)門停業(yè) 。 例如，假設(shè)有 A市人口 40萬人， B市人口 10萬人， C市位于 A、 B之間，距 A市 30公里，距 B市 10公里，則其商圈的分界點(diǎn)為距 A市 。 ] 公式： Da= Da+Db 1+ Pb Pa 公式中： Da=地到中間地區(qū)地的距離 Db=地到中間地區(qū)地的距離 Pa=地的人口 Pb=地的人口 例如： A地與 B 地的人口分別為 30萬與 270 萬人，二地之間的距離為 4000米，則其商圈的分界點(diǎn) 1000米的地方。如果店址選擇不當(dāng)，不僅無利可圖，巨額投資也會付諸東流。 綜合辦公司進(jìn)行審核評價(jià)。如果租金價(jià)格、租約期限等方面不令人滿意，他們將反對新建店鋪的選址規(guī)劃。 地點(diǎn)研究部主要負(fù)責(zé)店址的綜合評價(jià)。如果競爭對手的超級市場在某一地區(qū)實(shí)現(xiàn)了 75%～80%的市場占有率，打進(jìn)這一地區(qū)是相當(dāng)困難的，可以考慮方棄此地區(qū)而重新選擇。在大多數(shù)情況下，低于 4萬人的城區(qū)僅開一家超級市場。他們奉行的標(biāo)準(zhǔn)是：對于人口為 5000～ 10000人的小城填，超級市場必須提供這個(gè)城鎮(zhèn)食物銷售量的 25%～ 30%，相應(yīng)地建立面積為 900～ 1400平方米的超市才會有利可圖?？肆_格公司的專家認(rèn)為，如果一個(gè)沒 有規(guī)劃過的城市商業(yè)區(qū)，建立一個(gè)面積為 1400 平 大量的管理資料下載 方米的超級市場，可獲得從中心向外 ～ 55%～ 70%的銷售額。地點(diǎn)研究部和租約部按每人一票原則表決。地點(diǎn)研究部由一名經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家和兩名助手組成，專門負(fù)責(zé)論證規(guī)劃的可行性。具體的方法措施有： 地區(qū)辦公室提出建店設(shè)想。 例如： A城有 40000人，賣場面積為 3000平方米，到第三地 C城的距離需行車 10分鐘； B城有 20000人，賣場面積為 1000平方米，到 C城的距離需行車 5分鐘，那么可以計(jì)算為： A與 B城的人口比為： 40000 = 2 20000 1 A與 B城的賣場面積比為： 3000 = 3 1000 1 A與 B城的距離比為： 10 = 2 5 1 將三個(gè)比例數(shù)相加為 8： 1，這個(gè)比就是 A與 B兩城商圈分界點(diǎn)。 B市的集客力較大。 根據(jù)以上情況可知，該超市的每月費(fèi)用支出為 萬元，而利潤收益為 萬元，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點(diǎn)，故該超市在經(jīng)營中處于虧損。 損益平衡點(diǎn)分析 損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營業(yè)額，超過此點(diǎn)店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示損。超市經(jīng)營和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營原則。對連鎖公司來說，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。 2 、工程。評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為 120～ 140分； 90～ 19分；中為 60～ 89分；差為 30～ 59分；劣為 29分以下。他們在商圈范圍的選 60戶人家去進(jìn)行入戶訪問： “我們要在這兒開新店，您愿 大量的管理資料下載 意我們賣點(diǎn)兒什么？ ”“希望我們幾點(diǎn)開門，幾點(diǎn)關(guān)門？ ”“平時(shí)在哪兒打油買鹽？ ”“平均幾天買一次東西？ ”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營信息，以確保新店開一家成功一家，開一家得利一家。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。 在商圈人口調(diào)查過程中，要注意分析有沒有人口增 加的潛在趨勢。 超級市場的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車 5～ 10分鐘的距離。 商圈人口調(diào)查。一個(gè)超級市場的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購買力。 表 33 法車超級市場規(guī)模與商圈范圍 規(guī)模 面積（平方米） 商圈范圍 小型超市 120～ 399 步行 10分鐘之 中型超市 400～ 2499 步行 10分鐘或開車 5分鐘 大型超 市 2500以上 內(nèi) 驅(qū)車 20分鐘左右 大量的管理資料下載 （ 4）顧客購物頻率不同，超級市場商圈范圍不同。 表 32 日本某超級市場位置與商圈范圍、 位置 徒步商圈范圍 自行車商圈范圍 小汽車 都市 300～ 500米 700～ 800米 城郊 500米 1500米 3公里 （ 2）超級市場規(guī)模不同，商圈范圍不同。據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查，人們對肉、魚、蔬菜、水果的經(jīng)常性購物距離錄足 2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為 4～ 5公里。 戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營業(yè)額。 商圈 的設(shè)定方法 在實(shí)際動作中，超市主要可以通過實(shí)施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。但是這項(xiàng)調(diào)查絕對不能省略，因?yàn)榭蓮闹蝎@得許多消費(fèi)者情報(bào)，而且店鋪差別化的啟示也來自于此項(xiàng)調(diào)查。 現(xiàn)地調(diào)查 現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。 （ 2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。 （ 2）以預(yù)定地為中心，半徑 500米、 1000 米，若是大型店也可以 2000 米、 3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點(diǎn)予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。 取得資料的來源如表 31所示： 人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時(shí)應(yīng)預(yù)測 3～ 5年后的人口變化。
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