【正文】 奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)為動(dòng)力契機(jī)，中國(guó)各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等以房地產(chǎn)與旅游有機(jī)結(jié)合的旅游房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，至 2020 年 將持續(xù)走強(qiáng) 15 年。旅游空間分布的居住特征 9 9 二、項(xiàng)目發(fā)展背景 在體驗(yàn)性旅游成為熱點(diǎn)和地產(chǎn)帶動(dòng)度假開(kāi)發(fā)模式形成主流的背景下，我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了研判： 1．地塊價(jià)值分析 (1)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 :本項(xiàng)目位于成都郫縣友愛(ài)鎮(zhèn)，項(xiàng)目總控制范圍約為 12021 畝，起步區(qū)約 235 畝作為整個(gè)項(xiàng)目的示范區(qū)域。 10 10 (3)項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 生態(tài)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目現(xiàn)狀包括 人工植物外 ,還有部分長(zhǎng)勢(shì)良好的原生竹類 ，有明顯的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。 ? 政策優(yōu)勢(shì)： 有政府在開(kāi)發(fā)政策方面支持。成都西部新中心的定位， 政府打造千年蜀都新城，人居創(chuàng)業(yè)樂(lè)園， 為郫縣房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。 ? 文化底蘊(yùn)： 唐代詩(shī)人劉禹錫在《陋室銘》中 “南陽(yáng)諸葛廬，西蜀子云亭”，所述“子云”即指西漢一代大儒揚(yáng)雄，“子云亭”即位于友愛(ài)鎮(zhèn)子云村。 ? 農(nóng)業(yè)觀光示范： 受都江堰水利工程惠澤，走馬河、江安河夾鎮(zhèn)域而過(guò)，土地肥沃，是全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，是“農(nóng)家樂(lè)”發(fā)源地，被譽(yù)為“鮮花盛開(kāi)的村莊，沒(méi)有圍墻的公園”。開(kāi)發(fā)楊雄文化資源，有效提升文化品味。 泡茶館、打麻將、吃火鍋……成都人的閑適生活是出了名的。 成都具備與中原文化不同的上古、中古文化地位 ,擁有“兩個(gè)黃鸝鳴翠柳”、“窗含西嶺千秋雪”的意境。 本案需要在此基礎(chǔ)上增加動(dòng)感元素，如體驗(yàn)水主題運(yùn)動(dòng)、親手種植勞作、跑馬場(chǎng)等，成就現(xiàn)代型體驗(yàn)式休閑新城。 蜀蜀蜀 都都都 休休休 閑閑閑 文文文 化化化 體體體 驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn) 中中中 心心心 八大文化主題 ? 古蜀文化： 千年蜀都，天府之源，完美再現(xiàn)古蜀文化，打造城市新名片。 17 17 四、客戶定位 客戶定位＝ 新新新 閑閑閑 樂(lè)樂(lè)樂(lè) 主主主 義義義 者者者 ? 區(qū)域分布 成都市：享受休閑、熱愛(ài)閑適生活的中高端客戶 周邊省區(qū)：西藏、青海等自然條 件惡劣的省份中喜歡山水自然環(huán)境、享受溫潤(rùn)氣候的客戶 區(qū)域：西部地區(qū)、乃至全中國(guó)向往休閑生活的客戶 項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域定位將以成渝都市圈為依托，逐步向西南地區(qū)及港、澳、臺(tái)等市場(chǎng)拓展； 客源定位將以各類中高檔家庭、商務(wù)散客和旅游、商務(wù)、政務(wù)、會(huì)議團(tuán)隊(duì)為主； ? 審美取向 風(fēng)格化和智慧型， 對(duì)本色原創(chuàng)的音樂(lè)、汽車等情有獨(dú)鐘 房子在生活中：不只是生活內(nèi)容（硬件），還是生活方式的體現(xiàn)（文化） ? 生活品位 追求生活舒適、喜歡國(guó)際化品味、懂得享受生活的階層。 一、總體發(fā)展思路 總綱 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，帶動(dòng)觀光農(nóng)業(yè)、旅游景區(qū)建設(shè)和商業(yè)配套的 完善，擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，打造“中國(guó)一流、西部第一”的現(xiàn)代化休閑主題旅游度假區(qū)。 盈利模式組合 :以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心盈利模式，以游憩旅游產(chǎn)品體驗(yàn)服務(wù)為輔助盈利模式，以會(huì)務(wù)接待、溫泉保健經(jīng)營(yíng)為外延盈利模式，以自身 的節(jié)慶活動(dòng)和對(duì)外招商以及其他會(huì)展、廣告、等對(duì)外服務(wù)為深度開(kāi)發(fā)盈利模式。 經(jīng) 濟(jì) 效 益居 住 的 聚 集產(chǎn) 業(yè) 的 興 旺環(huán) 境 效 益環(huán) 境 的 創(chuàng) 優(yōu)形 象 的 塑 造社 會(huì) 效 益文 化 的 展 示 傳 播促 進(jìn) 地 方 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展增 加 地 方 稅 收 、解 決 安 置 就 業(yè) 問(wèn) 題本 項(xiàng) 目 的可 持 續(xù) 發(fā)展 之 路 22 22 四、總體板塊構(gòu)建 復(fù)合開(kāi)發(fā) 總 體 定 位功 能 模 塊N 個(gè) 項(xiàng) 目元 素分 期 分 區(qū)元 素 組 合中 國(guó) 現(xiàn) 代 體 驗(yàn) 性 、 生 態(tài)化 、 健 康 休 閑 示 范 新 城休 閑 旅 游 居 住 文 化商 務(wù) 、 教育 、 科 研運(yùn) 動(dòng)觀 光 農(nóng) 業(yè)升 級(jí) 版 農(nóng) 家 樂(lè)浴 文 化度 假 別 墅產(chǎn) 權(quán) 式 度 假 公 寓分 時(shí) 度 假 產(chǎn) 品生 態(tài) 療 養(yǎng)老 年 公 寓古 蜀 文 化農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 學(xué) 研 基 地溫 泉 保 健會(huì) 議 接 待 中 心水 主 題 運(yùn) 動(dòng)馬 術(shù) 俱 樂(lè) 部高 爾 夫 練 習(xí) 場(chǎng)主 要 項(xiàng) 目輔 助 項(xiàng) 目補(bǔ) 充 項(xiàng) 目主 要 項(xiàng) 目輔 助 項(xiàng) 目補(bǔ) 充 項(xiàng) 目主 要 項(xiàng) 目輔 助 項(xiàng) 目補(bǔ) 充 項(xiàng) 目主 要 項(xiàng) 目輔 助 項(xiàng) 目補(bǔ) 充 項(xiàng) 目主 要 項(xiàng) 目輔 助 項(xiàng) 目補(bǔ) 充 項(xiàng) 目比 較 篩 選 23 23 五、總體發(fā)展主題與概念元素結(jié)合 核心主題 發(fā)展概念 旅游景區(qū)地產(chǎn) 旅游商服地產(chǎn) 旅游度假地產(chǎn) 旅游住宅地產(chǎn) 其他配套 休閑旅游概念 水上樂(lè)園、青少年活動(dòng)營(yíng)基地、果蔬采摘園 風(fēng)情美食街 升級(jí)版農(nóng)家樂(lè) 主題休閑旅游度假住宅 生態(tài)旅游概念 SPA 水療溫泉養(yǎng)生會(huì)所 森林酒店 生態(tài)住宅、健康住所 文化概念 青少年活動(dòng)中心 中小型會(huì)議、會(huì)展廳 會(huì)議高檔酒店、青少年寒暑活動(dòng)營(yíng) 企業(yè)會(huì)館 民俗博物館 運(yùn)動(dòng)概念 高爾夫練習(xí)場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部 高爾夫用具專營(yíng)店 高爾夫度假村、高爾夫會(huì)所 高爾夫別墅 高爾夫公寓 跑馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 老年安養(yǎng)概念 療養(yǎng)中心 老年公 寓、托老所 老年大學(xué)、品牌醫(yī)院 24 24 六、總體分階段發(fā)展計(jì)劃 ? 近期 －較高起點(diǎn) ﹑ 立足大眾市場(chǎng) ﹑ 帶旺人氣 ﹑ 擴(kuò)大知名度帶動(dòng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 中期 －面對(duì)高消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展商務(wù)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 遠(yuǎn)期 －隨著人氣增旺 ﹑ 品牌知名度提高 ﹑ 影響力擴(kuò)大帶動(dòng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 近期開(kāi)發(fā) 中期開(kāi)發(fā) 遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā) 觀光旅游＋部分商務(wù)＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商務(wù) 配套＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 居住 (別墅 +老年養(yǎng)生公寓 ) 休閑旅游 (升級(jí)版農(nóng)家樂(lè) +觀光農(nóng)業(yè) +溫泉浴文化 ) 商服 (特色商業(yè)配套 +溫泉會(huì)議接待中心 +古蜀文化主題產(chǎn)權(quán)式酒店 ) 居住 (常規(guī)別墅 +溫泉?jiǎng)e墅 +老年社區(qū) +分時(shí)度假產(chǎn)品等 休閑旅游 (升級(jí)版農(nóng)家樂(lè) +觀光農(nóng)業(yè)等 ) 運(yùn)動(dòng) (高爾夫運(yùn)動(dòng) +術(shù)俱樂(lè)部 +網(wǎng)球俱樂(lè)部等 ) 商服 (溫泉接待培訓(xùn)中心等 ) 文化 (溫泉浴文化 +古蜀文化等 ) 教育科研 居住 (遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) +養(yǎng)生療養(yǎng)園 ) 商服 (醫(yī)院 +學(xué)校 +森林酒店 +汽車旅館等 ) 25 25 七、總體功能模塊開(kāi)發(fā)重點(diǎn) A)休閑旅游開(kāi)發(fā)重點(diǎn)：（升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)＋現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)＋浴文化） 升級(jí)版的農(nóng)家樂(lè) “ 農(nóng)家樂(lè)”是以農(nóng)民家庭為接待單位，利用田園景觀、自然生態(tài)及農(nóng)民生活等資源，以農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為特色的鄉(xiāng)村旅游活動(dòng)。不久的將來(lái)，市民和來(lái)成都旅游的海內(nèi)外游客通過(guò)這一網(wǎng)絡(luò)，能方便地了解成都郊區(qū)各區(qū)縣“農(nóng)家樂(lè)”旅游的特色，網(wǎng)上預(yù)訂“農(nóng)家樂(lè)”旅游。 ? 建設(shè)鴕鳥(niǎo)、孔雀、錦雞等特種養(yǎng)殖場(chǎng)將成為 吸引城市游客的亮點(diǎn)。 27 27 現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)基地 現(xiàn)代 農(nóng)業(yè) 不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。代表性的有法國(guó)的 教育 農(nóng)場(chǎng)，日本的學(xué)童農(nóng)園，臺(tái)灣的自然生態(tài)教室等； (4)森林公園：森林中建設(shè)觀賞公園。同時(shí)客戶可以自己參與制作，享受創(chuàng)作過(guò)程。 ? 建設(shè) 主題 : 以世界浴文化為主題，建設(shè)成集休閑﹑旅游、娛樂(lè)﹑健身 ﹑住宿﹑餐飲﹑會(huì)議﹑培訓(xùn)等功能為一體的溫泉度假村 . 主題 特色 氛圍 熱帶風(fēng)情浴區(qū) 夏威夷水上樂(lè)園 熱帶風(fēng)情 中國(guó)浴區(qū) 傳統(tǒng)保健養(yǎng)生、中國(guó)傳統(tǒng)文化 修身養(yǎng)息、古韻長(zhǎng)存 日本浴區(qū) 日式天體浴 (和式風(fēng)呂 )日式情景浴 (各式露天風(fēng)呂 ) 自然、天然 歐洲 /阿拉伯浴區(qū) 羅馬 / 土耳其浴﹑德國(guó)KURHAUS 活水溫泉水療﹑ 芬蘭桑拿﹑約旦漂浮鹽浴 歐陸區(qū) : 健康﹑典雅 阿拉伯區(qū) (約旦漂浮鹽浴 ): 神秘﹑新奇 30 30 ? 近期 －高起點(diǎn)﹑立足大眾市場(chǎng)﹑帶旺人氣﹑擴(kuò)大知名度 ? 中遠(yuǎn)期 －面對(duì)高消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展高檔 次﹑高消費(fèi)的貴賓溫泉 SPA，建立高檔品牌﹑提高利潤(rùn) ,提高品牌知名度﹑擴(kuò)大影響力，并將溫泉元素引入住宅開(kāi)發(fā) ? 中遠(yuǎn)期 — 利用溫泉資源，將溫泉、湯池雙雙引入小區(qū)生活，形成內(nèi)院湯池，將“露天泡溫泉”糅合到業(yè)主的家庭生活，泡湯將使小區(qū)業(yè)主在家中享受到度假的閑適。 規(guī)劃布局上建筑與環(huán)境融為一體 傳統(tǒng)住區(qū)在整體規(guī)劃