【正文】 風(fēng)情美食街 升級版農(nóng)家樂 主題休閑旅游度假住宅 生態(tài)旅游概念 SPA 水療溫泉養(yǎng)生會所 森林酒店 生態(tài)住宅、健康住所 文化概念 青少年活動中心 中小型會議、會展廳 會議高檔酒店、青少年寒暑活動營 企業(yè)會館 民俗博物館 運動概念 高爾夫練習(xí)場、馬術(shù)俱樂部 高爾夫用具專營店 高爾夫度假村、高爾夫會所 高爾夫別墅 高爾夫公寓 跑馬場、高爾夫球場 老年安養(yǎng)概念 療養(yǎng)中心 老年公 寓、托老所 老年大學(xué)、品牌醫(yī)院 24 24 六、總體分階段發(fā)展計劃 ? 近期 －較高起點 ﹑ 立足大眾市場 ﹑ 帶旺人氣 ﹑ 擴大知名度帶動旅游地產(chǎn)開發(fā) ? 中期 －面對高消費市場，發(fā)展商務(wù)帶動旅游地產(chǎn)開發(fā) ? 遠期 －隨著人氣增旺 ﹑ 品牌知名度提高 ﹑ 影響力擴大帶動旅游地產(chǎn)開發(fā) 近期開發(fā) 中期開發(fā) 遠期開發(fā) 觀光旅游＋部分商務(wù)＋房地產(chǎn)開發(fā) 商務(wù) 配套＋房地產(chǎn)開發(fā) 養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)＋房地產(chǎn)開發(fā) 居住 (別墅 +老年養(yǎng)生公寓 ) 休閑旅游 (升級版農(nóng)家樂 +觀光農(nóng)業(yè) +溫泉浴文化 ) 商服 (特色商業(yè)配套 +溫泉會議接待中心 +古蜀文化主題產(chǎn)權(quán)式酒店 ) 居住 (常規(guī)別墅 +溫泉別墅 +老年社區(qū) +分時度假產(chǎn)品等 休閑旅游 (升級版農(nóng)家樂 +觀光農(nóng)業(yè)等 ) 運動 (高爾夫運動 +術(shù)俱樂部 +網(wǎng)球俱樂部等 ) 商服 (溫泉接待培訓(xùn)中心等 ) 文化 (溫泉浴文化 +古蜀文化等 ) 教育科研 居住 (遠期房地產(chǎn)開發(fā) +養(yǎng)生療養(yǎng)園 ) 商服 (醫(yī)院 +學(xué)校 +森林酒店 +汽車旅館等 ) 25 25 七、總體功能模塊開發(fā)重點 A)休閑旅游開發(fā)重點：（升級版農(nóng)家樂＋現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)＋浴文化） 升級版的農(nóng)家樂 “ 農(nóng)家樂”是以農(nóng)民家庭為接待單位，利用田園景觀、自然生態(tài)及農(nóng)民生活等資源，以農(nóng)業(yè)體驗為特色的鄉(xiāng)村旅游活動。區(qū) 域 協(xié) 調(diào) 者 ： 項 目 開 發(fā) 是 一 個 長 期 地 過 程 ， 需 要 開 發(fā) 商 協(xié)調(diào) 政 府 共 同 創(chuàng) 建 和 諧 社 會 ， 實 現(xiàn) 區(qū) 域 的 可 持 續(xù) 發(fā) 展 。 盈利模式組合 :以房地產(chǎn)開發(fā)為核心盈利模式，以游憩旅游產(chǎn)品體驗服務(wù)為輔助盈利模式，以會務(wù)接待、溫泉保健經(jīng)營為外延盈利模式，以自身 的節(jié)慶活動和對外招商以及其他會展、廣告、等對外服務(wù)為深度開發(fā)盈利模式。 ? 文化性：古蜀文化 +主題樂園文化 +休閑文化 ? 互動性：人和自然相互溝通，和諧共處，和諧共生。 一、總體發(fā)展思路 總綱 以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，帶動觀光農(nóng)業(yè)、旅游景區(qū)建設(shè)和商業(yè)配套的 完善，擴大農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，打造“中國一流、西部第一”的現(xiàn)代化休閑主題旅游度假區(qū)。 18 18 五、產(chǎn)品定位 ? 別墅住宅 一期具有不同規(guī)格、不同檔次 的 多幢單體、聯(lián)排、雙拼別墅和公寓，環(huán)繞 中心景觀 形成環(huán)狀多層次漸進結(jié)構(gòu)，并且充分融合 中心景觀 、溫泉水系及其它配套設(shè)施等綠色景觀， 營造出戶戶臨水家家有景的生活環(huán)境。 17 17 四、客戶定位 客戶定位＝ 新新新 閑閑閑 樂樂樂 主主主 義義義 者者者 ? 區(qū)域分布 成都市：享受休閑、熱愛閑適生活的中高端客戶 周邊省區(qū)：西藏、青海等自然條 件惡劣的省份中喜歡山水自然環(huán)境、享受溫潤氣候的客戶 區(qū)域：西部地區(qū)、乃至全中國向往休閑生活的客戶 項目市場區(qū)域定位將以成渝都市圈為依托，逐步向西南地區(qū)及港、澳、臺等市場拓展； 客源定位將以各類中高檔家庭、商務(wù)散客和旅游、商務(wù)、政務(wù)、會議團隊為主； ? 審美取向 風(fēng)格化和智慧型， 對本色原創(chuàng)的音樂、汽車等情有獨鐘 房子在生活中：不只是生活內(nèi)容（硬件），還是生活方式的體現(xiàn)（文化） ? 生活品位 追求生活舒適、喜歡國際化品味、懂得享受生活的階層。 ? 蘭花文化 : 友愛鎮(zhèn)以”東方蘭花藝術(shù)”為發(fā)展主題。 蜀蜀蜀 都都都 休休休 閑閑閑 文文文 化化化 體體體 驗驗驗 中中中 心心心 八大文化主題 ? 古蜀文化： 千年蜀都，天府之源，完美再現(xiàn)古蜀文化，打造城市新名片。 本案需要在此基礎(chǔ)上增加動感元素，如體驗水主題運動、親手種植勞作、跑馬場等，成就現(xiàn)代型體驗式休閑新城。 14 14 二、總體定位 總體定位＝ 中中中 國國國 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 代代代 體體體 驗驗驗 性性性 、 生生生 態(tài)態(tài)態(tài) 化化化 、 健健健 康康康 休休休 閑閑閑 示示示 范范范 新新新 城城城 歡 樂 旅 游價 值溫 泉 保 健價 值水 岸 度 假價 值中 國 現(xiàn) 代 體 驗 性、 生 態(tài) 化 、 健 康休 閑 示 范 新 城千 年 蜀 都價 值健 康 休 閑價 值活 力 運 動價 值生 態(tài) 居 住價 值和 諧 養(yǎng) 生價 值河 濱 香 茶價 值 現(xiàn)代體驗式休閑新城十大價值體系 15 15 人們對旅游理念在發(fā)生改變，更加重視尋找和體驗“差異”和 “特色”。 成都具備與中原文化不同的上古、中古文化地位 ,擁有“兩個黃鸝鳴翠柳”、“窗含西嶺千秋雪”的意境。 一項調(diào)查顯示：成都市當選中國內(nèi)地最有幸福感的城市。 泡茶館、打麻將、吃火鍋……成都人的閑適生活是出了名的。 13 13 第二部分 發(fā)展定位 一、城市定位 城城城 市市市 定定定 位位位 ＝＝＝ 休休休 閑閑閑 之之之 都都都 ＋＋＋ 體體體 驗驗驗 無無無 限限限 作為天府之國四川的核心，古今中外文人墨客無不提及“少不入川”，意即年輕的時候不要進入四川、踏足成都，因為那里安逸的生活恐讓人疲于享樂、不思進取。開發(fā)楊雄文化資源，有效提升文化品味。 12 12 ? 東方蘭花藝術(shù)： 友愛鎮(zhèn)蘭花基地歷經(jīng)十余年發(fā)展成為 500 余畝地栽蘭草，數(shù)十種精品名蘭的中國西部最大蘭花基地，品種齊全、規(guī)格完備、技術(shù)雄厚。 ? 農(nóng)業(yè)觀光示范： 受都江堰水利工程惠澤，走馬河、江安河夾鎮(zhèn)域而過，土地肥沃，是全國農(nóng)業(yè)旅游示范點，是“農(nóng)家樂”發(fā)源地，被譽為“鮮花盛開的村莊，沒有圍墻的公園”?！皳P雄墓”為全國名勝古跡之一， 1985 年被列為成都市重點文物保護單位。 ? 文化底蘊： 唐代詩人劉禹錫在《陋室銘》中 “南陽諸葛廬，西蜀子云亭”，所述“子云”即指西漢一代大儒揚雄，“子云亭”即位于友愛鎮(zhèn)子云村。 (4)地塊價值分析 項目最大的外部價值支撐來源與板塊整體的區(qū)域優(yōu)勢，項目所處區(qū)域具有以下幾大特征： ? 區(qū)位優(yōu)勢： 友愛鎮(zhèn)屬四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)、成都市重點鎮(zhèn)，地處成都市環(huán)形生態(tài)旅游帶， ? 交通優(yōu)勢： 東距縣城 2 公里，距成都市區(qū) 16 公里，距雙流國際機場 28 公里。成都西部新中心的定位， 政府打造千年蜀都新城，人居創(chuàng)業(yè)樂園， 為郫縣房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。 項目機會： ? 城市發(fā)展機會： 成都經(jīng)濟加快發(fā)展，城市居住人群日益擴大，具備的購買能力將不斷增強，進入休閑旅游階段。 ? 政策優(yōu)勢： 有政府在開發(fā)政策方面支持。 ? 規(guī)模優(yōu)勢： 開發(fā)規(guī)模超大，形成規(guī)模效應(yīng)。 10 10 (3)項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢： ? 生態(tài)優(yōu)勢： 項目現(xiàn)狀包括 人工植物外 ,還有部分長勢良好的原生竹類 ，有明顯的生態(tài)優(yōu)勢。 (2)項目周邊情況 項目周邊的 農(nóng)科村 ,是以農(nóng)家了為主題的休閑場所 ,建筑外立面以川西民居為主 ,多為一至二層的磚混結(jié)構(gòu) ,一戶一院 ,遍種植物。旅游空間分布的居住特征 9 9 二、項目發(fā)展背景 在體驗性旅游成為熱點和地產(chǎn)帶動度假開發(fā)模式形成主流的背景下，我司對項目進行了研判： 1．地塊價值分析 (1)項目概況 項目概況 :本項目位于成都郫縣友愛鎮(zhèn)，項目總控制范圍約為 12021 畝，起步區(qū)約 235 畝作為整個項目的示范區(qū)域。不但能夠快速回籠資金，進行滾動開 發(fā)，而且能夠促進區(qū)域發(fā)展，提升開發(fā)商的品牌形象和擴大知名度。 因此，自 2021 年開始，以 20212021 年奧運會、世博會為動力契機，中國各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等以房地產(chǎn)與旅游有機結(jié)合的旅游房地產(chǎn)進入一個嶄新的發(fā)展階段，至 2020 年 將持續(xù)走強 15 年。 全世界 在過去 20 年的時間內(nèi)，有 1000 萬家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。 景區(qū)景點階段 自然依托模式 產(chǎn)品系列階段 新城舊城 /行業(yè)嫁接模式 旅游與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合階段 主題公園為主克隆模范模式 主題城鎮(zhèn)階段 旅游資源范圍和層次合并形成，特色濃郁的功能區(qū) 節(jié)日經(jīng)濟