【正文】 方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全。凡租住、購(gòu)買 長(zhǎng)湖 老年公寓的老年朋友皆可享受以下八項(xiàng)服務(wù)： 醫(yī)療保健與康復(fù)療養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)立每位會(huì)員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費(fèi)保健療養(yǎng)咨詢；免費(fèi) 參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。 荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 27 安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員 24 小時(shí)值班； 公寓 園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安 24小時(shí)巡邏。 音像制品的出售與租賃：建立 專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。 房屋置換：為了方便部分在 荊州 城內(nèi)有房而又希望到 公寓 園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。 湖北 長(zhǎng)湖 老年公寓有限公司始終堅(jiān)信，社區(qū)的房屋銷售只完成了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務(wù)才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中進(jìn)一步 發(fā)展的真正基石。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。 （ 3） 21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國(guó)大地的時(shí)候，也正是中國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。作為傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式的補(bǔ)充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷能更有效地促成消費(fèi)者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)。 7．促銷 此次的 長(zhǎng)湖 老年公寓的促銷將采用圍擋、報(bào)紙軟文、路牌等廣告；銷售促進(jìn)；公共關(guān)系；人員推銷和直接營(yíng)銷并用的模式： （ 1）廣告 由于銷售主要針對(duì) 荊州 地區(qū)進(jìn)行，故 長(zhǎng)湖 老年公寓的廣告將主要 選擇當(dāng)?shù)孛襟w 、專門針對(duì)老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場(chǎng)所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺(tái)廣告、車身廣告等吸引特定顧 客群 體 的注意。 （ 二 ） 、一期產(chǎn)品建議 面積及戶型建議 根據(jù) 荊州市房產(chǎn)局 調(diào)查結(jié)果顯示， 50 平米以下、 61－ 70 平米以及 81 平米以上的戶型面積在市場(chǎng)中的市場(chǎng)的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的 71％，因此，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以 45平米、 60平米和 90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計(jì)面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（ 45平米）、一室一廳一衛(wèi)（ 65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（ 90平米）。 開發(fā)成本預(yù)估 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) （平方米 /元） 備注 1 土地費(fèi)用 450 元 / m2 2 規(guī)劃咨詢費(fèi) 元 /m2 3 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 20 元 /m2 4 圖審費(fèi) 元 /m2 5 立項(xiàng)環(huán)評(píng)費(fèi) 元 /m2 6 招投標(biāo)費(fèi) 2 元 /m2 7 地質(zhì)勘察費(fèi) 2 元 /m2 8 配套費(fèi) 45 元 /m2 9 人防費(fèi) 28 元 /m2 10 白蟻防治費(fèi) 元 /m2 11 排污、衛(wèi)生、垃圾費(fèi) 8 元 /m2 12 檢測(cè)費(fèi) 10 元 /m2 13 監(jiān)理費(fèi) 7 元 /m2 14 水電費(fèi) 90 元 /m2 水、電增容及開戶費(fèi) 15 綠化 45 元 /m2 16 小區(qū)管道、管網(wǎng) 20 元 /m2 各項(xiàng)管網(wǎng)配套建設(shè)費(fèi)用 17 臨時(shí)設(shè)施及維修金 10 元 /m2 18 管理費(fèi) 20 元 /m2 19 建安費(fèi)用 826 元 /m2 20 樁基礎(chǔ) 60 元 /m2 21 機(jī)電設(shè)備 100 元 /m2 含電梯、設(shè)備等各項(xiàng)費(fèi)用 荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 35 22 稅金 160 元 /m2 不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 % 23 稅金 14 元 /m2 土地增值稅 % 24 銷售費(fèi)用 12 元 /m2 總計(jì) 1933 元 /m2 收益預(yù)估 住宅： 266014 平方米（建面） 2680 元 =71292 萬(wàn)元 (按目前市場(chǎng)價(jià)下浮了 20%～ 30%) 交易稅后： 71292 萬(wàn)元 =69866 萬(wàn)元 商業(yè)： 15200 平方米 5000 元 =7600 萬(wàn)元 交易稅后： 7600 萬(wàn)元 =7448 萬(wàn)元 車庫(kù)：及其它公建設(shè)施物業(yè)交易稅后收益 未計(jì)入在內(nèi) 。 一期產(chǎn)品規(guī)劃建議 康 復(fù) 中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康 復(fù) 中心的工程的及時(shí)完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 33 宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營(yíng)又對(duì)康 復(fù) 中心的完善和運(yùn)營(yíng)有極大的推動(dòng)作 用，故建議康 復(fù) 中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；而住宅工程則受到老年住宅的市場(chǎng)概念引導(dǎo)、戶型種類的市場(chǎng)認(rèn)同以及盈利模式的市場(chǎng)認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場(chǎng)試探，根據(jù)市場(chǎng)反饋，再及時(shí)調(diào)整整體規(guī)劃的市場(chǎng)策略。 七 、盈利模式 作為 荊州市社會(huì)力量興辦社會(huì)福利事業(yè)機(jī)構(gòu)的先鋒 ， 長(zhǎng)湖老年公寓 項(xiàng)目雖然在自然景觀、地 理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場(chǎng)機(jī)遇等方面存在著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項(xiàng)目的發(fā)展 。此次， 長(zhǎng)湖 老年公寓的銷售就是進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機(jī)，將投入一定的人力 、物力和財(cái)力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺(tái)。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)質(zhì)是營(yíng)造網(wǎng)上經(jīng)營(yíng)環(huán)境，包括網(wǎng)站本 身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應(yīng)荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 30 商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售住房的 80%，公司 可以 委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。 長(zhǎng)湖 老年公寓將主要目標(biāo)定位于中端市場(chǎng)，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價(jià)格自然比一般樓盤 要低，從性價(jià)比的角度衡量，購(gòu)買 長(zhǎng)湖 老年公寓 絕對(duì)會(huì)帶給消費(fèi)者物超所值的收獲。 荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 28 老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長(zhǎng)的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。 園藝：為了滿足部分老年人對(duì)于園藝與種植的愛好， 公寓 園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。 購(gòu)物： 公寓 園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購(gòu)服務(wù)； 公寓 園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店 實(shí)行一卡式消費(fèi)服務(wù) 并接受各種電話購(gòu)物、免費(fèi)送物上門。 交通服務(wù)： 除了政府已開通的公交專線外，另外公司還將與有關(guān)部門協(xié)定 開設(shè)大巴專線往返于 荊州 與 公寓 園區(qū)之間， 公寓 園區(qū)內(nèi) 開設(shè)電動(dòng)車、 手推車免費(fèi)使用 服務(wù) ，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂(lè)、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。 2．產(chǎn)品 長(zhǎng)湖 老年公寓 是由 湖北 長(zhǎng)湖 老年公寓 有限公司開發(fā)的一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，公司在開發(fā) 長(zhǎng)湖 老年公寓 的構(gòu)想提出之初，就將 長(zhǎng)湖 老年公寓 定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間， 但他們荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 25 非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活 與 身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。 六、營(yíng)銷計(jì)劃 1．目標(biāo)市場(chǎng) 長(zhǎng)湖 老年公寓 養(yǎng)老服 務(wù)社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體： 其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。 五 、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析 根據(jù)荊州老年人口市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及調(diào)查摸底，荊州 長(zhǎng)湖 老年公寓 僅在荊州就擁有極其廣闊的銷售市場(chǎng)，更不用說(shuō)近年來(lái)越來(lái)越多的涌入荊州的 周邊 購(gòu)房者。 4． 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 由荊州眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的等一系列熱銷樓盤，將會(huì)與公司即將開發(fā)的 長(zhǎng)湖 老年公寓 養(yǎng)老服 務(wù)社區(qū)激烈地爭(zhēng)奪顧客群。 （ 3）先入為主 眾所周知，中國(guó)的老年市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)由政府設(shè)立的專門壟斷機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)通過(guò)進(jìn)行相應(yīng)的改革走向市場(chǎng)化道路， 長(zhǎng)湖 老年荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 22 公寓 公司率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個(gè)先機(jī)： 一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長(zhǎng)期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的用地優(yōu)惠 以及辦理手續(xù)的簡(jiǎn)化優(yōu)惠等等。 長(zhǎng) 湖老年公寓 在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一 杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。 湖北省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在其規(guī)劃方案上表示，該院的規(guī)劃理念是把滬蓉高鐵 和荊岳鐵路 荊州站站前區(qū)域建設(shè)成城市門戶、形象窗口，以站前綜合區(qū)對(duì)接名揚(yáng)中外的古城，帶動(dòng)全局發(fā)展，把荊州站站前區(qū)域建設(shè)成宜居宜商的和諧發(fā)展之地。 一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外 地退休居民居住肯定是一種必然。 有了經(jīng)濟(jì) 的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是 長(zhǎng)湖老年公寓 此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要條件之一。 荊州市長(zhǎng)湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 19 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題。 三、本項(xiàng)目主要規(guī)劃意向 擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍 荊州市關(guān)沮鄉(xiāng)合心村 擬規(guī)劃建