重慶市房地產(chǎn)重慶國窖明城價格策略地產(chǎn)價格(文件)
【正文】 格策略 第一節(jié) 價格策略的運作思路 第一節(jié)、價格策略的運作思路 第二節(jié)、價格體系的建立 第二節(jié)、價格體系的建立 一、基準均價的設(shè)定 一、基準均價的設(shè)定 二、價差系數(shù)的確定 二、樓層價格的設(shè) 定 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 一、調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定 一、 調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定 二、不同階段價格策略 二、不同階段的價格策略 三、付款方式的設(shè)定 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 20 頁 前 言 價格策略是開發(fā)商實現(xiàn)利潤的最終關(guān)鍵。同時，由于本案 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 20 頁 自身商住存在的矛盾和整體體量的局限，因此 ，本案必須加快銷售進度，縮短銷售周期。 三． 策略方向 雖然本項目 “石橋鋪循環(huán)道大社區(qū)” 的定位，能提升項目區(qū)域價值認同，給項目的價格提升留下了足夠的空間，但市場的認可還需要一定的時間，前期須有一定的價格市場性試探。若以當前市場住宅價格為價格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。 說明： 上表得出的住宅基準均價套內(nèi) 2500 元 /平方米，是按目前的市場情況為參考依據(jù)，隨著高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)加快，本項目周邊環(huán)境和市政配套將逐漸改觀，并隨著高新區(qū)房價的上揚。 ? E 棟向中庭方向 18F（含 18F）以下加價 10 元， 18F 以上加價 20 元。 人為因素過于明顯調(diào)價，只會導(dǎo)致客戶不信任和反感。 二． 不同階段價格策略 根據(jù)項目工程進度的不同， 本案項目個棟依次達到預(yù)售條件的時間不同，因此，在推廣的順序和價格策略上，在時間上進行分棟開盤銷售，制造一波又一波的市場銷售熱點，同時保持價格整體上的低開高走、勻速上調(diào)。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 20 頁 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 20 頁 銀行按揭：爭取 8 成 30 年銀行按揭。 三、 策略方向 租金價格策略整體上采用“低開高走”的租金策略，前期加大招商優(yōu)惠力度，吸引商家入場，匯集人氣。 各建材市場平均租金的取值為目前市場租金的執(zhí)行平均價格，因而本案租金的比較結(jié)果也為市場執(zhí)行均 價。因市場及行業(yè)競爭狀況在不斷的發(fā)生變化，若市場競爭大，商家利潤低，則租金必然下降。 第三節(jié)、 具體執(zhí)行方式 一、 調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定 銷售： 戰(zhàn)略性原則調(diào)價 ? 先售后租模式： 銷售總體上滯后于 A 區(qū)住宅銷售，價格策略總體上采取“低開高走”策略。 ? 先租后售模式： 在市場經(jīng)營成熟后再進行銷售， 根據(jù)市場經(jīng)驗，預(yù)定時間為兩年。 戰(zhàn)略性原則： 市場開業(yè)免三個月租金，第一年內(nèi)租金按三折收取，兩年內(nèi)按七折收取，兩年后恢復(fù)正常租金水平。 高于基準均價3~5%，視具體的銷售情況作靈活調(diào)整。 一次性付款 95折、按揭 98折。 未售部位全線公開。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 20 頁 。 若市場反應(yīng)好，項目銷售速度快于預(yù)定，則相應(yīng)的價格策略也應(yīng)提前進行，并可根據(jù)當時的情況作靈活調(diào)整。 主推二鋪位，公開部分黃金鋪位，刺激市場。 優(yōu)惠政策 一次性付款 95折、爭取銀行6 成 10 年按揭。 可根據(jù)市場的招商情況、當時競爭對手的競爭情況，調(diào)整物業(yè)管理費減免期和停車位、倉庫配套、空調(diào)費用等，加大優(yōu)惠力度。 戰(zhàn)術(shù)性原則調(diào)價： 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對不可控因素，在實際操中，根據(jù)銷售量的進度、客戶的投資狀況、競爭對手狀況等予以靈活應(yīng)對和調(diào)整。 每次調(diào)價幅度應(yīng)配合市場當時的銷售和招商情況靈活調(diào)整，每一步
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