重慶市房地產(chǎn)重慶國(guó)窖明城價(jià)格策略地產(chǎn)價(jià)格(文件)
【正文】 格策略 第一節(jié) 價(jià)格策略的運(yùn)作思路 第一節(jié)、價(jià)格策略的運(yùn)作思路 第二節(jié)、價(jià)格體系的建立 第二節(jié)、價(jià)格體系的建立 一、基準(zhǔn)均價(jià)的設(shè)定 一、基準(zhǔn)均價(jià)的設(shè)定 二、價(jià)差系數(shù)的確定 二、樓層價(jià)格的設(shè) 定 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 一、調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 一、 調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 二、不同階段價(jià)格策略 二、不同階段的價(jià)格策略 三、付款方式的設(shè)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 20 頁(yè) 前 言 價(jià)格策略是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最終關(guān)鍵。同時(shí)，由于本案 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 自身商住存在的矛盾和整體體量的局限，因此 ，本案必須加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期。 三． 策略方向 雖然本項(xiàng)目 “石橋鋪循環(huán)道大社區(qū)” 的定位，能提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同，給項(xiàng)目的價(jià)格提升留下了足夠的空間，但市場(chǎng)的認(rèn)可還需要一定的時(shí)間，前期須有一定的價(jià)格市場(chǎng)性試探。若以當(dāng)前市場(chǎng)住宅價(jià)格為價(jià)格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。 說(shuō)明： 上表得出的住宅基準(zhǔn)均價(jià)套內(nèi) 2500 元 /平方米，是按目前的市場(chǎng)情況為參考依據(jù)，隨著高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)加快，本項(xiàng)目周邊環(huán)境和市政配套將逐漸改觀，并隨著高新區(qū)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。 ? E 棟向中庭方向 18F（含 18F）以下加價(jià) 10 元， 18F 以上加價(jià) 20 元。 人為因素過于明顯調(diào)價(jià)，只會(huì)導(dǎo)致客戶不信任和反感。 二． 不同階段價(jià)格策略 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度的不同， 本案項(xiàng)目個(gè)棟依次達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間不同，因此，在推廣的順序和價(jià)格策略上，在時(shí)間上進(jìn)行分棟開盤銷售，制造一波又一波的市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，同時(shí)保持價(jià)格整體上的低開高走、勻速上調(diào)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 20 頁(yè) 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無(wú)折扣。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無(wú)折扣。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 20 頁(yè) 銀行按揭：爭(zhēng)取 8 成 30 年銀行按揭。 三、 策略方向 租金價(jià)格策略整體上采用“低開高走”的租金策略，前期加大招商優(yōu)惠力度，吸引商家入場(chǎng)，匯集人氣。 各建材市場(chǎng)平均租金的取值為目前市場(chǎng)租金的執(zhí)行平均價(jià)格，因而本案租金的比較結(jié)果也為市場(chǎng)執(zhí)行均 價(jià)。因市場(chǎng)及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況在不斷的發(fā)生變化，若市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，商家利潤(rùn)低，則租金必然下降。 第三節(jié)、 具體執(zhí)行方式 一、 調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 銷售： 戰(zhàn)略性原則調(diào)價(jià) ? 先售后租模式： 銷售總體上滯后于 A 區(qū)住宅銷售，價(jià)格策略總體上采取“低開高走”策略。 ? 先租后售模式： 在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成熟后再進(jìn)行銷售， 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)定時(shí)間為兩年。 戰(zhàn)略性原則： 市場(chǎng)開業(yè)免三個(gè)月租金，第一年內(nèi)租金按三折收取，兩年內(nèi)按七折收取，兩年后恢復(fù)正常租金水平。 高于基準(zhǔn)均價(jià)3~5%，視具體的銷售情況作靈活調(diào)整。 一次性付款 95折、按揭 98折。 未售部位全線公開。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 20 頁(yè) 。 若市場(chǎng)反應(yīng)好，項(xiàng)目銷售速度快于預(yù)定，則相應(yīng)的價(jià)格策略也應(yīng)提前進(jìn)行，并可根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況作靈活調(diào)整。 主推二鋪位，公開部分黃金鋪位，刺激市場(chǎng)。 優(yōu)惠政策 一次性付款 95折、爭(zhēng)取銀行6 成 10 年按揭。 可根據(jù)市場(chǎng)的招商情況、當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)情況，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)減免期和停車位、倉(cāng)庫(kù)配套、空調(diào)費(fèi)用等，加大優(yōu)惠力度。 戰(zhàn)術(shù)性原則調(diào)價(jià)： 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對(duì)不可控因素，在實(shí)際操中，根據(jù)銷售量的進(jìn)度、客戶的投資狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況等予以靈活應(yīng)對(duì)和調(diào)整。 每次調(diào)價(jià)幅度應(yīng)配合市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的銷售和招商情況靈活調(diào)整，每一步
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