【正文】 120 720 消防阻燃服 常用 6 套 260 1560 防毒面具 常用 6 個(gè) 200 1200 消防大斧、小斧 常用 1 套 70 70 小計(jì) 12430 4 清 潔 綠 化 工 具 吸水機(jī) 威霸 1 臺 3000 3000 洗塵機(jī) 威霸 1 臺 1500 1500 高壓沖洗機(jī) 威霸 1 臺 1800 1800 洗地刷 威霸 1 個(gè) 200 200 疏通機(jī) 大力 1 臺 1800 1800 長、短伸縮桿 常用 1 套 50 50 長、短鋁梯 常用 1 套 /2部 250 250 玻璃清潔刮 常用 1 把 50 50 涂水器 常用 3 套 3 9 推水刮 常用 2 套 60 120 24塵推 常用 1 套 35 35 36塵推 常用 1 套 35 35 衛(wèi)生泵 常用 1 個(gè) 10 10 噴霧器 常用 1 個(gè) 70 70 雨衣 常用 3 套 25 75 雨鞋 常用 3 雙 15 45 廁刷 常用 3 個(gè) 3 9 水桶 常用 3 個(gè) 15 45 手推車 常用 1 部 180 180 湖南建安物業(yè)管理有限公司 24 工作告示牌 常用 10 個(gè) 50 500 室內(nèi)清潔工具車 常用 1 部 500 500 疏通棒 常用 8 節(jié) 35 280 鐵鍬 常用 1 把 20 20 膠、線 手套 常用 10 雙 3 30 膠、線掃帚 常用 10 把 3 60 垃圾鏟 常用 3 把 5 15 大枝剪 常用 1 把 40 40 小枝剪 常用 1 把 30 30 塑料管 2CM口徑 300 米 3 900 塑料噴槍 常用 1 把 20 20 鐵鋤頭 常用 1 把 20 20 鋼鋸 常用 1 把 30 30 小計(jì) 11728 5 辦 公 用 品 標(biāo)識牌 待定 1 套 20xx 20xx 電話 富格牌 1 部 80 80 窗機(jī) 美的 1 臺 1200 1200 電風(fēng)扇 美的 16寸 1 臺 140 140 網(wǎng)卡及饋線 DLINK 1 套 1300 1300 照相機(jī) 奧林巴斯 1 部 1200 1200 封塑機(jī) 三菱 ICD310 1 臺 400 400 計(jì)算機(jī) 聯(lián)想 P3 1 臺 5000 5000 辦公桌椅 待定 3 套 300 900 沙發(fā)、茶幾 待定 1 套 700 700 湖南建安物業(yè)管理有限公司 25 保險(xiǎn)柜 待定 1 臺 500 500 文件柜 待定 2 個(gè) 800 1600 小計(jì) 15020 合計(jì) 58638 湖南建安物業(yè)管理有限公司 26 第三章 管理人員的配備及培訓(xùn) 建安物業(yè)充分發(fā)揮建安雄厚的技術(shù)資源優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，在瑞豐家園管理處客戶服務(wù)中心管理人員的配置上，精心選擇經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層，確保瑞豐家園物業(yè)保值升值。 具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識； 具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德； 中專以上文化程度或具初級以上技術(shù)職稱。 具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識； 具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德； 相關(guān)專業(yè)職業(yè)技能培訓(xùn)取得證書。 好的職業(yè)道德； 高中以上文化程度。即便如此，現(xiàn)代社會發(fā)展的特性要求我們一方面必須加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，一方面必須時(shí)時(shí)刻刻進(jìn)行員工培訓(xùn)，才能跟上時(shí)代步伐。 各類人員培訓(xùn)合格率： 100%。 ：主要管理層，一般管理層，專業(yè)技術(shù)作業(yè)層。 、辦公費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)等七項(xiàng)，管理酬金按 10%提取，年支出見表 。月 ? 寫字樓 物業(yè)管理費(fèi) /㎡月。月。 抓好住宅區(qū)管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施和住宅區(qū)環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支出。 湖南建安物業(yè)管理有限公司 37 第五章 管理制度及檔案建設(shè) 第一節(jié) 管理規(guī)章制度 健全、完善、具操作性的規(guī)章制度是我公司進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準(zhǔn)繩和保障。 二、瑞豐家園內(nèi)部管理制度訂立的原則 瑞豐家園管理處內(nèi)部管理制度，以建安物業(yè)管理公司以往的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量控制記錄為基礎(chǔ)，將完整的體系延伸、移植到瑞豐家園的管理項(xiàng)目。建安物業(yè)管理公司始終重視檔案數(shù)據(jù)的建立與管理工作，針對瑞豐家園的物業(yè)管理特點(diǎn)我們擬采取系統(tǒng)科學(xué)分類的管理方式，配備專業(yè)的管理人員，建立完整的數(shù)據(jù)、檔案，有效促進(jìn)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，以達(dá)到更好地為住戶服湖南建安物業(yè)管理有限公司 42 務(wù)的目的。 二、資料分類整理 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始文件的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等?；厥盏奈募惨涗浀怯洝ＴO(shè)備運(yùn)行、維安管 理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有 的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水 等狀況能否正常，關(guān)系到能否保障 小區(qū) 運(yùn)行安全。 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。 湖南建安物業(yè)管理有限公司 47 第二節(jié) 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行 一、供配電系統(tǒng) 供 配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對 供配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控， 對 供配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。巡視人員必須巡視檢查 小區(qū)內(nèi) 公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安湖南建安物業(yè)管理有限公司 48 全。 六、智能化系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)的管理以人為本，以技術(shù)立身。在具體工作中，首先 了解各分系統(tǒng)各類線的走向，各檢修口具體位置，各接線頭的位置，并對各種線作上相應(yīng)的線標(biāo)，以便預(yù)埋管線數(shù)據(jù)的建立。 重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個(gè) 小區(qū) 停水、停電、停氣，發(fā)生火 災(zāi)， 除上述重大故障外，其它為一般故障。 最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。 對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。 湖南建安物業(yè)管理有限公司 50 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。 若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。 接到報(bào)警后的處理辦法 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號后，利用對講機(jī)通知巡邏 安管 員立刻前往火警現(xiàn)場。 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān) 守崗位，隨時(shí)聽從指揮。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119 報(bào)警。 火災(zāi)報(bào)警程序 發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號傳到中央監(jiān)控室。 排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。 如供電局對 小區(qū) 突然全部停電，則應(yīng)立刻給各 業(yè) 主住戶 發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守 崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備。 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。不得違反安全規(guī)程。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理應(yīng)盡快報(bào)告 機(jī)電主管 。 另外有室外檢修口不定期除濕， 易損線的定期更換 等措施。注重人員培養(yǎng)以適應(yīng)科技水平不斷發(fā)展，提高的要求。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。 四、消防系統(tǒng) 消 防系統(tǒng)是整個(gè) 小區(qū) 消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 三、公共照明系統(tǒng) 公共 照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到 小區(qū) 的整體形象。 二、給排水系統(tǒng) 建立用水、供水管理制度。 工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 四、檔案的分類： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 建筑許可證、開工許可證、棟證 工程技術(shù) 數(shù) 據(jù) 紅線圖、總平面圖 地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告 工程合同、工程預(yù)決算 單 工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 竣工圖： A、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； B、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 房屋、消防、竣工驗(yàn)收證明書 鋼 材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、購配件的鑒定合格證書 供 水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員申請，管理處客戶中心主任審批登記后方可借出，入室時(shí)，須由湖南建安物業(yè)管理有限公司 43 專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。 三、數(shù)據(jù)的歸檔管理 歸檔就是按照數(shù)據(jù)本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 ，如：管理處檔案工作流程、檔案數(shù)據(jù)管理規(guī)定、檔案管理 員崗位責(zé)任制等。 三、瑞豐家園管理規(guī)章制度目錄： 瑞豐家園 公眾制度 湖南建安物業(yè)管理有限公司 38 業(yè)主公約 住（用）戶手冊 瑞豐家園精神文明建設(shè)公約 樓宇管理規(guī)定 樓宇裝修管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 綠化養(yǎng) 護(hù) 管 理規(guī)定 消防管理規(guī)定 、摩托車管理規(guī)定 、停水和違章罰金收繳規(guī)定 瑞豐家園 內(nèi)部崗位責(zé)任制 湖南建安物業(yè)管理有限公司 39 員崗位職責(zé) 小組長崗位職責(zé) 員崗位職責(zé) 3. 瑞豐家園小區(qū) 管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn) 員工守則 文明禮貌用語及專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范 培訓(xùn)制度 管理處消防責(zé)任制 管理處值班制度 安管 員交接班制度 財(cái)務(wù)管理制度 固定資產(chǎn)、低值易耗品及辦公 用品管理規(guī)定 安管警具器材管理 安管員服裝、被品管理規(guī)定 湖南建安物業(yè)管理有限公司 40 倉庫保管員管理規(guī)定 物品 出 入庫工作規(guī)定 管理處文件管理制度 管理處檔案管理制度 房屋修繕管理工作制度 房屋本體維修基金使用方法 停車場收費(fèi)管理程序 房屋租賃工作流程 重大責(zé)任事故的界定及處理辦法 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 公共設(shè)施管理 ? 消防管理規(guī)定 建筑物的維護(hù) 停車場管理程序 緊急情況處理程序 信件收發(fā)管理 清潔的管理 綠化的管理 小區(qū)文化管理 安裝與維修服務(wù) 供電管理 給排水系統(tǒng)管理 業(yè)主投訴處理程序 公共設(shè)施管理檢查規(guī)定 湖南建安物業(yè)管理有限公司 41 電梯管理 電梯工安全操作規(guī)程 電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)程 機(jī)電維修工安全操作規(guī)程 值班電工安全操作規(guī)程 管道工安全操作規(guī)程 4. 瑞豐家園 員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 員工考核辦法 員工考核標(biāo)準(zhǔn) 管理處員工考核制度 管理處管理工作考評辦法 管理處客戶主任崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法 管理處事務(wù)助理崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法 管理處機(jī)電技工維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法 管理處 安管 員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法 管理處月度物業(yè)管理質(zhì)量檢查評分細(xì)則 第二節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立與管理 住宅區(qū)檔案是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，科學(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理。 我公司根據(jù) IS0