【正文】 如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。 給排水設備故障一般處理程序 水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。 二、供電電源 停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應立即通知 小區(qū)內各業(yè)主 住戶 。 故障處理通則 發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應 先匯報后處理，事后作好記錄。增加引進高技術手段的力度。根據 住戶 的作息時間，按預先的設定，對公共照明進行開 /關控制。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。 檔案的管理環(huán)境必 “三防 ”即防火、防潮、防變質。整理的重點是去偽存真，根據檔案的來源、信息的內容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。內部制度突出建安現(xiàn)有的物業(yè)管理的技術含量，形成瑞豐家園管理處的質量保證體系。 加強管理成本控制，根據 “精干、高效 ”的原則，在確保服務質量的前提下，引進現(xiàn)代化的管理設備和手段，減少人力投入，減少人員費用開支。 ? 摩托車 100元 /臺 。 專門職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓持證上崗： 二、 培訓方式 組織保障 設置專職培訓工作人員，建立管理處員工教育培訓工作體系，準確識別培訓要求，制定年度培訓大綱，季度月度培訓實施計劃，編制內培教材，并組織落實，建立員工培訓檔案，規(guī)定考核辦法，將員工的 培訓績效與工資獎金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進則汰的工作氛圍。 7 保潔綠化員 男：身高 165㎝以上，女：身高 150㎝以上，相貌端正，身體健康； 35歲以下； 吃苦耐勞，愛崗敬業(yè)。 3 租賃經營 具有財務基礎知識； 二年以上相關工作經驗； 持會計證及物業(yè)上崗證； 45歲以下，身體健康。 以入住和裝修兩個環(huán)節(jié)為主要內容開展多層次、全方位、高要求的多種便民服務活動； 開展便民服務，以有償與無償并存的便民服務為主要形式。 對住戶、管理人員等分期分批進行智能化系統(tǒng)專題知識培訓； 加強裝修期間智能化系統(tǒng)的保護和監(jiān)督。 建立健全的規(guī)范和使用規(guī)章制度，確保管理上一步到位， 確保有良好的開 端。 ? 管理人員回饋信息。 ? 用戶評議制，采取定期和不定期的方式，通過發(fā)放意見征詢表對管理處各項工作及人員進行評價，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，以保證 實現(xiàn)管理目標。建安物業(yè) “以人為本 ”的重要經營理念，倡導以人為中心，尊重人、理解人、培養(yǎng)人，以激勵員工上進、實現(xiàn)員工的自身價值為出發(fā)點，營造一個和諧有序的舒適環(huán)境，實現(xiàn)轄區(qū)的管理目標。（圖 ） 房地產開發(fā)商 建安物業(yè) 業(yè)主用戶 瑞豐家園 客戶服務中心 服務 報告 協(xié)調 指導 監(jiān)督 回饋 報告 指導 監(jiān)督 管理 服務 監(jiān)督 監(jiān)督機構 開發(fā)商或業(yè)主委員會 責任機構 建安物業(yè) 執(zhí)行機 構 管理處客戶服務中心 協(xié)調 監(jiān)督 管理 湖南建安物業(yè)管理有限公司 13 (圖 2． 2 瑞豐家園業(yè)主委員會、物業(yè)公司、管理處三者關系結 構圖 ) ●業(yè)主委員會 ——監(jiān)督機構 業(yè)主委員會為瑞豐家園物業(yè)管理的監(jiān)督機構，依據委托管理合同對管理處的工作進行協(xié)調、指導和監(jiān)督，負責評議管理處的管理業(yè)績，審查物業(yè)管理效果，及時就管理工作中存在的問題向管理處提出整改意見。 ∑調查住戶人數(shù) 5 路燈完好率 99%以上 ∑完好路線盞數(shù) 247。我們不定期對小區(qū)空氣質量、噪音等進行監(jiān)測，設置環(huán)保宣傳欄，發(fā)動小區(qū)住戶尤其是學生、兒童的環(huán)保主動性，將瑞豐家園建設成一個人見人愛的 “大家 ”。 六 強化治安管理 根據瑞豐家園智能化安防的條件，結合我公司所取得的安防經驗，從實際出發(fā)，確立了治安管理 “技防、人防、物防 ”三防而結合的整體治安思想， 安管 隊實行半軍事化管理，小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗結合，整裝與便裝結合，全面防范與重點防范相結合，建湖南建安物業(yè)管理有限公司 8 立治安快速反應 系統(tǒng)，確保小區(qū)治安防范萬無一失。 二 設置客戶服務中心，建立信息網絡。 確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標（一年期）及完成目標后的獎懲制度。 3 目前已有銀行、生鮮超市、餐飲、藥房等入駐，要避免重復引進，造成不必要的內部競爭。 因此，該項 目 經營是否得力，直接關系到 開發(fā) 商的精心設計和資金投入能否達 到預期的效果，關系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報， 能否滿足使用者的需要，從而達到整體物業(yè)保值、增值的目的。 61 第一節(jié) 社區(qū)文化及環(huán)境文化 57 第二節(jié) 維修養(yǎng)護的實施方案 54 第七節(jié) 技術資料的收集、管理、使用 51 湖南建安物業(yè)管理有限公司 2 第五節(jié) 節(jié)能管理 45 第二節(jié) 設備系統(tǒng)的日常運行 41 第 六 章 設備設施管理 對 物業(yè)租賃經營方面有了深刻的體會，歸納起來有 以下幾個特點： ? 著眼當前，更注重三至十年的中長期市場； ? 奉行淡市擴張策略；在物業(yè)租賃市場冷淡時，抓住淡市中有利因素，精心策劃，瞄準市場縫隙果斷切入，全力擴張； ? 隨時掌握物業(yè)租售市場動態(tài)信息，準確把握當前和潛在的目標客戶； ? 策略靈活，善于應變，及時調整，適應市場； ? 樹立 全過程服務理念，強調合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務，使業(yè)主有一個舒適協(xié)調的經營環(huán)境； ? 選擇大眾化宣傳媒體，合理投放廣告， 有針對性、有目的性，有實效性； ? 全面跟蹤 租賃合同履行過程，確保租金收入； ? 最大限度地爭取政府支持，以社會效益帶動經濟效益 。 4 租賃 經營 方式 建安物業(yè) 將憑借自身在租賃市場中的優(yōu)勢，以委托代理租賃的方式，為 開發(fā) 商 、業(yè)主 提供全程租賃服務。 第二節(jié) 管理深度和廣度 隨著經濟的快速發(fā)展、生活水平的極大提高，人們的知識層次和生活品位也大幅度地得到提升，其對所居住地的物業(yè)管理工作的要求也越來越高，不僅希望服務效率高、質量好，而且更要求物業(yè)管理的層次深、范圍廣。 四 實行 “零干擾 ”過程服務 充分尊重各位業(yè)主的思維方式和生活習慣，通過我們對服務過程、時間和內容的合理控制，夜間無聲搶修設備等等。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動之以情，運用情理手段解決。 ∑報修的零修急修次數(shù) 3 保潔率 99%以上 ∑已保潔的面積 247。 ∑區(qū)內住戶總人數(shù) ∑已處理違章次數(shù) ＋ ∑發(fā)生違章次數(shù) 11 物業(yè)管理滿意率 95%以上 ∑調查住戶滿意人數(shù) ＋ ∑調查住戶人數(shù) 12 綠化完好率 99%以上 ∑完好綠化 面積 ＋ ∑區(qū)內綠化總面積 13 道路完好率 99%以上 ∑ 完好道路面積 ＋ ∑區(qū)內 道路總面積 14 停車場、單車棚完好率 98%以上 ∑完好停車場（單車棚）的總數(shù) ＋ ∑區(qū)內停車場（單車棚）的總數(shù) 15 化糞池、污水井、雨水井完好率 98% 以上 ∑完好一池二井總數(shù) ＋ ∑區(qū)內一池二井總數(shù) 16 公共 設施以及園林小品雕塑完好率 98%以上 ∑完好公共設施總數(shù) ＋ ∑區(qū)內各種公共設施總數(shù) 17 智能化系統(tǒng)完好率 100% ∑系統(tǒng) 正常運行時間 ＋ ∑系統(tǒng)計劃運行時間 18 排水溝、 明暗溝完好率 98%以上 ∑完好排水管 、 明暗溝總數(shù) 湖南建安物業(yè)管理有限公司 11 ∑區(qū)內排水 管、 明暗溝總數(shù) 19 管理人員 培訓合格率 100% ∑ 培訓合格人員總數(shù) 247。負責制定和實施小區(qū)文化活動計劃，負責進行租賃經營工作 ? 設備管理：負責機電設備 (含消防設施、智能化系統(tǒng) )、房屋本體及公共設施的維修保養(yǎng)工作， 24小時為住戶提供優(yōu)質服務及外包項目實施監(jiān)管 (電梯 )。多勞多得，獎優(yōu)罰劣，獎罰分明，促進 工作效率的提高。 五、信息回饋機制 管理處下設的服務中心作為主要的信息處理中心， 24小時接受和 處理各方面信息，主要管道有： ? 管理處每季度向業(yè)主 (用戶 )公布物業(yè)管理服務工作報告 (含管理費、本體基金使用收支賬目 )。 做好房屋的驗收及接管工作， 在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應作好記錄并及時協(xié)調開發(fā)商盡快解決 保護住戶的利益。 4 公共生活秩序 通過管理服務人員的日常引導和有關規(guī)章制度的規(guī)范，使住宅區(qū)公共生活秩序井然，有條不紊，居民文明有禮，品德高尚；營造一種大家庭共溫暖同幸福的小區(qū)共同體生活。 8 小區(qū)文化活動 使住宅區(qū)每年有豐富多彩的小區(qū)文化活動； 使業(yè)主積極參與小區(qū)文化建設，共同營造特色小區(qū)文化。 大專以上文化程度或具中級以上技術職稱。 具有強烈的服務意識； 具有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德； 高中以上文化程度。 一、 培訓目標 提高全體員工的基本素質和專業(yè)水平，適應本職崗位和新技術發(fā)展的需求，不斷吸收和更新管理思想，適應現(xiàn)代化的發(fā)展 ，從而滿足管理和服務的最高要求。 依據： 、建設廳及長沙市人民政府有關文件； 所提供的相關數(shù)據。月 湖南建安物業(yè)管理有限公司 32 ? 1小時內免費，超時收費。 表 ：瑞豐家園物業(yè)管理收入預算表（單位：萬元） 序號 項目 測算依據 月收入 年收入 備注 一 住宅管理費 /㎡ 11030㎡ 12月 寫字樓 管理費 /㎡ 6857㎡ 12月 商業(yè)門面管理費 /㎡ 2618㎡ 12月 小 計 二 機動車停車費 280元 74 12月 40% 使用率暫以40%計算 非機動車停車費 1000元 /月 小 計 三 有償服務收入 綜合測算 總 計 預 算 表 ：瑞豐家園物業(yè)管理支出預算表（單位：萬元） 一、人工費 人員結構 人數(shù) 月工資標準（元） 月工資總額（元） 年工資總額 客戶 主任 1 1500 1500 事務 助理 1 1000 1000 湖南建安物業(yè)管理有限公司 33 租賃管理 1 800 800 設備管理 4 800 3200 安管 班 長 1 800 800 安管 隊員 8 750 6000 車管 員 2 800 1600 綠化員 3 500 1500 小計 21 16400 二、福利費 序號 支出項目 測算依據 月支出 年支出 1 福利費 月工資總額的 % 小 計 三、環(huán)境維護 費 序號 支出項目 測算依據 月支出 年支出 1 日常保潔 、垃圾清運 日常保潔耗材 2 外墻清洗費 /㎡ ， 兩年清洗一次，面積為 2萬㎡ 3 消殺費 綜合測算 20xx元 /年 4 化糞池清理疏通費 綜合測算 20xx元 /年 5 園林綠化 日常綠化耗材 小 計 四、機電設備、公共設施日常維修、保養(yǎng)費 序號 支出項目 測算依據 月支出 年支出 1 供配電系統(tǒng) 維護材料費等共 6000元 /年 2 給排水系統(tǒng) 維護材料費等共 6000元 /年 湖南建安物業(yè)管理有限公司 34 3 公共照 明系統(tǒng) 更換燈具等共 3000元 /年 4 智能化及網絡系統(tǒng)維護費 有線電視、網絡、電話、監(jiān)控報警系統(tǒng)等共 6000元 /年 5 消防系統(tǒng) 消防主機、消防管道、噴淋系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等共 7200元 /年