【正文】 復、退（轉）軍人或職業(yè)學校保安專業(yè)畢業(yè)； 具有強烈的服務意識； 具有強烈的責任感和良湖南建安物業(yè)管理有限公司 28 （含車管員） 男：身高 168㎝以上，女：身高 160㎝以上，相貌端正，身體健康； 持保安上崗證、消防上崗證、車管員上崗證 ； 25歲以下。 2 事務助理 有較強的組織協(xié)調能力和溝通能力； 二年以上相關工作經驗； 持物業(yè)管理上崗證； 45歲以下， 身體健康。 制定小區(qū)文化發(fā)展規(guī)劃； 加大入住期對住戶的各項公眾制度的宣揚工作； 落實小區(qū)年度活動計劃的實施。 建立公共生活秩序規(guī)范制度； 對瑞豐家園住戶開展必備常識專題宣傳工作。 加強對空置房屋的監(jiān)視與管理 嚴禁 “三無 ”人員住入。 ? 正常年份半年一次 (入伙階段每季一次 )發(fā)放《意見征詢表》。 四、監(jiān)督機制與自我約束機制 接受五方面的監(jiān)督 ? 房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會 ——工作報告制度 ? 業(yè)主 ——用戶評議制度 ? 政府 ——投訴制度 ? 社會 ——公開監(jiān)督制度 ? 物業(yè)公司 ——工作報告制度 監(jiān)督機制具體辦法： ? 公開監(jiān)督制，公布管理處監(jiān)督投訴電話、意見箱， 24小時受理投訴，員工掛牌服務 (工作牌 )。 ? 安全管理：負責 24小時治安巡視及值勤護衛(wèi)，維護小區(qū)的正常秩序，負責車輛管理及收取停車費的工作，組織開展小區(qū)義務消防隊的訓練及消防演練，負責制定小區(qū)安全應急處理方案及防范措施。 ∑管理人員總數(shù) 20 管理費收繳率 90% ∑管理費實收繳額 ＋ ∑管理費應收繳額 21 檔案建立與完好率 100% 檔案齊全，管理完善，簡便易查 22 供水、電正常率 % 除供電主管部門停電及意外事故停電外，無一隨便停水、電現(xiàn)象 湖南建安物業(yè)管理有限公司 12 第二章 管理方式、工作計劃和物資裝備 第一節(jié) 管理方式 建安物業(yè)公司擬對瑞豐家園采取 的物業(yè)管理方式具體包含五個方面的內容，即組織系統(tǒng)、運作機制、激勵機制、監(jiān)督與自我約束機制、信息回饋及處理機制、保險機制。 ∑區(qū)內保潔總面積 4 維修工程質量合格率 100% 100% ∑（報告期評定為合格 品的單位工程建筑面積）247。解決不了的，通過沒收裝修押金等手段強制執(zhí)行，并通過行政執(zhí)法部門和新聞媒體等途 徑予以約束，最終訴諸法律等措施。盡量做到隱性服務，使業(yè)主在不被干擾的情況下享受了我們的服務。我們在這方面的工作將深得人心、廣得人緣： 一 實施人性化物業(yè)管理。在充分保證業(yè)主利益、配合開發(fā) 商整體發(fā)展計劃需要的前提下，通過提供經營策劃建議與租賃服務體系，使管理與經營雙向推動。 三 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析 1 建安物業(yè) 將 瑞豐家園 項目市場定位表述為：融合長沙 高尚社區(qū) 環(huán)境，集寫字樓、商場、 住宅、配套設施設備 為一體，具備 現(xiàn)代化 設施配備和優(yōu)質物業(yè)管理服務的智能 綜合 大廈。 64 湖南建安物業(yè)管理有限公司 3 第一章 物業(yè)管理整體設想及策劃 第一節(jié) 租賃經營服務 一 物業(yè)租賃經營之意義 在物業(yè)管理各項環(huán)節(jié)中，經營的份量不容忽視。 56 第 七 章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃及實施 53 第六節(jié) 技術改造更新 45 第一節(jié) 運行管理規(guī)范 28 第四章 物業(yè)管理成本測算及管理費標準 12 第二節(jié) 工作計劃 9 第二章 管理方式、工作計劃及物資裝備計劃 6 第 三 節(jié) 管理指標及承諾 3 第二節(jié) 管理深度和廣度湖南建安物業(yè)管理有限公司 1 目 錄 第一章 物業(yè)管理整體設想及策劃 瑞豐家園 地處長沙市 車站北路成熟社區(qū)， 使用功能齊全，配套 設施設備檔次高 ， 可見開發(fā)商的超前意識與 持續(xù) 發(fā)展的戰(zhàn)略。 2 瑞豐家園 座落在長沙市 新崛起的高尚社區(qū) ， 夢澤園、王府花湖南建安物業(yè)管理有限公司 5 園 等 高檔樓盤 匯集于此， 客戶的選擇余地較多 。 5 租賃經營要點 建安物業(yè) 負責制定組合 經營計劃，包括市場調查、目標客戶確定、租賃價格定位、廣告策劃、具體 經營 策略及規(guī)范的租后服務等。 在瑞豐家園，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理理念，關注業(yè)主、關注員工、關注環(huán)境、關注小區(qū)，深入領悟馬斯洛的層次需求理論，滿足不同需求；提高生活質量，形成小 區(qū)溫馨和諧的人文氛圍，使瑞豐家園成為人性得以充分張揚的生活空間。 五 引導健康向上的生活方式 通過小區(qū)文化氛圍的滲透，將業(yè)主從繁重的日常工作和生活中解脫出來，充分體現(xiàn)小區(qū)的時尚性、成熟化，我們將從簡單的生活方式、汽車文化、旅游文化、知識經濟、文藝等等方面推出深受業(yè)主歡迎的項目，采取專家授課、活動組織等形式，讓業(yè)主擁有一個輕松、舒適的心境。 八 營造綠色 家園 營造 “保護小區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造綠色家園 ”的濃厚氣氛，提高環(huán)保意識，增長環(huán)保知識，提倡使用綠色環(huán)保用品。∑（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積） ∑調查住戶滿意人數(shù) 247。 一、 組織系統(tǒng) 物業(yè)管理外部組織系統(tǒng) (圖 2． 1) (圖 物業(yè)管理外部組織系統(tǒng) ) 為保證我們的管理績效，確保瑞豐家園物業(yè)管理服務質量總目標的順利實現(xiàn)，應明確瑞豐家園相關責任單位及部門的職責（業(yè)主委員會、建安物業(yè)、管理處）。 瑞豐家園 管理處客戶服務中心人員結構圖 (圖 ) 二、運作機制 運作機制圖示 (圖 ) 強 電 工 3 人 電 梯 運 行 2 人 管 道 工 1 人 弱 電 工 2 人 消防專干1 人 主任 1 人 安全管理員（ 11 人） 保 安 員 9 人 車 管 員 2 人 設備管理 4 人 租 賃 經 營 1 人 事 務 助 理 1 人 保 潔 綠 化 3 人 湖南建安物業(yè)管理有限公司 15 （圖 ） 三、激勵機制 激勵機制是激勵活動要素在進行過程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內存聯(lián)系的綜合機能，它的作用就在于提高“凝聚力 ”。 ? 定期報告制，管理處定期向房地產開發(fā)商或 (業(yè)主委員會 )、建安物業(yè)報告工作，檢查物業(yè)管理事宜。 ? 業(yè)主 (用戶 )意見箱。 2 區(qū)內公用設施、設備及場所（地）的使用、維修、養(yǎng)護和管理 根據(jù)物業(yè)維修基金，綜合管理處的實際，進行定期的維修養(yǎng)護，并建立健全完善的規(guī)章制度，使住戶共同參與愛 安管 理，確保公共設備及場所的使用率 90%以上，完好率長期保持在98%以上； 做好公用設施、設備及場所（地）的驗收與接管工作。 5 智能化系統(tǒng)管理和維修養(yǎng)護 通過智能化系統(tǒng)專業(yè)技術人員的日常監(jiān)控，確保住戶長年使用智能化系統(tǒng)不受影響，維護住戶的多種利益。 9 便民服 務 堅持一個宗旨：以不斷滿足住戶日益增長的各種需求為便民服務的主要內容； 努力提升居民的生活質量，創(chuàng)造一個舒適、便利、溫馨的環(huán)境。 具有強烈的服務意識； 具有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德； 中專以上文化程度或具初級以上技術職稱。 好的職業(yè)道德； 高中以上文化程度。 各類人員培訓合格率： 100%。 、辦公費、公共設施養(yǎng)護費等七項，管理酬金按 10%提取，年支出見表 。月。 抓好住宅區(qū)管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設施和住宅區(qū)環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修養(yǎng)護費用的支出。 二、瑞豐家園內部管理制度訂立的原則 瑞豐家園管理處內部管理制度，以建安物業(yè)管理公司以往的程序文件、作業(yè)指導書、質量控制記錄為基礎，將完整的體系延伸、移植到瑞豐家園的管理項目。 二、資料分類整理 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理?；厥盏奈募惨涗浀怯?。 建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。 湖南建安物業(yè)管理有限公司 47 第二節(jié) 設備系統(tǒng)的日常運行 一、供配電系統(tǒng) 供 配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設備正常運行的最基本保障，運行人員將對 供配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控， 對 供配電室進行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。巡視人員必須巡視檢查 小區(qū)內 公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。 六、智能化系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)的管理以人為本，以技術立身。 重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上；因故障引起整個 小區(qū) 停水、停電、停氣，發(fā)生火 災， 除上述重大故障外，其它為一般故障。 對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。 若安排水池清洗，管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。 接到報警后的處理辦法 中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏 安管 員立刻前往火警現(xiàn)場。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119 報警。 排污泵出現(xiàn)故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污染。 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告 機電主管 。注重人員培養(yǎng)以適應科技水平不斷發(fā)展，提高的要求。 四、消防系統(tǒng) 消 防系統(tǒng)是整個 小區(qū) 消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行 24 小時值班制度。 二、給排水系統(tǒng) 建立用水、供水管理制度。 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。 四、檔案的分類： 名 稱 資 料 內 容 工程建筑 產權資料 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 建筑許可證、開工許可證、棟證 工程技術 數(shù) 據(jù) 紅線圖、總平面圖 地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 工程合同、工程預決算 單 工程設計變更、通知及技術核算單 竣工圖： A、單體建筑、結構、設備竣工圖； B、消防、智能化等工程及地下管網竣工圖 房屋、消防、竣工驗收證明書 鋼 材、水泥等主要材料的質量保證書 新材料、購配件的鑒定合格證書 供 水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書。 三、數(shù)據(jù)的歸檔管理 歸檔就是按照數(shù)據(jù)本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。 三、瑞豐家園管理規(guī)章制度目錄： 瑞豐家園 公眾制度 湖南建安物業(yè)管理有限公司 38 業(yè)主公約 ?。ㄓ茫羰謨? 瑞豐家園精神文明建設公約 樓宇管理規(guī)定 樓宇裝修管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 綠化養(yǎng) 護 管 理規(guī)定 消防管理規(guī)定 、摩托車管理規(guī)定 、停水和違章罰金收繳規(guī)定 瑞豐家園 內部崗位責任制 湖南建安物業(yè)管理有限公司 39 員崗位職責 小組長崗位職責 員崗位職責 3. 瑞豐家園小區(qū) 管理維護運作制度及標準 員工守則 文明禮貌用語及專業(yè)服務語言流程規(guī)范 培訓制度 管理處消防責任制 管理處值班制度 安管 員交接班制度 財務管理制度 固定資產、低值易耗品及辦公 用品管理規(guī)定 安管警具器材管理 安管員服裝、被品管理規(guī)定 湖南建安物業(yè)管理有限公司 40 倉庫保管員管理規(guī)定 物品 出 入庫工作規(guī)定 管理處文件管理制度 管理處檔案管理制度 房屋修繕管理工作制度 房屋本體維修基金使用方法 停車場收費管理程序