【正文】 “三無 ”人員住入。 制定小區(qū)文化發(fā)展規(guī)劃； 加大入住期對住戶的各項公眾制度的宣揚工作； 落實小區(qū)年度活動計劃的實施。 6 安管員 復(fù)、退（轉(zhuǎn)）軍人或職業(yè)學(xué)校保安專業(yè)畢業(yè)； 具有強烈的服務(wù)意識； 具有強烈的責(zé)任感和良湖南建安物業(yè)管理有限公司 28 （含車管員） 男：身高 168㎝以上，女：身高 160㎝以上，相貌端正，身體健康； 持保安上崗證、消防上崗證、車管員上崗證 ； 25歲以下。 說明： 、支出測算； 、停車場收入、有償服務(wù)三大類，正常年份收入見表 。 安管 員 、維修員、綠化保潔員 冬裝 300， 夏裝 260元 ，服裝每兩年更換一次 2 辦公費 辦公用品、水電費、電話費、網(wǎng)絡(luò)費、書報費、辦公設(shè)備維護(hù)費 3 交通費 150元 +80元 2 4 通訊費 150元 +80元 2 5 業(yè)務(wù)招待 綜合測算 300元 /月 湖南建安物業(yè)管理有限公司 35 6 小區(qū)文化支出 綜合測算 300元 /月 7 公眾責(zé)任險 投保 1000000元，費率 3‰ 小 計 六 、其它費用 序號 支出項目 測算依據(jù) 月支出 年支出 1 員工工作餐補貼 21人 30餐 3元 /餐 2 固定資產(chǎn)折舊 總額 58638元，分五年攤銷 3 不可預(yù)計費 以上總和的 2% 4 管理 成本分?jǐn)? 收入 總和的 6% 5 法定稅費 收入的 % 小 計 收支測算總表 表 收入項目 收入 支出項目 支出（萬元年） 一、管理費收入 一、人工費 二、停車場收入 二、福利費 三、有償服務(wù) 三、 環(huán)境維護(hù)費 四、機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施日常運行、維修、保養(yǎng)費 五、 行政辦公費 六、其它費用 收入合計 支出合計 收支結(jié) 余 = 湖南建安物業(yè)管理有限公司 36 第二節(jié) 增收節(jié)支措施 根據(jù)我公司在物業(yè)管理實踐中探索出的一套成功經(jīng)驗，結(jié)合瑞豐家園的實際情況，在做好瑞豐家園物業(yè)管理服務(wù)工作時，我們將更注重對經(jīng)費的核算，并保證有良好的社會效益、環(huán)境效益的同時，力爭創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，并制定如下增收節(jié)支措施： 進(jìn)一步為住戶提供全方位的便民有償服務(wù)，以增加管理處的收入。 ，從建筑規(guī)劃到工程竣工的全部技術(shù)維修資料，如：建筑工程檔案數(shù)據(jù)、竣工數(shù)據(jù)、住戶入伙數(shù)據(jù)、裝修管理數(shù)據(jù)等，根據(jù)實際需要擴(kuò)大信息數(shù)據(jù)的來源管道，大到房屋本體，小到日常維修等都有詳細(xì)的資料，堅持內(nèi)容豐富的原則，以提高使用效率。 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺帳。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。 第三節(jié) 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 一、設(shè)備故障處理規(guī)程 故障分類 設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)湖南建安物業(yè)管理有限公司 49 的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。 三、 停水 故障處理規(guī)程 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各 業(yè)主住戶 ，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。 如因 小區(qū) 內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。通過科學(xué)管理、正確使用、精心維護(hù)、定期保養(yǎng)、軟件升級，提高各設(shè)備運行的可靠性及效率，不斷挖掘潛力，使之保值、增值 ，充分發(fā)揮設(shè)備的綜合效益。值班人員 定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管理及水泵的運行情況，巡視人 員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。供水 、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)數(shù)據(jù) 砂漿、混凝土試塊、試壓報告 1綠地工程竣工圖 1其它技術(shù)數(shù)據(jù) 物業(yè)資料 住宅基本數(shù)據(jù)、分區(qū)數(shù)據(jù)、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)據(jù)、娛樂設(shè)施數(shù)據(jù) 湖南建安物業(yè)管理有限公司 44 住戶資料 住戶入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費用托收協(xié)議等） 住戶家庭人員檔案 住戶家庭維修檔案 事務(wù)數(shù)據(jù) 事務(wù)值班表 事務(wù)交接記錄表 小區(qū)搬出（ 入）物品登記表 日常事務(wù)巡視記錄 事務(wù)回訪登記表 裝修資料 裝修申請表（附圖表） 裝修工程隊安全責(zé)任書 臨時施工人員登記表 施工單位營業(yè)執(zhí)照 維修數(shù)據(jù) 維修申報表 維修服務(wù)派工單 維修回訪記錄本 公共設(shè)施維修記錄 治安交通 管理數(shù)據(jù) 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 車輛管理記錄、車輛詳細(xì)數(shù)據(jù)、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理數(shù)據(jù) 公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運 行記錄 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 湖南建安物業(yè)管理有限公司 45 設(shè)備檢查記錄 小區(qū)文化資料 活動計劃實施方案、總結(jié)記錄 小區(qū)文化活動圖片及錄像記錄 傳媒報導(dǎo) 老人活動室、游泳池等設(shè)施使用情況 員工管理數(shù)據(jù) 員工個人資料、聘用表 員工業(yè)績考核及獎罰記錄 員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 員工培訓(xùn)考核記錄 員工外出考評及參加演練記錄 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)主回饋資料 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 業(yè)主投訴及處理記錄表 行政文件資料 管理處值班 記錄 政府部門 文 件 物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門 文件 管理處規(guī)章制度、通知、通報等 管理處榮譽一覽表 管理處接待來訪參觀記錄表 業(yè)主委員會資料 籌備成立 成立后運行檔 案 湖南建安物業(yè)管理有限公司 46 第 六 章 設(shè)備設(shè)施管理 樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量，提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。能有效地為住宅區(qū)樓宇及 公用設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、改建等各項工作提供指引和服務(wù)。月，單車 20元 /臺 ：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。 4 設(shè)備管理 技工 二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗； 持相關(guān)專業(yè)上崗證書和物業(yè)管理上崗證； 35歲以下，身體健康。 協(xié)同開發(fā)商完善停車場建設(shè)； 加強停車場的規(guī)范管理； 維護(hù)區(qū)內(nèi)正常交通秩序； 建立車輛保險制度，確保住戶和管理處的利益。 第二節(jié) 工作計劃 一、 工作流程 正常管理后的工作流程 業(yè)主委員會工作要求 建安物業(yè)工作指令 管理處工作計劃 客戶服務(wù) 中心主任 責(zé) 任 部 門 責(zé)任人 安排 反饋 反饋 安排 湖南建安物業(yè)管理有限公司 18 ： 實行層級管理模式，客戶服務(wù)中心主任向責(zé)任部門發(fā)出指令，由責(zé)任部門負(fù)責(zé)安排落實并進(jìn)行有效監(jiān)控，各部門及責(zé)任人定期將指令的執(zhí)行情況 逐級回饋。 崗位激勵：在各崗位拼搏的員工，最渴望得到自身價值被集體、領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。 ∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 7 大型重要機(jī)電設(shè)備完 99%以上 ∑報告期完好臺數(shù) 247。預(yù)防上我們下大力宣傳培訓(xùn)，對住戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。 加強與政府溝通，多渠道幫助客戶降低經(jīng)營成本。 二 建安物業(yè)的租賃經(jīng)營優(yōu)勢 1 建安物業(yè)的 優(yōu)勢體現(xiàn)在 經(jīng)營策劃優(yōu)勢 湖南建安物業(yè)管理有限公司與湖南建安房屋置業(yè) 有限公司一脈相承，擁有豐富的樓盤經(jīng)營策劃經(jīng)驗，在同業(yè)內(nèi)享有盛譽，經(jīng)我們運作后的樓盤均有不菲的銷售業(yè)績，成功走向市場，使開發(fā)商得到了高額的回報。 37 第一節(jié) 管理規(guī)章制度 26 第一節(jié) 管理人員的配備 17 第三節(jié) 物資裝備計劃 2 租金遞增目標(biāo) ， 根據(jù)市場情況確定起步租金定位 3 良好的經(jīng)營策劃和租賃服務(wù)，使 建安物業(yè)在市場更廣泛地接觸客戶群體，通過與開發(fā)商 的合作， 建安物業(yè)將借助于強有效的經(jīng)營策略，迅速獲得消費者的認(rèn)可。 與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)絡(luò)，如 商場購物、醫(yī)療保健等領(lǐng)域，滿足居民廣泛 的需求，提供高效的、周到的多方面服務(wù)，想住戶之所想，盡服務(wù)之所能，更加重視對個體的服務(wù)，竭誠讓住戶滿意。建安物業(yè)將利用自身所擁有的多種資源和豐富經(jīng)驗 ,全力為瑞豐家園的 物業(yè) 管理提供服務(wù) ,使之迅速進(jìn)入正常運轉(zhuǎn) . 第 三 節(jié) 管理指標(biāo)及承諾 一 建安物業(yè)承諾， 接管 瑞豐家園 ，各項管理指標(biāo) 達(dá)到以下 目標(biāo) ： 各項管理指標(biāo)表 （表 ） 序號 管理指標(biāo) 管理目標(biāo) 計算測定依據(jù) 1 房屋 配 套設(shè)施完好率 99%以上 （完好房建 筑面積＋基本完好房建筑面積）247。 物業(yè)管理內(nèi)部管理架構(gòu) 機(jī)構(gòu)設(shè)置說明： ? 綜合事務(wù) 面向業(yè)主、用戶， 24小時接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)處理日常物業(yè)管理事務(wù)、負(fù)責(zé)住戶的服務(wù)工作和緊急事項，并做好投訴的登記、處理及回訪；跟蹤工作值班記錄。 湖南建安物業(yè)管理有限公司 17 ： ? 月度質(zhì)量檢查制：公司不定時對管理處工作進(jìn)行全面質(zhì)檢，在此之前管理處先做每月自檢，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 3 清潔衛(wèi)生 及環(huán)保 使住宅長年清潔干凈，綠意盎然，營造美麗的花園景象； 倡導(dǎo)環(huán)保觀念，加強環(huán)保意識，使住戶生活在人與自然融合美景之中。 第三節(jié) 物資裝備計劃 一 、器械、工具裝備以及辦公用品計劃 類別 名稱 型號及規(guī)格 數(shù)量 單位 單價（元） 合計（元） 電梯維修工具 CGD9805T 1 套 20xx 20xx 湖南建安物業(yè)管理有限公司 21 1 維 修 工 具 游標(biāo)卡尺 200 1 個 250 250 千分尺 內(nèi)、外徑 80 1 個 300 300 三爪拉碼 350 1 把 250 250 室內(nèi)疏通機(jī) 常用 1 臺 20xx 20xx 電焊機(jī) 8KVA 1 臺 800 800 沖擊鉆 GBH 4KSC 1 臺 1000 1000 手輪電鉆 GSB 16RE 1 臺 350 350 鋁合金梯 12步 各 1 臺 500 1500 臺鉗 中號 1 臺 700 700 手動套絲機(jī) DN100 1 臺 400 400 管鉗 6“ 8“ 12“ 2 套 200 400 切管鉗 DN100` 1 把 100 100 萬用表 DT9205A 2 只 100 200 鉗形電流表 DM6266 1 只 280 280 電工工具 常用 1 套 120 120 空調(diào)工具 常用 1 套 1000 1000 紅外測溫儀 ST2L 1 臺 200 200 應(yīng)急燈 常用 2 臺 85 170 絕緣靴 20KV 2 雙 58 116 絕緣手套 12KV 2 付 27 54 工具柜 常用 1 個 600 600 水工工具 常用 1 套 100 100 木工工具 常用 1 套 200 200 瓦工工具 常用 1 套 100 100 湖南建安物業(yè)管理有限公司 22 邏輯測試筆 常用 1 只 165 165 機(jī)房溫度計 50℃ 3 個 10 30 鋸弓 常用 1 把 15 15 手砂輪 G10SF2 1 把 200 200 葫蘆 5T 1 個 800 800 手推車 125/3750 1 臺 150 150 搖表 500V、 2500V 各 1 塊 400 800 內(nèi)六角扳手 公制 1 套 250 250 氧割機(jī) 常用 1 套 800 800 小計 16670 2 員工宿舍用品 鐵柜、木柜 常用 3 個 150 450 高低床 常用 6 張 150 900 軍被 常用 12 床 80 960 軍床墊 常用 12 張 40 480 小計 2790