【正文】 中心各保留一份。 2 物業(yè)服務管理方案 物業(yè)服務管理方案 隆伸 .和合源小區(qū)物業(yè)服務管理方案 一、總體規(guī)劃 為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營造一種舒適的居住環(huán)境，特制定本方案。 1．標準服務時間電話：。 （ 2）按規(guī)定繳納有關款項。 （二）房屋維修管理 1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。 5．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時勸阻，并及時報告政府有關主管部門。 2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。 6． 設備房保持整齊清潔，安全設施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15 天，并能正?；胤?。 10．每日對園區(qū)路面、景觀、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。 12．消防設施設備完好，可隨時 啟用，消防通道暢通。 2．實行封閉式管理，出入口有專人 24 小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區(qū)。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內(nèi)容、要求及記錄。 7．突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現(xiàn)場，配合公安等部門進行處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留 15 天兵有專人保管。 3．區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。 四、服務評估 1. 定期評估 服務中心客戶主管根據(jù)業(yè)戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務檢查，以評估服務效果。 三、應急措施 （一）發(fā)生火災后 1．救災結束后，保潔班長組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場的工作。 （二）污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢 1．維修工迅速趕到現(xiàn)場，進行疏通，防止污水外溢造成不良影響。 （三）發(fā)生暴風雨后 1．暴風雨后，保潔人員及時清掃各責任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其他雜物。 （四）戶外施工后 1．在小區(qū)設施維修以及供水、供 電、煤氣管道、通信設施等項目施工中，保潔人員要配合做好場地周圍的清潔工作。 2. 遇臺風時，清潔員不要冒險作業(yè)，以防止發(fā)生意外。 （五）新入住裝修期 各責任區(qū)保潔人員要加強保潔，及時清掃裝修垃圾清運后的場地，必要時協(xié)助業(yè)戶或物業(yè)管理部將垃圾及時裝車清運。 3．保潔人員查看各責任區(qū)內(nèi)污、雨排水是否暢通。 3．將從污雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次污染。 3．打掃地面積水，用拖把拖抹。 3 保潔工作應急方案 保潔工作應急方案 一、目的 對影響住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的意外情況制定 應急處理措施。 5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 （六）綠化養(yǎng)護管理 1．雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。集中的垃圾盡快外送，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。 9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風、暴雨、火 患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。 5．監(jiān)視控制中心設專人 24 小時值班，負責小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。 3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視。 14．路燈、樓道燈完好率不低于 95％。 11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。 8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道 每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時應及時疏通；化糞池每年清掏一次，每季度檢查一次，防止堵塞。 4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。 3．根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。 （ 4）辦理物業(yè)移交手續(xù)，領取鑰匙。 三、服務內(nèi)容 （一）遷入手續(xù)辦理 1．業(yè)主持《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續(xù)。 （二）服務中心電話 物業(yè)管理部客戶服務中心設有 24 小時值班服務專員， 以便于為廣大業(yè)主服務。 表 105 維修時間承諾明細表 類型 承諾事項 到位時間 有提前預約 按業(yè)主制定時間到達 無提前預約 30 分鐘內(nèi)到達 維修完成時間 小故障 30 分鐘內(nèi)完成修復 一般故障 2 小時內(nèi)完成 修復 較難故障 3 天內(nèi)完成修復 2．提供材料 維修過程中提供的材料應 100％合格。 5．維修過程應遵守操作規(guī)程，注意安全。 1．業(yè)主向服務中心申請。 滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為 10℃－ 55℃。 （ 4）電動機軸承有無阻滯或異常聲響。 表 104 控制柜養(yǎng)護內(nèi)容表 檢查項目 反映現(xiàn)象 應對措施 所有元器件 有積塵、污物 清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔外殼 所有的接線頭 銹蝕嚴重的接線頭 更換 所有的線頭的號碼管 脫落 及時整改 交流接觸器 表面有污物 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒 復位彈簧 松動 擰 緊所有緊固件 熱繼電器的絕緣蓋板 有破損 更換 自動空氣開關電阻 低于 100ＭΩ 烘干 開關 出現(xiàn)卡位 觸頭表面清除干凈 信號燈、指示燈 不正常指示 調整或更換 3．電機的維修養(yǎng)護 維修人員應隨時做好電機的保養(yǎng)工作，其保養(yǎng)內(nèi)容包括以下項目。 二、給排水設備養(yǎng)護 （一）水泵機組的維修養(yǎng)護 1．水泵的維修養(yǎng)護 排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。 1完成上級領導交派的其它工作。 定期檢查消防設施設備，確保隨時啟用。 有完備的設 備安全運行、維修保養(yǎng)、衛(wèi)生清潔制度；有完備的設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄和保養(yǎng)記錄。 負責裝修的審批、巡查、管理工作。 9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風、暴雨、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。 5．監(jiān)視控制中心設專人 24 小時值班，負責小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標 識。 3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視。 第七章 獎懲 第 36 條 部門主管每周對責任區(qū)域衛(wèi)生進行檢查，對于保潔工作進行以下處置，如表 101 所示。 第 32 條 保潔人員應該嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災。 第六章 保潔人員安全操作管理 第 28 條 牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。 第五章 常用工具操作 第 24 條 使用前，要了解設備的性能、特點和耗電量。 第 20 條 使用設備時如發(fā)生故障，不得強行繼續(xù)操作，違者罰款。 （ 2）將垃圾運送到垃圾指定堆積處。 （ 4）清潔玻璃，使之光亮、無手印。 （ 4）用地托將地下的滴水抹干。 （ 2）用鏟刀將地面不易清除的臟物鏟干凈。 （ 4）負責將樓道扶手清潔，做到扶手干凈無灰塵。 第三章 保潔工作細則 第 12 條 室內(nèi)地面清潔工作程序 （ 1）保潔人員到所轄的區(qū) 域準備清潔工具。 第 8 條 落實檢查和考核措施，確保保潔工作達到質量標準。 第 4 條 轄區(qū)內(nèi)實行動態(tài)保潔，保潔員每日按規(guī)定時間、地點清掃責任區(qū)域。 第四章 附則 第 14 條 員工獎懲的核實及手續(xù)辦理由行政綜合部負責。 （ 3）未按公司印信制度要求使用、保管印信，造成丟失、盜用等視情節(jié)輕重處以 ____～ ____元罰款，并警告一次；情形特別嚴重者予以降級、降職直至解除勞動合同。 （ 7）工作時間外出辦私事或長時間接打私人電話。 （ 3）妨礙工作或公司秩序，情節(jié)輕微。 第 10 條 對“優(yōu)秀管理者”獎項，企業(yè)設有金額為 ____～ ____元不等的兩個檔次，根據(jù)實際情況 決定獎勵級數(shù)。 （ 4）全年滿勤，無遲到、早退、病假、事假。 第 6 條 員工符合下列條件之一者給予嘉獎并通報，頒發(fā)獎金 ____元，獎金隨當月工資發(fā)放。 （ 5）對經(jīng)營業(yè)務或管理制度提出有效的合理化建議，得到采納實施，并取得重大成果和顯著成績。 第 4 條 員工有下列行為之一者，可獲得獎勵 （ 1）品德端正，工作努力，有出色或超常表現(xiàn)。修訂時亦同。 2．遲到、早退共達十次以上者。 3．請事假或病假超過限制日數(shù)者。 第三章 考核等級劃分 第 10 條 一般員工個人績效考核結果按部門分組，所有部門經(jīng)理編為一組，各組按照分數(shù)排序后分為優(yōu)、良、中、基本合格和不合格五個等級，并實行淘汰制。 2．績效考核面談在考核結束后的 ____天內(nèi)由上級主管安排，并報人力部門備案。 （ 4）同級考評。 第 7 條 管理人員考評（每年兩次） 該類人員的考評方式分為以下四種。 第 5 條 考核關系 表 91 面談記錄表 在對員工的考核中，以直接上級對直接下級的考核為主，同時也根據(jù)考核內(nèi)容與考核對象的不同做出適當?shù)膮^(qū)分。 第二章 考核實施 第 4 條 考核分類 公司績效考核分為公司考核、部門考核和員工考核三個層次。 （ 2）客觀原則：考核依據(jù)是符合客觀事實的，考核結果是以各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)和客觀事實為基礎的，盡可能避免由于個人主觀因素影響考核結果的客觀性。 一年以上物業(yè)管理維修、維護工作經(jīng)驗 職責概要 根據(jù)維修主管的安排，對轄區(qū)內(nèi)的房屋、水、電、公共設施進行維修養(yǎng)護管理 并向住戶提供維修服務。 1．全面負責物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化維護工作，按照《保潔工作管理制度》的標準和要求組織開展各項衛(wèi)生保潔服務工作； 2．科學制定本部門的工作計劃和培訓計劃，并予以實施，有效提高員工的清潔技能； 3. 負責每天主持班前會，根據(jù)任務指標分配員工工作，并對員工的工作效果進行有效的監(jiān)督，檢查和指導； 4．積極配合各部門工作，做好交樓、入住及參觀前的保潔工 作； 5．負責做好將樓宇單元門前的生活垃圾清運至小區(qū)指定的垃圾集中堆放點的工作，保持物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)良好的衛(wèi)生質量； 6．每日巡查物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)各個部位的衛(wèi)生情況，及時糾正發(fā)現(xiàn)的問題； 7．負責做好本部門員工的值班，考勤及崗位工作安排等方面的工作，對發(fā)現(xiàn)的問題及時糾正，協(xié)調，解決；