【正文】 化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建築規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境品質(zhì)作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。（14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。（11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說(shuō)“對(duì)不起，打擾您”。（9）當(dāng)客人在電話中提出問(wèn)訊或查詢時(shí)不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語(yǔ)意不清的回答。（5）所有電話，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。節(jié)點(diǎn)二：（1）如果要與客人談話，要事先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需立即與客人說(shuō)話時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。（18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。（14）無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)聲“謝謝”，對(duì)客人造成任何的不便，都要說(shuō)對(duì)不起，將證件等還給客人時(shí)要給予致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是仍在桌上。不開(kāi)過(guò)分的玩笑。（7）三人談話時(shí)，要使用三人均聽(tīng)得懂的語(yǔ)言。（3）站立或落座時(shí)應(yīng)保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑做出手勢(shì)“您先行”。（3）走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。動(dòng)姿（1）行走時(shí)步伐要適中女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。（7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。（3）當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下（4）造訪生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。銷售人員的行為舉止規(guī)范：站姿：（1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜；（2）面部：微笑、目視前方；（3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi),右手在左手上面。第二階段以理性訴求為主，突出“精巧合適的戶型”和“升值無(wú)限和八大景觀”的產(chǎn)品特性，這是硬件優(yōu)勢(shì)，是作為“擁有明月港灣是一種財(cái)富”的物理支撐。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場(chǎng)策略。u 找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，找出本案賣點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行有針對(duì)的宣傳。u 以“親水生活，今日開(kāi)啟”為宣傳口號(hào)，將“明月港灣”的主要賣點(diǎn)做“處女秀”。u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達(dá)這一概念。第三階段 開(kāi)盤后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢(shì)把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標(biāo)。沙盤模型工地圍墻二、推廣媒體（一）公開(kāi)媒體：報(bào)紙、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)（二）印刷媒體：樓書(shū)、DM、促銷宣傳品（三）戶外媒體：路牌、大牌、車身第二節(jié) 推廣重點(diǎn)階段 時(shí)間 內(nèi)容 目的及作用第一階段 取得預(yù)售許可證前二個(gè)月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)（引導(dǎo)期）本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個(gè)區(qū)的功能清晰，風(fēng)格化，為售樓提供好的氛圍。如何避免價(jià)格這個(gè)陷阱，如何運(yùn)用價(jià)格這個(gè)法寶，全看對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的把握，以及弓馬嫻熟的定價(jià)技巧。前面，我們?cè)诋a(chǎn)品的定位中說(shuō)到了尋找產(chǎn)品的差異化。n 以“明月港灣，居家港灣”為主線，以新聞宣傳手法貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售期，最終達(dá)到項(xiàng)目銷售與巨森品牌名利雙收之效果。n 將整個(gè)項(xiàng)目分為兩到三個(gè)銷售周期，實(shí)行“低開(kāi)高走”的策略，保證項(xiàng)目最終平均結(jié)算售價(jià)不低于1608元/平方米n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價(jià)必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡n 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，低價(jià)入市，逐步提價(jià)更能夠贏得消費(fèi)者的追捧，而如果入市時(shí)價(jià)格偏高，再來(lái)調(diào)低時(shí)，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應(yīng)。我們的定價(jià)原則是：n 向利潤(rùn)極限挑戰(zhàn)；n 保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大化；n 在嚴(yán)格調(diào)研的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)的實(shí)際情況為準(zhǔn)則，實(shí)事求是；n 可以控制的風(fēng)險(xiǎn)；n 力圖均衡市場(chǎng)、供方、求方三者的利益；n平衡銷售周期與售價(jià)的關(guān)系。（此價(jià)格可做參考之用）教育——讓孩子不輸在起跑線上根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問(wèn)題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機(jī)構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。（略）第八、綠松喚嶺：月明閣樓距的綠化帶上種上松樹(shù)及其他草木，并配以假山奇石。第四、柳岸聞鶯：以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時(shí)也改造了二十埠河，營(yíng)造出 “萬(wàn)條垂下綠絲濤”的畫意。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹(shù)，種點(diǎn)草，對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂(lè)的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽(yáng)光草坪，太陽(yáng)島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂(lè)園則是兒童們玩耍的天堂。先進(jìn)的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠(yuǎn)離污染。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過(guò)人工與自然的交匯形成人們觀水、聽(tīng)水、戲水的場(chǎng)景。三大倡導(dǎo)——揭開(kāi)明月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點(diǎn)和價(jià)值理念，也為了促進(jìn)明月港灣的營(yíng)銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂(lè)土三大倡導(dǎo)，作為本案營(yíng)銷的概念傳播。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒(méi)有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來(lái)自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。關(guān)于環(huán)境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房的消費(fèi)者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。n 陽(yáng)臺(tái)盡可能寬大，長(zhǎng)度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開(kāi)，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開(kāi)門不影響主人休息；n 針對(duì)門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽(yáng)光房。n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書(shū)“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時(shí)，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國(guó)建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開(kāi)發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點(diǎn)就是對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺(jué)。單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開(kāi)，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營(yíng)造“小橋流水人家”的意境，同時(shí)建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡(jiǎn)易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂(lè)、晨練場(chǎng)所；在南部種植一片較密集的竹林。其樓距相對(duì)較大，可在間距上種植一定面積的松樹(shù)和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨(dú)特意境頓時(shí)顯現(xiàn)。作為巨森在合肥市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的又一力作，必須進(jìn)一步加強(qiáng)品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團(tuán)根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計(jì)布局特點(diǎn)，建議將小區(qū)分為五大組團(tuán)，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個(gè)體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。（五）借“明月港灣”這樣一個(gè)比較溫馨的名字，力圖打造一個(gè)新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。（三）從本案的地理位置來(lái)看，位于東區(qū)。據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開(kāi)通，到那時(shí)居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時(shí)售價(jià)想不漲都不行。?? 優(yōu)勢(shì)：雖然玉蘭苑和斯瑞周邊商場(chǎng)、超市等配套設(shè)施不齊全，臨泉路又尚未開(kāi)通，距離本案最近的幾個(gè)大的超市也在長(zhǎng)江東路上，無(wú)形給居民購(gòu)物帶來(lái)不便。雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對(duì)此區(qū)域認(rèn)可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級(jí)副中心。（二）周遍環(huán)境帶來(lái)的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。同時(shí)，金融的支持、二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)都起到很大的作用。消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。目前就東區(qū)來(lái)說(shuō)，工作在附近市場(chǎng)和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買人群。從家庭收入來(lái)看?！?整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；％的人青睞，當(dāng)然一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個(gè)重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購(gòu)房者將其作為首選房的一個(gè)因素，％第二節(jié) 誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房文化層次上來(lái)看?？v觀整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)?！?蜀山區(qū)：目前的開(kāi)發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來(lái)看較為集中三線兩區(qū)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。這與其所處的地理位置有著較大的關(guān)系。根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開(kāi)發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。臺(tái)州嘉豪傳媒廣告有限公司臺(tái)州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場(chǎng)推廣第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃目錄第一部分：項(xiàng)目概況一、總體概述二、現(xiàn)狀分析三、市政配套狀況【交通狀況商服設(shè)施文教設(shè)施基本參數(shù)】四、項(xiàng)目基本參數(shù)第二部分：市場(chǎng)調(diào)研及結(jié)論一、供需市場(chǎng)分析【住宅供應(yīng)市場(chǎng)住宅需求市場(chǎng)綜合評(píng)述】目競(jìng)爭(zhēng)）綜合評(píng)述】三、周邊市場(chǎng)調(diào)研四、結(jié)論二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)【住宅供需市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)第三部分：分期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃指標(biāo)分析【規(guī)劃指標(biāo)（總體規(guī)劃指標(biāo)）規(guī)劃指標(biāo)分析建議】三、相關(guān)基礎(chǔ)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)【市政道路教育配套綠化配套】四、結(jié)論第四部分：項(xiàng)目定位建議一、總體市場(chǎng)定位【目標(biāo)客戶規(guī)劃布局產(chǎn)品類型主力總價(jià)主力戶型】二、目標(biāo)客戶群定位分析【目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶細(xì)化】三、產(chǎn)品定位分析【住宅產(chǎn)品定位分析（產(chǎn)品類型建議、戶型配比建議、產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)化）地下室定位分析（車位配比）商業(yè)定位建議】四、價(jià)格定位分析【住宅主力戶型面積與總價(jià)控制（總價(jià)控制、總價(jià)調(diào)控細(xì)化）地下車位定價(jià)】五、成本定位建議【成本構(gòu)成（用地總價(jià)、綜合總建造成本）成本構(gòu)成細(xì)化】 第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度建議一、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃（項(xiàng)目進(jìn)度建議）【規(guī)劃設(shè)計(jì)施工計(jì)劃】二、進(jìn)度計(jì)劃安排三、工程款撥付進(jìn)度第六部分：項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)一、銷售計(jì)劃二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（估算）【假設(shè)條件財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（土地利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、現(xiàn)金流量分析、抗風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)分析）】備注：投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/（綜合總建造成本+土地成本+稅費(fèi)）銷售利潤(rùn)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/（總銷售收入稅費(fèi)）三、損益表第七部分：附件第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案合肥明月港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案目 錄第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘二、誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房三、購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房第二部分：市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、本案優(yōu)劣勢(shì)分析第三部分：項(xiàng)目主題定位一、項(xiàng)目定位二、策劃理念三、策劃思路四、目標(biāo)人群定位第四部分：產(chǎn)品策略一、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、產(chǎn)品形式建議三、套型設(shè)計(jì)建議四、差異是產(chǎn)品取勝的殺手锏五、教育——未來(lái)的希望第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略一、價(jià)格是把鋒利的雙刃劍二、市場(chǎng)不需要雷鋒，更會(huì)拋棄玩火者三、低開(kāi)高走，步步為營(yíng)第六部分：廣告策略一、推廣策略二、推廣媒體三、推廣訴求四、推廣思路五、促銷活動(dòng)第七部分：因?yàn)閷I(yè)所以營(yíng)銷第一部分 撥云見(jiàn)日看東區(qū)（合肥東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）第一節(jié) 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開(kāi)發(fā)商需從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：。如：降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。開(kāi)發(fā)策劃是指房地產(chǎn)商從項(xiàng)目選址到購(gòu)買土地使用權(quán)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場(chǎng)上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)交換過(guò)程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過(guò)程。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺(jué)地接受它，而在這個(gè)過(guò)程中，營(yíng)銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。房地產(chǎn)策劃就是將市場(chǎng)策劃的成果，通過(guò)建筑技術(shù)語(yǔ)言將其表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)過(guò)程。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)