【正文】 產(chǎn)全案策劃從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。一、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。其核心內(nèi)容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；項目質(zhì)量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務(wù)策劃營銷；項目二次策劃營銷臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣地址：臺州市市府大道289號耀達(dá)大廈16樓B室TEL:0576883***92房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：市場策劃是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報的需要、購房消費(fèi)者的有效需求等）。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。為實現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。經(jīng)過詳實的調(diào)研分析，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，對產(chǎn)品、價格、推廣方案作出理性的設(shè)計，相信這一切都將是我們成功攻破市場的利器?！?瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。與其他三個行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)。合肥火車站、長途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運(yùn)等交通發(fā)達(dá)?！?廬陽區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個區(qū)域向西北延伸。相對于合肥其他三個行政區(qū)來說，其各項發(fā)展都較為成熟，住宅的價格在四區(qū)中也相對較高。三線：環(huán)城路沿線、長江路沿線、黃山路沿線；兩區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點(diǎn)：教育為樓盤開發(fā)增光添金；圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強(qiáng)的吸納能力。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。有意向在東區(qū)購房的被訪者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用瘢?，在各板塊中比例最高。消費(fèi)者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。有一半被訪者的家庭總收入在10003000元之間。在購東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%從工作地點(diǎn)來看。第三節(jié) 購房者希望在東區(qū)購什么樣的房，購房者對東區(qū)選擇差異并不大，% ，極少高層。序號 因素 比例 % 1 價格 2 交通 3 樓盤質(zhì)量 4 物業(yè)管理 5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀 6 學(xué)區(qū)劃分 7 周邊自然環(huán)境 8 周邊生活配套設(shè)施 9 開發(fā)商的形象及信譽(yù) 10 小區(qū)內(nèi)居住人群狀況 11 增值潛力 有五成消費(fèi)者選擇在東區(qū)購買“兩室型”住宅，另外，有四成消費(fèi)者選擇“三室型”住宅。第二部分 它山之石，可以攻玉（市場調(diào)研）一、區(qū)域市場分析（一）目前及今后合肥的房地產(chǎn)走向合肥市房地產(chǎn)市場目前供求兩旺，歸根到底是需求拉動了投資和供應(yīng)。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動了城市建設(shè)的步伐。據(jù)專家分析，這種旺盛的局面將會維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內(nèi)開發(fā)，將會很好地利用房地產(chǎn)旺盛的勢頭，造成銷售的火爆。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。（三）政府東拓政策支持對本案的利好東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點(diǎn)之一，要在開發(fā)中做到適度開發(fā)，努力尋求人和自然的和諧共處，道路交通和環(huán)境建設(shè)的改善將大大促進(jìn)東區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而拉動其他產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展壯大。二、競爭項目分析(略)三、本案劣、優(yōu)勢分析 劣勢：本案離長江東路較遠(yuǎn)，加之臨泉路尚未開通，居民出行諸多不便，而長江東路道路擁擠，在高峰期經(jīng)常塞車，交通嚴(yán)重不便的情況可想而知。本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費(fèi)恐要較大。周邊教育機(jī)構(gòu)較少，現(xiàn)有的學(xué)校不具有代表性和知名度，教學(xué)質(zhì)量不能和市內(nèi)的學(xué)校相比，家長對學(xué)校教育也不很滿意，這相對現(xiàn)在人們對子女教育的重視，是一個很大的不足。在大環(huán)境下周邊樓盤的房價較低，給了明月港灣在價格上的浮動空間一定制約。本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費(fèi)者選擇其它樓盤的理由。新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應(yīng)，但它也相應(yīng)帶動了周邊的人氣基本形成，對本案的銷售有一定的潛在營銷傳播。試問產(chǎn)品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。??第三部分 這是一個概念時代（項目主題定位）第一節(jié) 項目定位（一）項目名稱： 〖明月港灣〗（二）項目主題：親水生態(tài)好家園（三）推廣主題：“明月港灣、居家港灣”“明月港灣體會五種不同的生活”……（四）產(chǎn)品定位：“親水生活，今日開啟”——親水可隨時享受動感與寧靜交錯的生活；小區(qū)內(nèi)有一大片植物生態(tài)，是個具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)；充滿氣息，充滿生活，活力澎湃；“沒有富爸爸照樣住靚房”——價格以對品質(zhì)與細(xì)節(jié)的追求實現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。（二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團(tuán)圓”的意思。自古就有“紫氣東來”之說。（四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內(nèi)涵。因為長久以來，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。主要客戶群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。家庭人員構(gòu)成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。主要客戶群特征分析：u 主要來自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對交通依賴性較強(qiáng)；u 對生活品質(zhì)有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產(chǎn)品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計建議（一）、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)(略)（二）規(guī)劃目標(biāo)“以人為本——用人類智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場產(chǎn)生銷售成交量與成交率的最高綜合值。具體劃分（見圖示）。月明閣：單獨(dú)位于臨泉路南側(cè)，略顯孤立，可以通過巧妙的設(shè)計加以轉(zhuǎn)變。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進(jìn)入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時刻感受閑逸的生活。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。（三）特別戶型建議:關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶型樓群。其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。該房實用面積為30247。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%）普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設(shè)計，該房型設(shè)計采用全明設(shè)計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設(shè)計成大陽臺，客廳與房間的相連。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競爭，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機(jī)感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠(yuǎn)喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。所以當(dāng)國人第一次聽到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細(xì)節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細(xì)節(jié)就更不用說了。n 建議四明設(shè)計，落地飄窗，觀景陽臺。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車分流；n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所；n 另外，設(shè)計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設(shè)四個***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。由于項目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。關(guān)于建筑單體n 小區(qū)臨街商住樓應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調(diào)；墻角采用天藍(lán)色。n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時注意動靜分離，污潔分開；n 充分考慮顧客對朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對應(yīng)處設(shè)置專用空調(diào)插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料；n 考慮到建筑成本與售價，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。潛在購東區(qū)住房者對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的喜好程度序號 小區(qū)環(huán)境設(shè)計 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動廣場為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠為人們營造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個季節(jié)又是不同的景觀。一：親水社區(qū) ——河畔情懷■古人云：有水則鳴。■居住區(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)東方水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等二：生態(tài)家園 ——健康人生為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個設(shè)計環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計理念。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小