【正文】 C 號(hào)、 16C 號(hào)棟：價(jià)值最高、臨近中央廣場(chǎng)、純板式結(jié)構(gòu) ? 7 號(hào)、 14B 號(hào)棟：景觀項(xiàng)目對(duì)低，北面形象 相對(duì)較差； ? 12 號(hào)、 17 號(hào)棟： 板式結(jié)構(gòu)，但易受噪音影響，距離中 央廣場(chǎng)較遠(yuǎn)； ? 1 14－ E、 15－ E、 16－ E 號(hào)棟：路面噪音影響較大，景觀價(jià)值最低。 具體分布見(jiàn)下圖所示： 第二批推出房源 ： 這部分房源的市場(chǎng)需求量大，因此作為第二批推出，主要是延續(xù)項(xiàng)目的火爆銷售氛圍，為第三批房源的銷售打下基礎(chǔ)。 房源共計(jì)： 130 套。 本項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷可對(duì)比參照內(nèi)容 ： 當(dāng)今房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷所采取的形式和內(nèi)容可謂層出不窮、多種多樣。 針對(duì)性推廣策略： “ 情感體驗(yàn)式 ” 銷售策略 目的： 將銷售中心、會(huì)所、情景展示性示范單位組成有機(jī)的泛銷售區(qū)域，以感受性的銷售方式促進(jìn)成交。 “直效營(yíng)銷”銷售模式 ： 目的： 是貫穿整個(gè)營(yíng)銷期的有力工具，其與廣告是并行的、是一種針對(duì)性極強(qiáng)的 “ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn) ” 或 “ 點(diǎn)對(duì)面 ” 的營(yíng)銷模式，直接產(chǎn)生營(yíng)銷績(jī)效。 形象導(dǎo)入期 ： 時(shí)間： 08 年 1 月 — 4 月初 目標(biāo)：客戶積累、產(chǎn)品預(yù)熱 主題：法式尊邸，都市領(lǐng)袖 推廣渠道：戶外廣告、圍墻、活動(dòng) 訴求重點(diǎn)：城市版塊運(yùn)作、區(qū)域地段價(jià)值， 達(dá)成目的： 提升客戶對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)注度，增加客戶對(duì) 本板塊價(jià)值的認(rèn)知，最大限度拔高本項(xiàng)目的形象高度，為項(xiàng)目的品牌建立打下基礎(chǔ)。 活動(dòng)二 少兒才藝展示比賽 活動(dòng)三 VIP 客戶參觀示范園林區(qū)和樣板房 活動(dòng)四 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 認(rèn)籌期 ： 時(shí)間： 08 年 9 月 目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)推廣、鎖住誠(chéng)意客戶 推廣主題：認(rèn)籌政策 推廣渠道：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、戶外廣告、報(bào)紙、活動(dòng)、短信 訴求重點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象、認(rèn)籌優(yōu)惠政策 達(dá)成目的： 通過(guò)項(xiàng)目的高品質(zhì)、高形象和認(rèn)籌優(yōu)惠政策反復(fù)刺激客戶，積累大量的認(rèn)籌客戶，為下階段的開(kāi)盤做好準(zhǔn)備。 活動(dòng)七 業(yè)主新年答謝晚會(huì) 一期推廣部署執(zhí)行方案 三、階段營(yíng)銷策略 階段性重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第一階段：營(yíng)銷籌備期 時(shí)間： 08 年 01月－ 04 月 目標(biāo) : 實(shí)現(xiàn)預(yù)熱期的高調(diào)形象、外展點(diǎn)的高效接待及公開(kāi)發(fā)售的 “井噴”目標(biāo)，為營(yíng)銷推廣、外展點(diǎn)開(kāi)放及現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng) /示范區(qū)氛圍營(yíng)造等重大事項(xiàng)做好充分準(zhǔn)備。同時(shí)在市場(chǎng)形成一定的關(guān)注，為正式推廣打下基礎(chǔ)。通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷、報(bào)紙新聞或軟文抄作等多種媒體渠道組合（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等）形成市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，點(diǎn)燃項(xiàng)目啟 動(dòng)推廣面市的第一波市場(chǎng)沖擊。 針對(duì)客戶：大客戶和前期誠(chéng)意客戶，不排除散客，先到先得 誠(chéng)意金： 客戶到現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)處繳納 10000 元 誠(chéng)意金，公司財(cái)務(wù)開(kāi)收款 收據(jù)，憑收據(jù)，經(jīng)驗(yàn)證合格后，現(xiàn)場(chǎng)辦理《巴黎馨苑一期單位預(yù)約優(yōu)惠單》。穩(wěn)步占有市場(chǎng)、鎖定目標(biāo)客戶，從而消化推出產(chǎn)品的第二、三單位。 持續(xù)銷售期工作表： 營(yíng)銷階段 時(shí)間 工作大綱 時(shí)間截點(diǎn) 備注 持續(xù)銷售期 08 年 12 09年 5月 戶外廣告更新； 結(jié)合實(shí)際情況 直郵、短信 結(jié)合實(shí)際情況 第二批單位價(jià)格表的確定 12 月下旬確定 第二批單位推出 1 月初開(kāi)始 業(yè)主新年感恩活動(dòng) 12 月底確定 第三批單位推售 \認(rèn)籌方案 2 月下旬確定 第三批單位價(jià)格表的制訂 4 月完成 第三批單位解籌 4 月下旬 第六階段：尾盤銷售期 時(shí)間： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 8 月 目標(biāo)：持續(xù)銷售，調(diào)整銷售策略，消化剩余單位 營(yíng)銷策略原則： 本階段的核心目標(biāo)是在消化剩余單位，以少量的媒體發(fā)布和針對(duì)性的促銷活動(dòng)來(lái)穩(wěn)固項(xiàng)目的銷售節(jié)奏。 本階段主要工作： ? 戶外廣告更改 ? 封頂入住儀式 ? 剩余單位銷售 ? 項(xiàng)目銷售總結(jié) 尾盤銷售期 工 作表 營(yíng)銷階段 時(shí)間 工作計(jì)劃 時(shí)間截點(diǎn) 重點(diǎn)工作 尾盤銷售期 09 年 6 月 — 09 年 8 月 戶外廣告更新； 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 樓體條幅廣告更新 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 剩余單位推售方案確定； 5 月下旬確定 項(xiàng)目入住儀式 待定 項(xiàng)目銷售總結(jié) 7 月下旬 營(yíng)銷部署總體執(zhí)行方案 第三章 形象展示策略 形象展示 4 大要點(diǎn)：戶外、售樓處、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 A. 戶 外：價(jià)值展示，核心信息傳遞 B. 售 樓 處：概念展示，價(jià)值展示 C. 樣 板 房：產(chǎn)品展示＋價(jià)值再提升 D. 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境：反映社區(qū)價(jià)值，體現(xiàn)居住品質(zhì) 緊緊把握 兩個(gè)關(guān)鍵 ： 風(fēng) 格 營(yíng) 銷 情 調(diào) 營(yíng) 造 在項(xiàng)目的形象展示過(guò)程中需要 滿足消費(fèi)者內(nèi)、外兩方面的需求： 內(nèi)：身心上的享受 輕松舒適生活 外：生活品味的體現(xiàn) 廣泛的社會(huì)認(rèn)同 因此我們需要的風(fēng)格是： ? 一個(gè)代表一種生活形態(tài)的風(fēng)格； ? 一個(gè)可以歷久彌新的風(fēng)格； ? 一個(gè)可以增加產(chǎn)品的附加值的風(fēng)格； ? 一個(gè)提升客戶的心理價(jià)格的風(fēng)格。 ? 對(duì)都市金字塔上層人士有著致命吸引力的是品味、情調(diào)。 教育路與桃花侖路交叉口的廣告牌和教育路入 口的導(dǎo)視系統(tǒng)需最大限度的對(duì)客戶進(jìn)行截流。 洽談區(qū) —— 裝飾效果咖啡吧感覺(jué)，是靜謐，知性格調(diào)體驗(yàn) 吧臺(tái)服務(wù) —— 聘請(qǐng)當(dāng)?shù)刂Х鹊犟v外服務(wù) 售樓處里面裝修提示 —— 知性標(biāo)簽、可配合名流書畫展、攝影展 售樓處里面細(xì)節(jié)營(yíng)造 —— 擦鞋機(jī)、雨傘架、小煙缸、水牌等 樣板房展示 示范單位 —— 選擇原則 看樓通道 —— 燈光、通道臨時(shí)包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)知性、文化感 示范單位 —— 示范單位導(dǎo)示 導(dǎo)示：戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說(shuō)明；提醒注意，方便客戶，展示細(xì)心與誠(chéng)意。 現(xiàn)場(chǎng)包裝－外圍氣氛營(yíng)造：通過(guò)氣球、條幅、紅地毯等元素營(yíng)造 銷售物料 。 現(xiàn)場(chǎng) 包裝 —— 在會(huì)所周圍景觀上局部做鋪地細(xì)節(jié) 在人群停留的地方做鋪地視覺(jué)，展示細(xì)節(jié)的注重與品味。 建議做 下沉式 沙盤，強(qiáng)調(diào)園林效果；可以考慮 2 個(gè)沙盤 。 戶外展示 戶外展示 —— 片區(qū)控制 ? 在龍洲路、桃花侖路等要道沿路設(shè)置導(dǎo)示系統(tǒng)； ? 通過(guò)導(dǎo)示系統(tǒng)控制郝山區(qū)板塊。” 我們將風(fēng)格與文化的營(yíng)銷貫穿整個(gè)推廣的過(guò)程，達(dá)到最有效的傳播目的。所以作為此階段，更注重的是對(duì)項(xiàng)目創(chuàng)意性營(yíng)銷活動(dòng)的執(zhí)行和實(shí)施監(jiān)控以及深度挖掘老業(yè)主連帶效應(yīng)，形成口碑