【正文】 房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。這是公共租賃住房的核心 特征，也是公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別。傳統(tǒng)的個人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應(yīng)對象由戶籍人口擴(kuò)大為常住人口，并且不設(shè)收入限制。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 20xx － 20xx 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現(xiàn)階段，國民太過關(guān)注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。首先，公共租賃住房擴(kuò)大了保障范圍，有利于解決“夾心層”住房問冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 8 題。其次，經(jīng)濟(jì)適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過行政手段進(jìn)行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數(shù)量短缺、運(yùn)營不規(guī)范等問題，為中低收入無房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價格合理的住房。 全區(qū)現(xiàn)有中小學(xué)校 133 所，其中，公辦學(xué)校 122 所（教師進(jìn)修學(xué)校 1 所、綜合職業(yè)中專 1 所、普高 2所、初級中學(xué) 11 所、九年一貫制學(xué)校 11 所、完全小學(xué) 31 所、村小 65 所），民辦學(xué)校 11 所（職高 2 所，義務(wù)教育學(xué)校 9所）。全區(qū)城鄉(xiāng)現(xiàn)有幼兒園 144 所，在園幼兒 23300 余人，其中民辦幼兒園在園人數(shù) 20701人，公辦性質(zhì)的幼兒園在園人數(shù)近 20xx 人，公辦幼兒園在園人數(shù) 600余人。三是職業(yè)教育全面發(fā)展。 項目擬建地點(diǎn)：分別位于冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校內(nèi)。五”規(guī)劃（ 20xx年 — 20xx 年）； 1 《永州市建設(shè)教育強(qiáng)市規(guī)劃綱要（ 20xx— 2020年）》； 1 其他有 關(guān)資料 根據(jù)項目建設(shè)條件的實(shí)際狀況，通過對項目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項目的組織管理和實(shí)施計劃、環(huán)境保護(hù)、消防與公共安全、招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和資金籌措方式，以便為項目的融資和建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)。該項目將有力促進(jìn)和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進(jìn)程，提升城市品位和知名度，項目的社會互適性明顯，社會效益顯著。 隨著 廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)和 棚戶區(qū) 改造力度的逐步加大，低收入家庭的 住房 條件得到較大改善。 近些年來，永州市城市取得了飛速的發(fā)展，隨著城市建設(shè)步伐加快，為促進(jìn)永州經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，妥善處理居民住房問題，已成為城市建議工作的重點(diǎn)。該項目建成后，對促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動作用。 因此，本項目的實(shí)施是必要的、刻不容緩的?！稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國有經(jīng)濟(jì)，即全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。 從和諧社會角度看。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。我們欣慰地看到，我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房并存。 從安居樂業(yè)角度看。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房保障體系是順民意的。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，讓更多的中國農(nóng)民看到進(jìn)城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱髦腥?。?dāng)前，我國正處于全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務(wù)，各級黨委和政府都有加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的巨大決心。 從國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的要求來看 近年來政府一直加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的改造和投入 ,城鄉(xiāng)一體化進(jìn)度發(fā)展迅猛 , 城市對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射作用日益增強(qiáng)，城鄉(xiāng)互動、互補(bǔ)性越來越明顯，城市對農(nóng)村的要求從單一的提供鮮活農(nóng)副產(chǎn)品逐步向發(fā)展冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 22 有機(jī)健康食材，提供休閑觀光場所，發(fā)揮生活功能等多方面發(fā)展。也是深度開發(fā) 農(nóng)業(yè)資源 潛力，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善 農(nóng)業(yè)環(huán)境，增加農(nóng)民收入的新途徑。 （ 2） 建設(shè)住宅 12 億平方米，平均每年建設(shè)住宅 。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 24 第三章 市場預(yù)測與住房保障分析 公共租賃住房市場預(yù)測 20xx 年度對永州市調(diào)查資料顯示，在低收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在 20xx元以下的家庭，占低收入家庭總量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之間的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之間的家庭，占 35%；年人均可支配收入在60007000 元之間的家庭，占 20%。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。教師住房欠缺數(shù)量分別為 50、 2 4 2 11 32（套）。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租房保障范圍和保障水平，科學(xué)測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴(kuò)大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。 按照國務(wù)院《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉租住房、公共租賃租房制度，規(guī)范深化經(jīng)濟(jì)適用住房制度，大力推進(jìn)舊城區(qū)改 造，力爭到“十二五”末，實(shí)現(xiàn)低收入家庭人均住房面積達(dá)到 25 平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積 60 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困難家庭全部享受住房保障。 規(guī)劃 9 棟公租房，均為 4F 住宅，盡量南北朝向布置；采用自由式組合，二棟房子間的距離為 。綠地與開放空間系統(tǒng)由中心綠、入口廣場、及各組團(tuán)的宅間綠地組成。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 公共租賃租房一般設(shè)計為兩室一廳型，面積 60 ㎡左右。 應(yīng)盡量多設(shè)計單身公寓，以控制總價，滿足有效需求。 （ 2）以人為本的原則 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)小區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個交通便捷、生產(chǎn)、居住環(huán)境優(yōu)良生態(tài)小區(qū)。充分考慮建設(shè)單位和當(dāng)?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M(fèi)承受能力，以及住房保障政策；分區(qū)域、分物冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 30 業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團(tuán)并按照功 能系數(shù)與價值系數(shù)大小定價，考慮開發(fā)與運(yùn)營成本。 價格規(guī)劃 公共租賃住房租金：由物價部門根據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飪r水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實(shí)行“收支兩條線”管理。 生活品位：講究住宅風(fēng)水和室內(nèi)設(shè)計理念（如少裝修、多裝飾），居家配備齊全的高品質(zhì)生活。 項目地地形起伏不大，最大高差約為 12 米左右，工程地質(zhì)情況良好。冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 33 氣候溫和，光熱充足，雨熱基本同季；春溫多變，冷氣入侵頻繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑熱期長，無霜期長?，F(xiàn)有大型水利工程一處，中型水庫一座，小二型水庫 118 座，大小山塘 27664口，蓄、引提總水量達(dá)到 。 公共設(shè)施條件 該項目所在地位于分別位于冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校內(nèi)，水、電、通訊等公用設(shè)施齊全，完全可以滿足項目建設(shè)需要，已具備項目建設(shè)條件。 通訊：項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。 主要材料來源及供應(yīng)：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土可采用商品混凝土。 建筑是具有靈性的空間，設(shè)計的最高境界就是回歸人性建筑的本質(zhì)，達(dá)到人與建筑、生態(tài)環(huán)境的高度融合，強(qiáng)調(diào)“以人為本”，體現(xiàn)對人的關(guān)懷，結(jié)合環(huán)境心理學(xué)，并引如個性化、生態(tài)化、環(huán)?；?、智能冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 37 化作為設(shè)行的理念，從功能布局、交通組織、環(huán)境美化等各方面入手，充分利用該地段的人流、物流、信息流，全方位作好商業(yè)價值和居住環(huán)境相融合的文章，努力創(chuàng)造一個商業(yè)流通活躍、居住環(huán)境幽雅、安全保證可靠的現(xiàn)代化的居住 小區(qū)。 在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)，結(jié)合區(qū)域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規(guī)劃理念，建設(shè)“宜居”工程和城市亮點(diǎn)工程。開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持空間的開方性和通透性，使住戶有較好朝向，擁有良好的自然景觀。 項 目建筑風(fēng)格可融合白墻、灰磚、黛瓦和簡約明快的線條“新中式風(fēng)格”，融合古樸與現(xiàn)代、現(xiàn)代風(fēng)情的文化品味。在外墻設(shè)計中，采用清凈、平和的冷色調(diào)，少一分城市的 喧囂，添一分居家的寧靜。 道路：寬度 。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。 《民用建筑設(shè)計通則 》（ GB 5035220xx) ； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB50096— 1999）； 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50068— 20xx）； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB50007— 20xx）； 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ94— 94）； 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50009— 20xx）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB50010— 20xx）； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB50003— 20xx）； 《多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》（ JGJ137— 20xx）； 《建筑地面設(shè)計規(guī)范》（ GB50037— 96）； 1 《 建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T5003320xx）； 1 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GB50015— 20xx）； 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 42 1 《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50223— 20xx）； 1 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB50057— 94）（ 20xx年版）； 1 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011— 20xx）； 1 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50016— 20xx）； 1 國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等。 基本荷載取值： 風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓值： w。 以上 墻體 采用多孔磚， ； 其他墻：177。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 44 設(shè)計原則 根據(jù)項目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理預(yù)測需水量，按各建筑單體，合理分布供水區(qū)。為滿足生活用水及消防用水的要求，小區(qū)室外擬由園區(qū)給水管網(wǎng)引進(jìn)兩條248。具體見表92。 設(shè)計原則 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 45 根據(jù)項目區(qū)總體設(shè)計和道路情況，合理預(yù)測污水量，合理計算雨水量，建立合理完善的排水系統(tǒng)，有效地收集輸送污水，同時盡可能考慮降低工程造價和運(yùn)行管理維護(hù)費(fèi)用。建筑采用單立管重力排水和底層單排。 敷設(shè)方案 項目區(qū)排水系統(tǒng)可采用雨污分流制，結(jié)合地形和實(shí)際情況，分區(qū)排放。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 46 根據(jù)國家目前對輸水管材的要求，該項目給水主 管道采用鋼塑復(fù)合管，支管采用 PPR 管。水泵控制柜帶有時間均衡功能，它能在一個設(shè)定的時間周期內(nèi)切換水泵的動作順序，使每一臺水泵的累計工作時間都趨于一致。增壓泵除了在消防中心能遙控起動之外，具有自動切換功能，當(dāng)某一臺增壓泵失效時會自動切換到備用水泵。 從附近變電所引入 10KV 電源。 高壓 電纜可采用 YJV22— 10KV 金屬鎧裝型，在地坪下 米處直埋；低壓電纜戶外部分可采用 YJFAV22— 1KV 金屬鎧裝型，戶內(nèi)部分三級負(fù)荷可采用 YJFAV— 1KV 型及三級及消防負(fù)荷采用 ZR— YJFAV— 1KV型，戶外部分直埋在地坪下 米處敷設(shè)，戶內(nèi)部分穿管或電纜橋架敷設(shè)。由單元配電總箱至樓層電度表箱采用樹干式系統(tǒng)。根據(jù)負(fù)荷分級及供電要求，設(shè)兩路電源供電。其他電力設(shè)備采用放射式或樹干式方式供電。 光源：樓梯間、走道可采用節(jié)能型環(huán)型熒光燈管的吸頂燈照明，設(shè)備用房、地下停車位等 場所采用熒光燈照明。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 50 項目工程均可按三類防雷建筑設(shè)計，每個配電點(diǎn)設(shè)總等電位連接，衛(wèi)生間做局部等電位連接。要求突出屋面的所有金屬物均應(yīng)就近與避雷帶網(wǎng)格連接。所用強(qiáng)弱電系統(tǒng)及防雷接地系統(tǒng)共用接地體，接地電阻要求不大于 1歐姆。 電視信號由市有線電視網(wǎng)引來，有線電視網(wǎng)系統(tǒng) 采用放大器、分配器、分支器及同軸電纜組成網(wǎng)絡(luò)，用戶終端的電視信。 弱電信號電纜穿外經(jīng) 110mm 雙壁波紋管暗敷于地坪下 米處，轉(zhuǎn)彎、分支處及每隔 50 米段設(shè)弱電井或弱電手孔。 為防雷電波入侵，進(jìn)出建筑物的各種金屬管道、穿線鋼管、電纜金屬外