【正文】 物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。同時，項目定位必須充分考慮 配合 推動 滁州 城市“南 擴 ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 第 24 頁 共 39 頁 五 、 項目定位分析 在對 滁州 商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位 ，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義 。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 —— 城市商貿(mào)業(yè) —— 消費需求 —— 地塊資源特點 —— 規(guī)劃要點 五 位 一體。 空間： 實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定位策略， 打造 華東 商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展， 與 滁州 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。 ＞綜合 型 ： 本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋 家居建材、五金機電 等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售， 打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌 形象，提升城市商貿(mào)競爭力； ＞多功能： 現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。項目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、 KTV、及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時配設(shè)：檢測、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。實現(xiàn)引導(dǎo)未來消費，提升城市品位的目標(biāo)。以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運營模 式，打造高端流通市場平臺，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展的需要。因此，本項目的開發(fā)，是 滁州 商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展的需要。 ◎經(jīng)營環(huán)境改善的需要 。以 批發(fā)、零售 為主體功能， 為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù) 消費場所。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。 因此，項目的開發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 滁州 未來 主要的商品物流交易集散中心 。 二級輻射商圈 —— 滁州與南京市 依托滁州快速通道的建成，本項目距離南京市僅半小時車程，因此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對 家居建材 消費領(lǐng)域的未來需求變化。這里結(jié)合項目定位，暫時設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線組織。 ● XX 路和 XX 路 各設(shè)置項目主出入口。 （中心廣場參考示意圖） ●項目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。 第 33 頁 共 39 頁 （展示、 信息、商務(wù) 中心參考示意圖） ●按照政府有關(guān)部門的綠地率指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。 ●配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉儲；主入口廣場設(shè)大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 （ 1） 招商思路 第 35 頁 共 39 頁 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點引進(jìn)國內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進(jìn)而面向全國進(jìn)行品牌招商。 通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標(biāo)； ●品牌商家優(yōu)先策略。 第 36 頁 共 39 頁 三、項目運營管理 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。 本項目坐擁 滁州 幾大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的 南譙新區(qū)核心 位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項目運營的核心價值極為明顯。 第 37 頁 共 39 頁 【第 七 部分 項目效益分析】 一、項目社會效益 ● 促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮 項目將引進(jìn)國內(nèi)外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。對 滁州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉動作用將更為巨大。預(yù)計開業(yè) 3 年后，年交易額將可達(dá)到 200 億元，年利稅超過 4 億元。無論是社會效益，還是經(jīng)濟效益，都是切實可行的。主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。進(jìn)一步強化 滁州 市場的聚合力和輻射力，帶動 滁州 其他市場群，全面實現(xiàn) 滁州 市場的轉(zhuǎn)型升級。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引 進(jìn)浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 滁州 特色制造業(yè)基地。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結(jié)合，實現(xiàn) 滁州 商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進(jìn) 滁州 乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。本項目的建設(shè)重在運營，而且必須是品牌化運營。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對所有招商進(jìn)駐的商家實施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。本項目招商將全面對接上述著名市場。首 期 250 畝在項目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營；第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工，平均周期為一年。在確保實用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分 考慮城市天際線以及界面形象效果。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的形式感，具有鮮明的標(biāo)志性和識別性特征。 （ 市場交易區(qū) 區(qū)示意圖） ●配套區(qū)沿 XX路和 XX 路 展開，高度重視作為城市界面的形象價值。 二、規(guī)劃思路 ●項目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。 第 30 頁 共 39 頁 【第五部分 項目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實用化的規(guī)劃設(shè)計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設(shè)計，以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 三級輻射商圈 —— 華東 地區(qū)。 七 、輻射 定位分析 從國內(nèi) 建材 消費服務(wù)市場圈看，滁州及安徽省處于華東輻射圈，區(qū)域內(nèi) 建材 消費需求強勁，并逐漸形成了自身相對獨立的商圈。 第 28 頁 共 39 頁 五、業(yè)態(tài)定位 ◆ 家居裝飾： 建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等 ； ◆ 五金機電： 五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等 ； ◆ 配套服務(wù)： 銀行、 餐飲、 咖啡吧、 娛樂 、 網(wǎng)吧等。 功能定位的基本思路： ＞＞以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； ＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營 造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。經(jīng)營戶普遍 第 27 頁 共 39 頁 有擴張經(jīng)營規(guī)模和改善經(jīng)營環(huán)境的想法。 隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，原有各類市場的位置，存在影響未來城市規(guī)劃發(fā)展的空間。 目前 滁州 的各類市場主要分布在城區(qū)東面，空間的逼仄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營功能滯后，經(jīng)營管理零散。 現(xiàn)階段的 滁州 商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo) 、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營管理專業(yè)。通過復(fù)合型功能，強化交易功能，提升市場經(jīng)營功能的附加值；通過信息功能的平臺，成為 華東 地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。以后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內(nèi) 外 優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài) 規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代 大型商貿(mào)市場 ；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配