【正文】 第 9 頁(yè) 共 39 頁(yè) 【第二部分 滁州商貿(mào)市場(chǎng)概況】 一、 滁州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀 十六大以來(lái)，滁州市 消費(fèi)品市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ， 商業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)有了穩(wěn)步的發(fā)展。 南譙新區(qū)定位為集高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活一體的 中等城市，與南京同城化發(fā)展的城市新區(qū)。 滁州 全市土地總面積 萬(wàn)平方公里，全市戶籍人口 450 萬(wàn)。 本著科學(xué)發(fā)展觀的精神，以及對(duì)滁州商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的高度社會(huì)責(zé)任感，我們通過(guò)前期的初步市場(chǎng)調(diào)查分析，按照現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的先進(jìn)理念，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提出概念性建議和初步的操作性方案。 經(jīng)濟(jì)以家電信息與硅能材料為主導(dǎo)，兼有汽車、模具、建材等，是一座新興的工貿(mào)城市。新區(qū)規(guī)劃總面積為 ， 15萬(wàn)人口。 附 新區(qū)已開(kāi)工住宅項(xiàng)目有： ◆ 碧桂園 ?現(xiàn)代城 碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的 滁州 碧桂園 ?現(xiàn)代城項(xiàng)目 ， 位于烏衣鎮(zhèn)滁寧快速通道南側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約 萬(wàn)平方米，總建筑面積約為 70 萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)約為 3500 戶，容積率 。百貨店、超市、便民店、專賣店、購(gòu)物中心、網(wǎng)上購(gòu)物、自動(dòng)售貨等新型商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng) 第 10 頁(yè) 共 39 頁(yè) 相發(fā)展，大型綜合賣 場(chǎng)已成為零售市場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)。 2021 年 9 月 30 日，一期市場(chǎng)建成開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目建成后能容納 1000 戶商戶，提供 5000個(gè)就業(yè)崗位，年成交額在 6 億元以上。 ◆ 滁州國(guó)際商城 第 14 頁(yè) 共 39 頁(yè) 中國(guó)滁州國(guó)際商城，地處滁州市城東揚(yáng)子路與上海路交匯處，緊鄰 G104 國(guó)道，毗鄰寧洛高速公路、滁寧快速通道，與長(zhǎng)三角立體物流交通網(wǎng)絡(luò)緊密相連。下屬各縣基本上各自為營(yíng)。在 09年大力度建設(shè)的基礎(chǔ)上， 10年的城區(qū)拆遷、新建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)的力度進(jìn)一步加大， 完成投資 150 億元。市場(chǎng)功能迫切需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，以確保滁州 商貿(mào)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面提升的目標(biāo)。國(guó)際商貿(mào)城作為滁州 商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代平臺(tái)，以強(qiáng)大的集散輻射功能，確立未來(lái)在“市場(chǎng)單體規(guī)模和輻射范圍在周邊縣市有明顯的比較優(yōu)勢(shì)”。 優(yōu)化滁州的建材市場(chǎng)格局 項(xiàng)目的建設(shè)，將具備規(guī)模大、停車面積大、功能全、購(gòu)物環(huán)境佳、檔次高、顧客群購(gòu)買力高等特點(diǎn)。 尤其是整合（搬遷、改造等），政府起到關(guān)鍵作用。發(fā)展的需要，為國(guó)際商貿(mào)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了極大空間。 第 22 頁(yè) 共 39 頁(yè) 【第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析】 一、項(xiàng)目名稱 中國(guó)滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城（暫名） 二、項(xiàng)目規(guī)模 總用地面積： 500 畝 一期用地面積： 250 畝 一期建筑面積： 約 26 萬(wàn)平方米 容積率 三、項(xiàng)目選址 安徽省 滁州市南譙新區(qū) 四、項(xiàng)目定位原則 ▲ 項(xiàng)目創(chuàng)新原則 創(chuàng)新是商業(yè)項(xiàng)目的生命力，是滿足和引 領(lǐng)城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。本項(xiàng)目 將 以 現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思想，在對(duì) 滁州 及 華東 地區(qū) 商貿(mào)業(yè) 整合、提升基礎(chǔ)上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 第 24 頁(yè) 共 39 頁(yè) 五 、 項(xiàng)目定位分析 在對(duì) 滁州 商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位 ，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義 。 空間： 實(shí)施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯(cuò)位、互補(bǔ)、優(yōu)化、提升定位策略， 打造 華東 商貿(mào)業(yè)的核心價(jià)值，拉動(dòng)城市發(fā)展， 與 滁州 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。項(xiàng)目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂(lè)、餐飲、超市、 KTV、及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：檢測(cè)、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。以“國(guó)際化”理念作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模 式，打造高端流通市場(chǎng)平臺(tái)，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。 ◎經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善的需要 。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場(chǎng)，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。 二級(jí)輻射商圈 —— 滁州與南京市 依托滁州快速通道的建成，本項(xiàng)目距離南京市僅半小時(shí)車程，因此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時(shí)設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 ● XX 路和 XX 路 各設(shè)置項(xiàng)目主出入口。 第 33 頁(yè) 共 39 頁(yè) （展示、 信息、商務(wù) 中心參考示意圖） ●按照政府有關(guān)部門的綠地率指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，面向國(guó)內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。 通過(guò)本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)； ●品牌商家優(yōu)先策略。 本項(xiàng)目坐擁 滁州 幾大交通物流動(dòng)脈，處于城市規(guī)劃的 南譙新區(qū)核心 位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值極為明顯。對(duì) 滁州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將更為巨大。無(wú)論是社會(huì)效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。進(jìn)一步強(qiáng)化 滁州 市場(chǎng)的聚合力和輻射力，帶動(dòng) 滁州 其他市場(chǎng)群，全面實(shí)現(xiàn) 滁州 市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn) 滁州 商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn) 滁州 乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，培育市場(chǎng)。本項(xiàng)目招商將全面對(duì)接上述著名市場(chǎng)。在確保實(shí)用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。通過(guò)建筑的打開(kāi)，形成敞開(kāi)式入口廣場(chǎng)，并以相對(duì)對(duì)稱的形式感，具有鮮明的標(biāo)志性和識(shí)別性特征。 二、規(guī)劃思路 ●項(xiàng)目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。 三級(jí)輻射商圈 —— 華東 地區(qū)。 第 28 頁(yè) 共 39 頁(yè) 五、業(yè)態(tài)定位 ◆ 家居裝飾： 建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等 ； ◆ 五金機(jī)電： 五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等 ； ◆ 配套服務(wù)： 銀行、 餐飲、 咖啡吧、 娛樂(lè) 、 網(wǎng)吧等。經(jīng)營(yíng)戶普遍 第 27 頁(yè) 共 39 頁(yè) 有擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模和改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的想法。 目前 滁州 的各類市場(chǎng)主要分布在城區(qū)東面，空間的逼仄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營(yíng)功能滯后，經(jīng)營(yíng)管理零散。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo) 、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)。以后來(lái)居上的姿態(tài)，充分借鑒國(guó)內(nèi) 外 優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，樹(shù)立高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài) 規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代 大型商貿(mào)市場(chǎng) ；以出色的規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營(yíng)空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實(shí)現(xiàn)“ 綜合型 、多功能、一站式”現(xiàn)代 城市商貿(mào) 綜合體 目標(biāo) 。 基本思路如下：借鑒國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項(xiàng)目 ，尤其是專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài) 。本項(xiàng)目以規(guī)模 領(lǐng)先、潛力巨大 的特點(diǎn)，建成后必將成為 滁州 城市新的 商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿 。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的定位不能 簡(jiǎn)單 重復(fù) 滁州 現(xiàn)有的商業(yè)模式，應(yīng)在符合市場(chǎng)需求的前提下，借鑒引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè) 開(kāi)發(fā) 理念， 追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展， 全面提升 滁州 城市 商業(yè) 品位。 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力雄厚 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程 。 依托區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于滁州中心城區(qū)與南京浦口區(qū)之間。