【正文】 第 30 頁(yè) 共 39 頁(yè) 【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營(yíng)造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營(yíng)區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營(yíng)均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 （ 市場(chǎng)交易區(qū) 區(qū)示意圖） ●配套區(qū)沿 XX路和 XX 路 展開，高度重視作為城市界面的形象價(jià)值。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分 考慮城市天際線以及界面形象效果。首 期 250 畝在項(xiàng)目動(dòng)工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營(yíng)；第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營(yíng)后開工，平均周期為一年。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，我們依托這一平臺(tái)，充分利用我們的資源優(yōu)勢(shì)，大力引 進(jìn)浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 滁州 特色制造業(yè)基地。主要以開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。預(yù)計(jì)開業(yè) 3 年后，年交易額將可達(dá)到 200 億元，年利稅超過(guò) 4 億元。 第 37 頁(yè) 共 39 頁(yè) 【第 七 部分 項(xiàng)目效益分析】 一、項(xiàng)目社會(huì)效益 ● 促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮 項(xiàng)目將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。 第 36 頁(yè) 共 39 頁(yè) 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。 （ 1） 招商思路 第 35 頁(yè) 共 39 頁(yè) 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌資源，進(jìn)而面向全國(guó)進(jìn)行品牌招商。 ●配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉(cāng)儲(chǔ)；主入口廣場(chǎng)設(shè)大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。 （中心廣場(chǎng)參考示意圖） ●項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線組織。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對(duì) 家居建材 消費(fèi)領(lǐng)域的未來(lái)需求變化。 因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 滁州 未來(lái) 主要的商品物流交易集散中心 。以 批發(fā)、零售 為主體功能， 為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù) 消費(fèi)場(chǎng)所。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)，是 滁州 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來(lái)消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。 ＞綜合 型 ： 本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋 家居建材、五金機(jī)電 等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售， 打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌 形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； ＞多功能： 現(xiàn)代市場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 —— 城市商貿(mào)業(yè) —— 消費(fèi)需求 —— 地塊資源特點(diǎn) —— 規(guī)劃要點(diǎn) 五 位 一體。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮 配合 推動(dòng) 滁州 城市“南 擴(kuò) ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 ▲ 資源整合原則 作為 滁州 新一代的大型市場(chǎng)， 首先必須以有效整合的策略。為此，我們組 建 了一個(gè)由 國(guó)內(nèi) 知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商 組成的實(shí)力團(tuán)隊(duì) ，充分結(jié)合資金、經(jīng)驗(yàn)、資源于一體 ，共同實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作。 項(xiàng)目接臨的滁寧快速通道是連接南京浦口區(qū)的重要市際道路， 項(xiàng)目周邊高鐵、高速、輕軌等規(guī)劃建設(shè)，使項(xiàng)目輻射圈有效擴(kuò)大，輻射力有效增 第 20 頁(yè) 共 39 頁(yè) 強(qiáng)， 對(duì)國(guó)際商貿(mào)城的開發(fā)提供良好的商業(yè)契機(jī)和道路交通。這是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)最有利的基礎(chǔ)條件。因此，國(guó)際商貿(mào)城的建設(shè)，將充分整合現(xiàn)有 資源，以規(guī)?；?、現(xiàn)代化、功能化、信息化的理念，全面整合與提升滁州 商貿(mào)業(yè)檔次與格局， 帶動(dòng)滁州市場(chǎng)整體發(fā)展， 參與未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)際商貿(mào)城的建設(shè)，通過(guò)整合手段，集聚原先分散型市場(chǎng)。 房地產(chǎn) 行業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的騰飛，尤其對(duì)建材行業(yè)刺激最為明顯。而目前的滁州，本地建材市場(chǎng)的空白非常明顯，城區(qū)內(nèi)大大小小建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積加起來(lái)都僅 10 萬(wàn)平米 ，總供應(yīng)體量較小。 三、滁州五金建材市場(chǎng)現(xiàn)狀研判 （ 1） 雙 寡頭競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)格 局 目前，滁州城 區(qū)上規(guī)模的專業(yè)建材市場(chǎng)只有長(zhǎng) 江商貿(mào)城與老建材市場(chǎng)，其余均為自然形成、零散分布的 沿 街店鋪 ，所以滁州市建材行業(yè)形成了這兩家市場(chǎng)雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)的格局 。市場(chǎng)位于滁州市南譙區(qū)腰鋪鎮(zhèn)擔(dān)子社區(qū)，處于滁寧快速通道和京滬鐵路之間，距市中心僅 5 千米，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷。 ◆ 全椒盛大裝飾城 椒盛華建材市場(chǎng)開發(fā)有限公司于 09 年 7 月在全椒依法注冊(cè)，由江蘇一有實(shí)力投資商聯(lián)合若干投資方共同投資，建設(shè)全椒 “盛大裝飾城 ”，該項(xiàng)目系縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ,也是公安局招商幫辦項(xiàng)目。世界 500 強(qiáng)企業(yè)德國(guó)西門子、麥當(dāng)勞、肯德基、國(guó)際紙業(yè)等落戶滁州。 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元 ， 城市消費(fèi)品零售額 億元，農(nóng)村 (縣及縣以下 )零售額 億元 。也力爭(zhēng)建設(shè)皖東第一個(gè)低碳城市。現(xiàn)轄天長(zhǎng)、明光 2 市，來(lái)安、全椒、定遠(yuǎn)、鳳陽(yáng) 4 縣和瑯琊、南譙 2區(qū)。 我們堅(jiān)信，在滁州市 各級(jí)政府和社會(huì)各界的大力 支持下，我們有實(shí)力、有能力、有信心成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目，為推動(dòng)滁州商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮 作出新貢獻(xiàn)。 滁州古屬 揚(yáng)州 棠邑（今南京市六合區(qū)），依滁河而 建 ，自古便為長(zhǎng)江下游臨江近海的 “魚米之鄉(xiāng) ”。 二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì) 南譙新區(qū)即烏衣鎮(zhèn)， 位于滁州市東南，是“大滁城”建設(shè)的三個(gè)副中心之一， 是南譙未來(lái)的主城區(qū)，政治經(jīng)濟(jì)交通中心。項(xiàng)目總投資約 億元，其中市政和公用設(shè)施投資 億元，新建、改建 8 條道路共 21 公里，新建供水 、供氣、排水管網(wǎng) 60 公里，新建污水處理廠一座；政府辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑投資 億元；新建安置房 600 套，投資 1 億元；商品房開發(fā) 1500 畝，投資 23 億元；工業(yè)建筑用地 1500畝，投資 12億元。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)多樣化。目前，公司已實(shí)現(xiàn)投資 億元，形成資產(chǎn) 億元。項(xiàng)目以 “一個(gè)中心，八街四區(qū) ”為形態(tài)，內(nèi)設(shè)：一個(gè)精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、櫥衛(wèi)街、太陽(yáng)能街、裝飾街、百貨街，地板區(qū)、燈飾區(qū)、家居布藝區(qū)和綜合區(qū)。 是皖東第一，全國(guó)一流的農(nóng)機(jī)、農(nóng)資專 業(yè)綜合市場(chǎng)。 （ 2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的五金建材市場(chǎng) 滁州 市建材 市場(chǎng)基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營(yíng)， 輻射范圍較小，又以零售為主， 滁州 城區(qū)市場(chǎng)的消費(fèi)者均為本市。僅滁州主城區(qū)， 20212021 年度已完成拆遷 70萬(wàn)平米， 20212021 年拆遷 122 萬(wàn)平米，并計(jì)劃 2021 年 2021 年拆遷 100 萬(wàn)平米，三年預(yù)計(jì)拆遷總量達(dá)到 292 萬(wàn)平米；同時(shí) 2021 年全市已投入資金 6 億元，拆遷 萬(wàn)戶，拆遷近 萬(wàn)畝，大滁城 “131”組 團(tuán)完成投資 61 億 第 16 頁(yè) 共 39 頁(yè) 元。 第 17 頁(yè) 共 39 頁(yè) 【第三部分 項(xiàng)目開發(fā)必要性與可行 性】 一 、 項(xiàng)目開發(fā)必要性分析 縱觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)快速發(fā)展， 滁州的市場(chǎng)建設(shè)應(yīng)與城市規(guī)劃發(fā)展相適應(yīng)。但隨著時(shí)代發(fā)展，特別是國(guó)內(nèi)商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展，滁州 商貿(mào)業(yè)存在的“分散低 效”問(wèn)題日益明顯，可 持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。