【正文】 ............................ 53 第九部分 投資估算 ........................................... 55 一、建設(shè)投資估算 .................................................................................................. 55 投資估算范圍 ................................................................................................. 55 投資估算編制依據(jù) ......................................................................................... 55 投資估算說(shuō)明 ................................................................................................. 56 二、項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 .................................................................. 57 第十部分 融資方案 ........................................... 59 一、項(xiàng)目 資金來(lái)源 .................................................................................................. 59 項(xiàng)目資本金籌措 ............................................................................................. 59 項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 ......................................................................................... 59 二、融資方案分析 .................................................................................................. 60 資金來(lái)源可靠性分析 ..................................................................................... 60 融資結(jié)構(gòu)分析 ................................................................................................. 60 融資成本分析 ................................................................................................. 60 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................. 61 第十一部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .......................................... 63 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ...................................................................... 63 財(cái)務(wù)價(jià)格 ......................................................................................................... 63 利率 ................................................................................................................. 63 項(xiàng)目計(jì)算期選取 ............................................................................................. 63 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 ......................................................................... 63 二、營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 .............................................................................. 64 銷售收入估算 ................................................................................................. 64 租賃收入估算 ................................................................................................. 64 民院路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 V 銷售成本費(fèi)用估算 ......................................................................................... 64 所得稅的估算 ................................................................................................. 65 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 .................................................................................................. 65 四、盈利能力分析 .................................................................................................. 65 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ............................................................................................. 65 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ..................................................................................................... 65 投資回收期 ..................................................................................................... 66 投資回報(bào)率 ..................................................................................................... 66 五、償債能力分析 .................................................................................................. 66 六、不確定性分析 .................................................................................................. 66 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .................................................................................................. 66 第十二部分 社會(huì)影響評(píng)價(jià) ...................................... 69 一、社會(huì)影響分析 .................................................................................................. 69 二、互適性分析 ...................................................................................................... 70 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................. 70 第十三部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................... 72 一、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 .................................................................................................. 72 二、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 .................................................................................. 72 三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策分析 .......................................................................................... 74 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ................................................................................................. 74 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ................................................................................................. 74 工程風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ................................................................................................. 74 資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ......................................................................................... 74 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ................................................................................................. 75 第十四部分 研究結(jié)論與建議 .................................... 76 一、結(jié)論 .................................................................................................................. 76 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)效果結(jié)論 ..................................................................... 76 該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ..................................................... 77 二、建議 .................................................................................................................. 77 附表 ........................................................ 79 民院路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第一部分 總 論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目暫定名稱： 民院路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于將要形成的魯巷廣場(chǎng)周邊繁華商貿(mào)區(qū)。（ 見(jiàn)附圖 ） A 地塊占地面積為 13 畝，土地現(xiàn)狀為已完成拆遷征用的待建空地。 B 地塊面積為 20 畝，土地現(xiàn)狀為待拆遷征用的當(dāng)?shù)卮迕衩窬印，F(xiàn)狀小區(qū)級(jí)支路按開(kāi)發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃將保留并進(jìn)行拓寬改造。 民院路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地是開(kāi)發(fā)區(qū)政府以土地置換的名義，將湖北佳輝置業(yè)有限公司在別處擁有的地塊以現(xiàn)地塊等價(jià)置換給湖北佳輝置業(yè)有限公司。 （ 2）本項(xiàng)目的用地是通過(guò)置換方式取得的，相關(guān)的一些用地手續(xù)此前已經(jīng)辦理。