【正文】 ............................ 53 第九部分 投資估算 ........................................... 55 一、建設投資估算 .................................................................................................. 55 投資估算范圍 ................................................................................................. 55 投資估算編制依據(jù) ......................................................................................... 55 投資估算說明 ................................................................................................. 56 二、項目投入總資金及分年投入計劃 .................................................................. 57 第十部分 融資方案 ........................................... 59 一、項目 資金來源 .................................................................................................. 59 項目資本金籌措 ............................................................................................. 59 項目債務資金籌措 ......................................................................................... 59 二、融資方案分析 .................................................................................................. 60 資金來源可靠性分析 ..................................................................................... 60 融資結構分析 ................................................................................................. 60 融資成本分析 ................................................................................................. 60 融資風險分析 ................................................................................................. 61 第十一部分 財務評價 .......................................... 63 一、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ...................................................................... 63 財務價格 ......................................................................................................... 63 利率 ................................................................................................................. 63 項目計算期選取 ............................................................................................. 63 財務基準收益率（ ic）設定 ......................................................................... 63 二、營業(yè)收入與成本費用估算 .............................................................................. 64 銷售收入估算 ................................................................................................. 64 租賃收入估算 ................................................................................................. 64 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 V 銷售成本費用估算 ......................................................................................... 64 所得稅的估算 ................................................................................................. 65 三、財務評價報表 .................................................................................................. 65 四、盈利能力分析 .................................................................................................. 65 財務內部收益率 ............................................................................................. 65 財務凈現(xiàn)值 ..................................................................................................... 65 投資回收期 ..................................................................................................... 66 投資回報率 ..................................................................................................... 66 五、償債能力分析 .................................................................................................. 66 六、不確定性分析 .................................................................................................. 66 七、財務評價結論 .................................................................................................. 66 第十二部分 社會影響評價 ...................................... 69 一、社會影響分析 .................................................................................................. 69 二、互適性分析 ...................................................................................................... 70 三、社會風險分析 .................................................................................................. 70 第十三部分 風險分析 .......................................... 72 一、風險等級劃分 .................................................................................................. 72 二、風險因素的識別和評估 .................................................................................. 72 三、風險規(guī)避對策分析 .......................................................................................... 74 政策風險對策 ................................................................................................. 74 市場風險對策 ................................................................................................. 74 工程風險對策 ................................................................................................. 74 資金來源風險對策 ......................................................................................... 74 社會風險對策 ................................................................................................. 75 第十四部分 研究結論與建議 .................................... 76 一、結論 .................................................................................................................. 76 項目開發(fā)建設與經濟效果結論 ..................................................................... 76 該項目具有良好的經濟效益和社會效益 ..................................................... 77 二、建議 .................................................................................................................. 77 附表 ........................................................ 79 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 6 第一部分 總 論 一、項目背景 項目名稱 項目暫定名稱： 民院路房地產開發(fā)項目 。 項目地理位置優(yōu)越，位于將要形成的魯巷廣場周邊繁華商貿區(qū)。（ 見附圖 ） A 地塊占地面積為 13 畝，土地現(xiàn)狀為已完成拆遷征用的待建空地。 B 地塊面積為 20 畝，土地現(xiàn)狀為待拆遷征用的當?shù)卮迕衩窬印，F(xiàn)狀小區(qū)級支路按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃將保留并進行拓寬改造。 民院路房地產開發(fā)項目用地是開發(fā)區(qū)政府以土地置換的名義，將湖北佳輝置業(yè)有限公司在別處擁有的地塊以現(xiàn)地塊等價置換給湖北佳輝置業(yè)有限公司。 （ 2）本項目的用地是通過置換方式取得的，相關的一些用地手續(xù)此前已經辦理。