【正文】 網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 地上 2棟 511 層為大開間式塔式寫字樓 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 建筑類型 樓層分布 層數(shù) 總面積 ㎡ 1 地下室 － 1 1 5000 2 其中 車位及機房設(shè)備 4000 4 商業(yè)用房 1～ 5 5 35000 5 餐 飲娛樂 1～ 3 3 5000 6 寫字樓 6～ 29 24 10000 室內(nèi)交通：商場扶梯 4部 /層、寫字樓 4部 /幢直升客梯（可考慮觀光電梯）， 1 部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道 2 條，寬 米。自用型買家 35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。 客戶定位 （ 1）從企業(yè)性質(zhì)定位 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) （ 2）從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、 IT 企業(yè)、高科技術(shù)企業(yè)。 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范 圍內(nèi)所處龍頭 46 地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。 （ 4）社區(qū)規(guī)劃合理。 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 皖西北城市商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。從中我們不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層寫字樓設(shè)計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設(shè)計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化寫字樓。 項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 42 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照 “統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地 ”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 六、地址選擇 阜陽皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場，北二環(huán)和北三環(huán)交接口，商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段，也是商家必爭的絕佳地段。 市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。 五、水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。 地震 國家地震局 1987年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點和強度進(jìn)行了預(yù)測，將阜陽預(yù)測為 6—，地震烈度為 7176。京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動化程度居亞洲之首， 4C級阜陽民航機場可起降波音 73麥道 82飛機。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主?，F(xiàn)有阜陽經(jīng)濟廣播臺、阜陽人民廣播電臺及阜陽日報社、潁州晚報社等兩家電臺兩家報社。 三、公共服務(wù)設(shè)施 行政辦公 市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市屬各委局 多分散辦公。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。其中砂姜黑土占 68%，有機質(zhì)含量 ∕公斤，含氮 ∕公斤，速效磷 11毫克∕ 公斤，速效鉀 150毫克∕公斤。 ? 水文 全市年平均降雨量 820～ 950毫米。52′ 56″ .周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。 ? 地理位置 阜陽市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。 37 第四章 建設(shè)條件及選址 一、區(qū)域概況 阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)， 52個鄉(xiāng)、 113個鎮(zhèn)、4018個村。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。因此有強大的消費基礎(chǔ)。 各物業(yè)類型分析 35 ? 商業(yè) 本項目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 ? 掌握 “引導(dǎo)市場 ”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。 34 ? 阜陽人口眾多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。 威脅分析： ? 已有外來投資商敏銳地覺察到皖西北商貿(mào)城缺乏類似皖西北城市商業(yè)廣場這樣一個綜合型的商業(yè) MALL，他們正處于市場的初步調(diào)研階段，并有意向投資于本類物業(yè)。 ? 項目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè)是生態(tài)元，北 側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風(fēng)景帶景觀資源較為豐富。 隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制，土地價格仍會不斷攀升，而且隨著人們生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求不斷增大，需求的拉動、成本的推動，必將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。 2021年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的 86%，貸款購房比例達(dá) 71％。但受近期國家及地方宏觀 調(diào)控力度不斷加大的影響，投機需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購房者漸成主力。購買單套面積在 100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8個百分點，單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 。 經(jīng)對今年各類房屋交易情況分析，阜陽市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 價格逐漸上漲，居民對商品房價格的心理承受能力逐漸增強。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊： 人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽市最重要的商業(yè)中心，潁州路是進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)，阜陽市將近一半的辦公樓都集中在這一帶。 現(xiàn)階段阜陽寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米 ，高端市場每天每平方米 ，低端市場每天每平方米為 元，年收益率約為 6%9%。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構(gòu)。阜陽 GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外來商家的投資信心，為阜陽寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇。由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。 阜陽經(jīng)濟的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 目前，阜陽市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。 娛樂市場快速發(fā)展始于 90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994年到 1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。預(yù)計 2021年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破 12021億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到 17％左右。 2 餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費等將有驚人的 增長。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向 中心城區(qū)外圍擴展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。 到 2021年，阜陽商鋪總保量約為 700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 2021年以來，隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā) 25 展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，阜陽市實施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度 ，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的 大資金流量特點決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。作為一個新興的、經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)，商品房價格的變化直接影響到了投資和消費的增長，并與各地城市 GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對開發(fā)用地的控制就意味著失去對房地產(chǎn)市場的控制。 堅持以人為本，不斷促進(jìn)社會和諧。 堅持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。最后，對于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點，要么就是企圖維護傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈 絡(luò)是一個家庭財產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國內(nèi)商品房銷售的 90%以上都是個人消費者， 2021年個人房貸只有 8258億元， 4年后的 2021年達(dá)到 ，增長 3倍之多。 21 12 加強土地調(diào)控： 9月 5日，國務(wù)院發(fā)布加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，住房、通訊、交通等成為新的消費熱點。城鎮(zhèn)化 進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2021年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31%。交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強，上海華源、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北頂大、國投新集集團等一大批企業(yè)入駐阜陽。 （ 2）經(jīng)濟發(fā)展思路逐步清晰。國際社會普通認(rèn)為， 2021年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在 10%左右。 16 第三章 市場分析與預(yù)測 皖西北城市商業(yè)廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn) 狀 ,從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 《阜陽市收費明白卡》 委托方提供的其它有關(guān)資料； 委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。 項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。 本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了 30萬平 方米。 項目的建設(shè)將進(jìn)一步擴大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍 目前，阜陽物流商 貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升阜陽市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需 12 求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖? 二、項目建設(shè)的必要性 項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。 為了進(jìn)一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了 “抓機遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象 ”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。 C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。 金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。 皖西北城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 項目總投資： 。 ④提高皖西北商貿(mào)城商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金來源與投資的特殊性，特別是建設(shè)期與銷售期的重疊，預(yù)售期較長，故個別財務(wù)指標(biāo)可能不同于一般行業(yè)指標(biāo)。 二 . 報告編制說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行投資分析、財務(wù)分析和風(fēng)險分析。 1 目 錄 前 言 .............................................. 3 一 、報告編制目的 ................................................................................................