【正文】 32 第七章 經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)及測(cè)算 皇城廣場(chǎng)項(xiàng)目完成后，陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬采取部分商業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所分割出售與部分租賃與商家自主經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)模式。 假設(shè)在項(xiàng)目的建設(shè)期不存在現(xiàn)金流入。 位于 原皇城賓館地下新 建商場(chǎng)，地下 F2 層，總面積 平方米，平均價(jià)格 萬(wàn) /平方米，收入總額 萬(wàn)元。出售酒店面積為 31728 平 方米，收入為 14098 萬(wàn)元 。 所得稅率按 33%計(jì)算。 元 /個(gè)天 *400 個(gè) *360 天 =684 萬(wàn)元； 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 37 商業(yè)部分按月租金 450 元 /月平方米， %出租率，年收入 萬(wàn)元； 預(yù)計(jì)年收入 =32284*450*%*12= 萬(wàn)元 注 : %為西安市平均商業(yè)出租率 酒店部分以 200 元 /間日計(jì)算， %入住率計(jì)算，年收入 萬(wàn)元。 設(shè) R=16%時(shí)，凈現(xiàn)值 (NPV)= 萬(wàn)元 。 資金的來源考慮公司自籌 5100 萬(wàn)元，資金 缺口約 20210 萬(wàn)元，需從金融機(jī)構(gòu)解決。另外 ,企業(yè)也可采用第一種與第二種結(jié)合的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng) . 綜合以上論述 ,說明陜西世紀(jì) 友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬實(shí)施的西安皇城廣場(chǎng)改造項(xiàng)目具備可行性 ,預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 兩種模式的內(nèi)部收益率均高于行業(yè)平均值 ,第一種模式比第二種模式高 .說明兩種模式均具備財(cái)務(wù)可行性 .具體采用哪一種模式要視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)政策而定 . 如果企業(yè)急需資金 ,用于還貸或進(jìn)行項(xiàng)目投資 ,可采用第一種模式 。 內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,大于行業(yè)平均的 10%.該指標(biāo)反映陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 40 項(xiàng)目具有可行性 . 投資利潤(rùn)率 （ ROL） 為 %,高于同行業(yè) 18%水平 , 該指標(biāo)反映項(xiàng)目具有可行性 . 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)為 . 靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 )為 年 .均小于計(jì)算期的 1/2(23/2), 該指標(biāo)反映項(xiàng)目具有可行性 . 通過以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表明 ,該種運(yùn)營(yíng)模式下具備財(cái)務(wù)可行性 . 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 41 第八章 研究結(jié)論 西安皇城廣場(chǎng)項(xiàng)目地處西安市東大街 ,具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,交通便捷 ,是建設(shè)商貿(mào)中心的良好地段 .該項(xiàng)目作為西安市城市基礎(chǔ)建設(shè)的一部分 ,受到市政府的高度關(guān)注 ,政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)大力支持該項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā) ,該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ,特別是緩解東大街的停車難問題發(fā)揮重大的作用 .同時(shí) ,對(duì)于舊城改造 ,美化市容 ,繁榮經(jīng)濟(jì) ,促進(jìn)東大街商業(yè)化建設(shè)等方面起著積極的推動(dòng)作用 。 所得稅率按 33%計(jì)算。 設(shè)折現(xiàn)率為 18%時(shí) ,凈現(xiàn)值等于 。 現(xiàn)金流出 收購(gòu)皇城賓館時(shí)的現(xiàn)金流出 18700 萬(wàn)人民幣 . 項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)金流出 25100 萬(wàn)人民幣 . 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 . 支付的銷售費(fèi)用 . 支付所得稅費(fèi)用 17473 萬(wàn)人民幣 . 合并反映利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表 (萬(wàn)元 ) 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 35 注 :銷售費(fèi)用按銷售額的 2%計(jì)算。 新建的停車樓 的地上 67 層，規(guī)劃為辦公樓 ,總面積 4600 平方米，以目前東大街附近市場(chǎng)價(jià)格 萬(wàn)元 /平方米，則全部出售后收入 2070 萬(wàn)元。 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 33 預(yù)期收入 位于 原皇城賓館前 廣場(chǎng)的新建商場(chǎng)，地下 F2層，總面積 平方米，平均價(jià)格 萬(wàn) /平方米，收入總額 萬(wàn)元。 考慮了前期收購(gòu)皇城賓館 的投入 ,假設(shè)這筆款項(xiàng)發(fā)生在2021 年年初。工程建設(shè)投入為 億。新增酒店面積 13928平方米。 新建停車場(chǎng) 13800 地下 F1 和 地上 15 位置：西安高級(jí)中學(xué)家屬院，每層面積 2300平方米。進(jìn)行項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，營(yíng)造一個(gè)使消費(fèi)者滿意的購(gòu)物環(huán)境將成為本項(xiàng)目的切入點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)具有良好商業(yè)平臺(tái)，使投資者、商家、消費(fèi)者共贏的優(yōu)質(zhì)品牌商業(yè)物業(yè)，不僅能成為吸引消費(fèi)者的亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目所追求的價(jià)值目標(biāo)?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目落后。缺點(diǎn)：難以掌握市場(chǎng)的認(rèn)同感和接受態(tài)度，要在相對(duì)飽和的市 場(chǎng)中尋求創(chuàng)新理念的難度較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。30%定位于特色娛樂休閑項(xiàng)目； 20%定位于餐飲及旅游特色項(xiàng)目。 西安民生： 西安民生集團(tuán)股份有限公司總部位于西安市繁華商業(yè)街 解放路中段 103 號(hào)，是全國(guó)十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員單位之一。 百盛目前在中國(guó)百貨零售業(yè)發(fā)展迅速，自 1994 年開始至今已相陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 24 繼在中國(guó)的北京、上海、廣州、大連、成都等地開設(shè)百盛百貨商場(chǎng) ，截止目前在中國(guó)的連鎖百貨店已達(dá) 40 余家， 2021年銷售額突破 100億元，在同行業(yè)遙遙領(lǐng)先。因此，世紀(jì)金花以其高雅的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)良的服務(wù)水準(zhǔn)和先進(jìn)的企業(yè)管理贏得了廣大消費(fèi)者的肯定。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 開 元 商 城 騾馬市商業(yè)步行街 發(fā) 展 商 西安解放百貨股份有限公司 西安古城建設(shè)開發(fā)公司 福建興博實(shí)業(yè)有限公司 地理位置 西安市中心繁華地段 —— 鐘鼓樓東南角 西安著名的服裝街 —— 騾馬市舊址 ,緊鄰東大街 占地面積 畝 68 畝 建筑面積 103,000 平方米 25 萬(wàn)平方米 建筑體量 地下二層，地面七層共九層 南北兩棟 ,地下二層 ,地上七層共九層 項(xiàng)目定位 集 商貿(mào)、房地產(chǎn)、物業(yè)租賃、車輛停泊、餐飲服務(wù)、文化娛樂 等多種功能 為一體高檔次、智能化的大型綜合性 百貨零售 商城 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、演藝、展示、商務(wù)、金融、酒店、旅游為一體的大型現(xiàn)代化綜合性商業(yè)步行街 世紀(jì)金花購(gòu)物中心：是由金花企業(yè)集團(tuán)投資 億元興建的集休閑、娛樂、購(gòu)物為一體，以經(jīng)營(yíng)高檔品牌商品為主的大型商貿(mào)企業(yè)，它位于西安市中心的鐘鼓樓廣場(chǎng)。 1996 年 6 月 15 日一期工程 開元商城購(gòu)物中心開業(yè)，就西向世人展現(xiàn)出其特有的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，在不足兩萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)上， 以“半邊樓”起家 96年半年運(yùn)營(yíng) 億。 西安開元商城是由西北首家上市公司西安解放集團(tuán)股份有限公司經(jīng)營(yíng)的一座集商貿(mào)、房地產(chǎn)、物業(yè)租賃、車輛停泊、餐飲服務(wù)、文化娛樂為一體的多功能、高檔次、智能化的大型綜合性商城。 增加經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所理想的區(qū)域： 東大街及市內(nèi)商業(yè)密集地是理想的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)， 有 % 的被訪者選擇未來在市內(nèi)（東大街）開店。 太平洋商廈：二層 200 元 /月 被調(diào)查鋪位的經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的滿意度 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 18 %的經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所滿意，但也有 % 的鋪位經(jīng)營(yíng) 者對(duì)目前經(jīng)營(yíng)的鋪位不滿意，這是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，他們有可能成為項(xiàng)目的潛在客戶。面積大小不等，主要經(jīng)營(yíng)服裝，餐飲、路西：主要以購(gòu)物商場(chǎng)（瑞琦、女人街）和小排店面為主，小排店面在 7— 18 平米之間，以 18 平米為主，租金在 400— 500 元㎡ /月左右。 目前該區(qū)通信、供電、上下水等設(shè)施齊全，市政 設(shè)施條件較好，各種管線連接方便，能夠滿足項(xiàng)目的施工要求，項(xiàng)目完工后只需進(jìn)行水電增容即可，對(duì)今后項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)提供了保證。 從原皇城賓館的高層建筑的地質(zhì)勘察資料來看 ,表層土地質(zhì)條件尚可 ,但由于當(dāng)時(shí)的高層建筑鉆探深度不夠 ,不能作為本工程的設(shè)計(jì)依據(jù) ,從附近已有建筑物來看 ,在本區(qū)建造多層建筑是完全可以的 ,但在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí) ,應(yīng)按照規(guī)范要求進(jìn)行地質(zhì)詳勘陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 15 工作 ,為施工圖設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。 地 理 位置 西安皇城廣場(chǎng)位于西安市最繁華的商業(yè)街，東大街中段，地處西安市中心地段?，F(xiàn)公司在位于陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 13 中大國(guó)際有一專營(yíng)店，該店主要經(jīng)營(yíng)意大利品牌“范思哲”，世紀(jì)友好是該品牌在西北地區(qū)唯一的經(jīng)銷商。 ： 通訊設(shè)備的銷售也是公司的主業(yè)之一，三年來，該項(xiàng)業(yè)務(wù)占公司的銷售比重保持在 25%左右。二、加強(qiáng)市場(chǎng)開發(fā)，健全營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步挖掘市場(chǎng)潛力，形成從大城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)健全的銷售網(wǎng)絡(luò)。公司不僅重視宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，還十分重視微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，公司同時(shí)認(rèn)為：在良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)必須尋求高于社會(huì)經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率的發(fā)展速度，否則就會(huì)被淘汰，要想追求這樣的目標(biāo)，核心問題是選準(zhǔn)未來市場(chǎng)的發(fā)展方向，選準(zhǔn)行業(yè)，選準(zhǔn)了這一點(diǎn)就選準(zhǔn)了財(cái)富。他們年富力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、具有敏銳的市場(chǎng)洞察力和較強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)力。 2021年 3月，公司進(jìn)行了增資擴(kuò)股，增資后的注冊(cè)資本為 15800萬(wàn)元。 利潤(rùn)分成：償還本息后，雙方按 50％分成 企業(yè)代表：董事長(zhǎng)：朱志力 副董事長(zhǎng)：東海林洋子 建筑面積： 35， 239 平方米 地上： 12 層 地下： 2 層 房 間數(shù)： 560 間（其中：套間 22 間，豪華間 2 間） 賓館為四星級(jí)賓館。賓館