【正文】 ................................................50 社會影響分析 ..........................................................................50 互適性分析 ..............................................................................50 社會風(fēng)險(xiǎn)分析 ..........................................................................50 第十 六章 結(jié)論與建議 ......................................................................51 結(jié)論 .........................................................................................51 建議 .........................................................................................52 1 第一章 總論 項(xiàng)目 背景與 概況 項(xiàng)目 名稱 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 承辦單位 概況 單位 名稱 ： 某某 市城泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 單位 概況 ： 某某 市城泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司是一家民營企業(yè)，成立于 20xx 年，現(xiàn)有資產(chǎn) 20 億元。本科以上學(xué)歷占 70%；大專及其以下占 30%。組織機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，職能與分工進(jìn)一步明確，為 某某 城泰集團(tuán)的發(fā)展奠定了基本的組織基礎(chǔ)。 某某 城泰集團(tuán)愿以一流的服務(wù)，一流的質(zhì)量和加倍的努力，攜手社會各界同仁團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為 某某 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。引進(jìn)國外先進(jìn)養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中高端老年客戶群體，成為國內(nèi)知名的“ 智能化養(yǎng)老示范 工程”。 編制內(nèi)容 本項(xiàng)目是 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目，主要編制內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的 背景及 必要性、 市場 分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、 經(jīng)濟(jì)與 社會效益評價(jià)、結(jié)論與建議等。隨著未來人口老齡化加劇，社會保障體系逐漸完善，人們養(yǎng)老觀念的改變， 養(yǎng)老地產(chǎn) 行業(yè)市場前景日益廣闊。建筑布局 宜多采用適合采光的布局，各活動(dòng)與休憩區(qū)域之間 6 有相對的距離，但距離不應(yīng)太遠(yuǎn)，既要給予老年人活動(dòng)的相對獨(dú) 立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活的空間 。 本項(xiàng)目按照《 養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與 運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)》 ，打造 高標(biāo)準(zhǔn) 、 高規(guī)格的智能化老齡服務(wù)示范基地 。社區(qū)公園內(nèi)不僅花草多，更有多處衛(wèi)生間，方便老人就近如廁，公園內(nèi)的座椅、步道均帶有按摩功能。 項(xiàng)目除籌建老年公寓 外，還配套建設(shè)還有 康復(fù)中心、娛樂中心、老年大學(xué)、 三甲醫(yī)院、養(yǎng)生會所、酒店、中小學(xué)校、幼兒園、銀行、超市、加油站 等 ；同時(shí)為了滿足住戶的精神文化等需求，還建設(shè)有劇院、藝術(shù)中心、民俗風(fēng)情園、紅色文化基地、家庭農(nóng)場等，整個(gè)基地空氣清新、綠樹成蔭、流水潺潺、環(huán)境優(yōu)美，生活服務(wù)設(shè)施配套齊全 ，不僅適合頤養(yǎng)天年，也是休閑旅游的好去處。獨(dú)生子女家庭占家庭總數(shù)的 37%，“421”家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為主流的結(jié)構(gòu)。 所謂智能化養(yǎng)老，就是運(yùn)用智能控制技術(shù)提供養(yǎng)老服務(wù)的過程，是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，為老年 人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。集合了通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)、現(xiàn)代醫(yī)療保健、智能控制技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老方式的革命。應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、綠色低碳，為老年人營造一個(gè)適宜養(yǎng)生養(yǎng)老的生態(tài)環(huán)境。通過智能 10 化的科技集成平臺，整合了養(yǎng)老服務(wù)所需要的各種資源。從服務(wù)內(nèi)容看，可以根據(jù)服務(wù)對象需求和消費(fèi)能力的不同，提供內(nèi)容有別、程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務(wù) 智能、以人為本、綠色環(huán)?？沙掷m(xù)，智能化養(yǎng)老這些特點(diǎn)正是 代表 著 先進(jìn)養(yǎng)老方式的發(fā)展方向 。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會成員共享經(jīng)濟(jì) 11 和社會發(fā)展帶來的成果，是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。單靠政府和福利機(jī)構(gòu)的能力已經(jīng)不能滿足社會成員的養(yǎng)老需求，一是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量不足，二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量也不能滿足老年人群的需要。 本項(xiàng)目的建設(shè)， 是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑 。 隨著項(xiàng)目正式運(yùn)營后所帶來的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng) 超過 三 千 人的就業(yè)， 這將 能夠有效地 促進(jìn) 當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)就業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)處于向規(guī)?；?、品牌化 、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重品質(zhì)、效益的市場細(xì)分轉(zhuǎn)變。并依靠資源帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是商品房的需求一直呈上升趨勢，20xx 年 某某 市商品房銷售面積 15824 平方米，銷售額 3245 萬元，到 20xx 年，銷售面積 611456 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 15 億元，商品房銷售面積增長 38 倍，商品房銷售額增長 44 倍，商品房平均價(jià)格增長 17%。隨著養(yǎng)老模式的社會化發(fā)展 ，企業(yè)、機(jī)構(gòu)不斷參與 養(yǎng)老地產(chǎn) 的開發(fā)運(yùn)營，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)逐漸出現(xiàn)商業(yè)性老年居住地產(chǎn)項(xiàng)目，并以老年公寓、民營養(yǎng)老院、老年社區(qū)等為主要類型，較為典型的案例有北京東方太陽城、嘉興江南太陽城、成都夕陽紅、三亞清平樂等 養(yǎng)老地產(chǎn) 。自住型與改善型需求是普通老年消費(fèi)人群為了實(shí)現(xiàn)或改善自己的養(yǎng)老居住需要，通過購買或租賃等多種方式實(shí)現(xiàn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 產(chǎn)品消費(fèi) 。但是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性決定了 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場發(fā)展的區(qū)域不均衡，消費(fèi)群體的收入差異與養(yǎng)老觀念差異也使得當(dāng)前國內(nèi) 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場的總體狀況是市場發(fā)展不成熟，尚未全面啟動(dòng)，其癥結(jié)就在于 養(yǎng)老地產(chǎn) 潛在需求量巨大而有效需求不足。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。各項(xiàng)優(yōu)惠政策的實(shí)施，能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)，直接 增加有效供給，也能輔助城市政府解決養(yǎng)老居住問題，緩解養(yǎng)老壓力。近兩年，國家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施接連出臺，國內(nèi)已有部分房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域擴(kuò)展， 養(yǎng)老地產(chǎn) 將成為新一輪的投資開發(fā)熱點(diǎn)， 養(yǎng)老地產(chǎn) 的市場供給將增加，逐漸與市場潛在需求實(shí)現(xiàn)平衡，保持 養(yǎng)老地產(chǎn) 商品價(jià)格在一定水平合理波動(dòng)。消費(fèi)支付能力包括工資水平、可支配收入、子女贍養(yǎng)資金水平、愿意承擔(dān)的 養(yǎng)老地產(chǎn) 租售價(jià)格 。社會性因素主要包括 : 人口年齡與結(jié)構(gòu)、消費(fèi)欲望、對 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場的未來預(yù)期、政府政策等。 政府政策是城市政府在養(yǎng)老、土地、財(cái)稅、信貸等各方面的政策措施。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有 張，即只有 % 的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。中國龐大的老齡 20 化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力 正是我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊的重要原因 。從單位規(guī)模看， 20xx 年底，全市共有文化產(chǎn)業(yè)法人及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位 1007 個(gè)，單位從業(yè)人員 萬人，分別較上年增長 %和 %；平均每 個(gè)單位擁有從業(yè)人員 11 人，與上年基本持平；有文化產(chǎn)業(yè)個(gè)體經(jīng)營戶近 4051 戶，從業(yè)人員 8728 人，分別較上年增長 %和 %。文化產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率達(dá)到 萬元 /人，較上年增 長 %。 20xx 年全市財(cái)政一般預(yù)算支出中，文化體育與傳媒支出 億元，較 20xx 年增長了 %，占財(cái)政一般預(yù)算支出的 %；增速較 20xx 年低 個(gè)百分點(diǎn)，比重較 20xx 年低 個(gè)百分點(diǎn)。成功舉辦了第五屆 某某 國際民歌藝術(shù)節(jié)，歡樂中國行 —— 魅力 某某 、陜北民歌校園行、農(nóng)民歌手擂臺賽、“陜西音樂獎(jiǎng)”大賽等活動(dòng)。截止 20xx 年底。20xx 年，全年藝術(shù)表演團(tuán)體演出 2086 場，較 20xx 年下降了 24%；圖書館接待讀者 25 萬人次，比去年有所下降 ；舉辦各類展覽次數(shù) 533 次，比去年增長了 173%；組織文藝活動(dòng)次數(shù) 1089 次，比去年增長了 %；館藏參觀人數(shù) 195 萬人次，比去年增長了 23 %。 24 第 四 章 建設(shè)地點(diǎn) 與 建設(shè) 條件 建設(shè)地點(diǎn) 建設(shè) 條件 自然環(huán)境 地質(zhì)構(gòu)造 氣候 某某 市屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足。 基礎(chǔ)設(shè)施 場地條件 擬建場地四周地形平坦開闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用；本項(xiàng)目場地相對較為平坦，有足夠的場地供 施工時(shí)堆放材料及攪拌物料，施工隊(duì)伍的用地也很容易解決。根據(jù)具體位置的地形特點(diǎn)，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等。注意營造大環(huán)境，精心創(chuàng)造小環(huán)境，在環(huán)境中體現(xiàn)出文化品位?？偲矫娌贾脩?yīng)布局合理、構(gòu)圖均衡、疏 密有間、空間組織有序。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)定位，要與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)； （ 2） 建筑要有代表性，體現(xiàn) 某某 地區(qū)的民俗文化。 （ 4） 實(shí)用性建筑 —— 在體現(xiàn)文化品位的同時(shí)，要適當(dāng)考慮到實(shí)際工 業(yè)和農(nóng)業(yè)中的實(shí)用性。 設(shè)計(jì)依據(jù) 總 體規(guī)劃 建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)原則 設(shè)計(jì)老人住房時(shí)，從目的性、方案及實(shí)際設(shè)施上要考慮到他們的起居、日常事務(wù)、個(gè)人愛好習(xí)慣、社會接觸及文娛體育活動(dòng)等方面，以體現(xiàn)他們 早先生活方式的連續(xù)性，最重要的目標(biāo)就是盡可能長時(shí)間維持其獨(dú)特生活能力。而從建筑心理學(xué)出發(fā)，老人 一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產(chǎn)生孤獨(dú)感和被拋棄 29 的消極心理，因此建筑室內(nèi)布 置應(yīng)寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應(yīng)富有生活氣息，不應(yīng)看上去像在社會福利機(jī)構(gòu)。總之，設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。中心需配 有完善的醫(yī)療保障、商場、會所、健身房、閱覽房、書畫室、花房、老年大學(xué)、娛樂室、門球場等 30 生活配套設(shè)施。 31 基礎(chǔ)方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。 9 層及 13 層的 住宅 建筑物均擬采用 框架 剪力墻 結(jié)構(gòu) ， 樓面 及屋面 采用鋼筋混凝土樓板 。由此可見，社區(qū)的建筑機(jī)電 系統(tǒng)的合理配 置 在社區(qū)建設(shè)中顯得尤為重要。 設(shè)計(jì) 原則 和依據(jù) 設(shè)計(jì)原則 技術(shù)先進(jìn)性 系統(tǒng)的規(guī)劃一定要兼顧眼前和未來的應(yīng)用需求，要用長遠(yuǎn)的眼光，以保證規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性，保證所選用的硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)的實(shí)用性和先進(jìn)性，并具有較長的生命周期和先進(jìn)水平。 開放性 系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)充分系統(tǒng)的開放性，除了保證系統(tǒng)內(nèi)部之間的有機(jī)協(xié)調(diào)和開放性之外，應(yīng)留有面向外部系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)接口，以實(shí)現(xiàn)與其它子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換，保證系統(tǒng)的不斷擴(kuò)展。要留有足夠的擴(kuò)充余量，考慮到今后業(yè)務(wù)的發(fā)展，系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮擴(kuò)展性需求。 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)易于擴(kuò)充，以適應(yīng)今后可能出現(xiàn)的較大任務(wù)負(fù)載。系統(tǒng)各部分均采用模塊化結(jié) 36 構(gòu)，各自具有相應(yīng)的軟硬件自檢、故障診斷 和安全保護(hù)措施，并有利于用戶從事簡單的現(xiàn)場維護(hù)。 良好的性能價(jià)格比 整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)能夠在先進(jìn)性、高效性、可靠性和穩(wěn)定性方面進(jìn)行考慮，在滿足用戶總體需求的前提下，充分體現(xiàn)設(shè)備資源的共享性，最大程度地降低系統(tǒng)造價(jià)和安裝成本。 20xx 年 6 月 26 日，建設(shè)部提出的“關(guān)于落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》的實(shí)施方案”，進(jìn)一步細(xì)化了建設(shè)行業(yè)的建筑節(jié)能工作。 《夏熱冬冷地區(qū)居住 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JCJ134— 20xx）； “當(dāng)前國家鼓勵(lì)發(fā)展的節(jié)水設(shè)備 (產(chǎn)品 )目錄 ”；“ 民用建筑節(jié)水措 施”。 屋頂覆蓋種植物；建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗；尤其注重開發(fā)利用太陽能。 42 第 九 章 環(huán)境 保護(hù) 與消防 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目選址環(huán)境現(xiàn)狀 執(zhí)行 標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 設(shè)計(jì)中環(huán)保措施 項(xiàng)目運(yùn)營 期間環(huán)保措施 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防要求 消防 安全 措施 43 第 十 章 組織機(jī)構(gòu)及 勞動(dòng)定員 組織機(jī)構(gòu) 機(jī)構(gòu)設(shè)置 人力資源開發(fā) 人力資源開發(fā)原則 要本著以下原則進(jìn)行人力資源開發(fā)： 內(nèi)部培訓(xùn)選拔與外部招聘相結(jié)合。通過院校培訓(xùn)、行 業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)和社會培訓(xùn)等多種渠道，提高從業(yè)人員的整體水平。管理、技術(shù)、服務(wù)人員全部持證上崗。 45 第 十 一 章 項(xiàng)目 管理與實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期管理 項(xiàng)目實(shí)施原則 項(xiàng)目管理實(shí)行公開招標(biāo)和合同管理，建