【正文】 健康的發(fā)展。 要解決好老年公寓的融資問題 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好?？傊S著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡技術的應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。 在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)模化和郊區(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相當于提高人們對老年住宅的消費能力。 這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內的養(yǎng)老設施無論是從數(shù)量還是從質量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。第八章 項目管理與實施進度 項目管理工程建設是百年大計，必須堅持質量第一，項目由肥東縣石塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府負責實施，項目要積極推行項目法人制、招標投標制、建設監(jiān)理制和合同管理制。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展和相互交叉進行。2008年年底完成項目建議書的編制及論證、評估；2009年3月進行設計；工程爭取2009年5月初正式實施。預核定，合肥市廬陽區(qū)高檔老年公寓人員編制150人。 項目招標范圍根據(jù)《中華人民共和國招投標法》規(guī)定：“凡在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：（1）大型基礎設施、公共事業(yè)等關系社會公共利益、公共安全的項目；（2）全部或者部分使用國有資金投資或國家融資的項目；（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。（三）監(jiān)理招標范圍本項目監(jiān)理招標實行全部招標、所有項目的施工、重要設備及材料的采購均實行監(jiān)理；采用招標方式確定監(jiān)理單位。這樣不僅可以使本項目的建設有較大的選擇范圍，而且可以在全國的投標單位中擇優(yōu)確定施工單位、監(jiān)理單位及重要設備、材料的供應商。建設項目施工期與營運期實施過程中會生產(chǎn)一些生活污水、噪聲、固體廢棄物等，對當?shù)氐乃?、氣、聲、生態(tài)等方面有一定的影響，如果控制不當會對水體產(chǎn)生影響。對旱地被征用后對農(nóng)民造成損失的情況，要進行合理的安置和補償，使他們得到重新工作和可靠的生活條件。道路的開挖將嚴重影響該地區(qū)的交通。挖出的泥土除作為回填土外，要及時運走，堆土應盡可能少占道路，以保證開挖道路的交通運行。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風的情況下，對棄土表面灑上一些水，防止揚塵。為了減少施工對周圍的居民的影響，工程在距民舍200米的區(qū)域內不允許在晚上十一時至次日上午六時內施工，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。棄土的運輸需要大量的車輛，如在白天進行，必將影響本地區(qū)的交能，使路面交通變得更加擁擠。施工中遇到有毒有害廢棄物應暫停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。本項目規(guī)劃在敬老院內設置環(huán)形雨污水收集管網(wǎng)，集中收集后通過項目北側的環(huán)湖北路進入市政雨污水管網(wǎng)，污水最終送往望塘污水處理廠處理處置，不會對董鋪水庫產(chǎn)生影響。目前，雖然望塘系統(tǒng)的污水量尚未未達到規(guī)劃預測值，但一期8萬m3/d已基本滿負荷運行，因此，其二期工程及其配套管網(wǎng)的建設正在規(guī)劃建設當中。由此，項目產(chǎn)生的污水對董鋪水庫不會造成影響。（2）《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額安徽省單位估價表》2000年，安徽省建設廳編制。（2）勘察設計費按國家有關標準計算。投資估算結果項目工程建設總投資30000萬（綜合經(jīng)濟指標評價表）。（4）基本預備費：按第費用之4%計，漲價預備費不計算。編制說明工程建設其它費用根據(jù)國家發(fā)展改革委和建設部于2006年發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），并結合本工程實際情況確定。各相關部分應成立領導責任制；將安全營運落到實處。本項目所在地三十崗鄉(xiāng)屬于望塘污水廠收水范圍，規(guī)劃預計建成期為2011年，且院區(qū)污水管網(wǎng)最終將接到環(huán)湖北路市政污水管網(wǎng)，擬建項目將進入望塘二期進行處理。本項目所在區(qū)域屬于望塘污水處理廠的收水范圍。 對地表水體的影響本項目施工及營運期產(chǎn)生的施工隊生活污水、入駐的老年人及職工生活污水的排放是個嚴峻的考驗。分散于建設工地的棄土運輸時，必須與公路有關部門聯(lián)系，避免在行車高峰時運輸棄土和建筑垃圾。睛天塵土飛揚，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過往和環(huán)境質量。工程施工時，施工人員的食宿將會安排在工作區(qū)域內。（2）噪聲影響本項目施工期間的噪聲主要來自施工機械和建筑材料運輸時，車輛馬達的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。堆土裸露，旱干風致，以致車輛過往，滿天塵土，使大氣中懸浮顆粒含量驟增，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近居家普遍蒙上一層泥土給居住區(qū)環(huán)境的整潔帶來許多麻煩。對于交通繁忙的道路要設計臨時便道，并要求施工分段進行，在盡可能短的時間內完成開挖、排管、回填工作。這種影響隨著工程的建設結束而消失。按本工程的建設規(guī)劃范圍，需占用部分三十崗鄉(xiāng)土地，對此規(guī)劃部門應予以控制，所征土地不得轉作其他用地。因此工程設計、施工以及營運過程中，要嚴格執(zhí)行有關環(huán)境保護法規(guī)。 項目招標組織形式本項目的招標組織形式擬定采用自行招標方式；由建設單位進行招標工作，并由主管機構監(jiān)督，以確保項目招標工作的順利實施。（二）施工招標范圍本項目施工招標實行全部招標。對于醫(yī)療衛(wèi)生、特別護理等人員的招聘，要求必須有相關的工作經(jīng)驗和基礎。76表81 項目實施進度表 時間（月）項目1234567891011121314151617181920可行性研究報告編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工裝修施工設備安裝調試竣工營運 時間（月）項目21212324252627282930313233343536可行性研究報告編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工裝修施工設備安裝調試竣工營運第九章 組織機構、勞動定員及培訓本項目由合肥市廬陽區(qū)民政局承建，相關事宜由民政局統(tǒng)一管理和安排。 項目實施進度為了保證項目的實施，應逐項編制項目實施網(wǎng)絡計劃，監(jiān)控項目實施進度，做到技術準備、土建施工、設備訂貨、安裝調試等各項工作協(xié)調一致，按計劃進行。選派一名專業(yè)會計和一名工程技術人員直接負責工程，并抽出人員組成項目建設籌備辦公室，全面具體的負責項目建設工作。當資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調整優(yōu)惠政策的力度。 在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女擠在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。社區(qū)服務的專業(yè)化包括：社區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質的專業(yè)化，服務質量控制管理的規(guī)范化等等。老年住宅社區(qū)內蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時光。 產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： 規(guī)?；? 隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至會成為未來樓市競爭的熱點。要建立和完善老年住房保障制度。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。 政策環(huán)境 2002年，建設部根據(jù)《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設工作為重點，抓好《老年人建筑設計規(guī)范》、《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》的貫徹實施工作。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密型合作意向。 老年住宅市場環(huán)境分析 投資環(huán)境 國內目前的融資機構多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。目前國內老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的4%～5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982年 ～ 2000年 ，％％。 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的?；炷翗颂朇25，抗?jié)B標號S6。 綠化設計公寓內除道路及建筑物、構筑物外，其余均為綠化用地。 給排水設計新增給排水主管網(wǎng)各1500米，公寓內主要管道規(guī)劃有污水管道、雨水管道、給水管道及電纜管線等?！　]陽區(qū)高檔老年公寓的設計重點突出“似家”一樣的氛圍，這與大尺度的公共設施似的老年公寓形成對比。　 在廬陽區(qū)高檔老年公寓根據(jù)老年人對設施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設計非常重要，應該與設計方案融為一體。在設計過程中，充分利用在調研中得到的資料，認為在設計中不僅要關注老人，同時，也要關注他們所生活的周圍環(huán)境，從而為老人提供高品質的生活。、堅固穩(wěn)定、尺度適宜、便于扶靠和使用。11 老人院床頭設呼叫對講系統(tǒng)、床頭照明燈和安全電源插座。7 起居室、臥室應設閉路電視插孔。4 建筑物出入口雨篷板底或門口側墻應設燈光照明。1建筑設備與室內設施1 嚴寒和寒冷地區(qū)老年人居住建筑應供應熱水和采暖。2 老年人居室不應采用易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。3 起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應采用可觀察的門。陽臺板底或側壁，應設可升降的晾曬衣物設施。陽臺1 老年人居住建筑的起居室或臥室應設陽臺?！癓”形安全扶手，入盆一側貼墻設安全扶手。4 老年人公共建筑的衛(wèi)生間，宜臨近休息廳，并應設便于輪椅回旋的前室，男女各設一具輪椅進出的廁位小間，男衛(wèi)生間應設一具立式小便器。衛(wèi)生間1 老年住宅、老年公寓、老人院應設緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具。2 供老年人