【正文】 ”、“創(chuàng)新”、“新穎”是本項目設計中的關(guān)鍵。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié) 合一方面 豐富屋頂?shù)膬?nèi)容。立面設計突破 常規(guī)住宅立面的表現(xiàn)形式，利用構(gòu)筑架造成立面簡潔感和線條感。 ※ 娛樂：園區(qū)接入高速寬帶網(wǎng)絡，輕松滿足現(xiàn)代居家娛樂、休閑之需；環(huán)境中布置中央休閑廣場、兒童游樂場，在大自然中享受娛樂之快；園區(qū)會所配有棋牌室，臺球室、門球場、露天茶室、書室、涼亭等休閑場所，并規(guī)劃閱覽室、咖啡吧等，足不出門便享城市生活之樂。 四、福隆園一期組團戶型建議 （一）、戶型配比：（套內(nèi)） 一房二廳一衛(wèi)： 50 ㎡ 65 ㎡ （約占項目 5%） 兩房兩廳兩衛(wèi)： 75 ㎡ 90 ㎡ （約占項目 30%） 三房兩廳兩衛(wèi)： 95 ㎡ 120 ㎡ （約占項目 60%） 四房兩廳兩衛(wèi)： 120 ㎡ 145 ㎡ （約占項目 5%） 適當考慮兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)的設計比例，兩房兩廳兩衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)的設計中考慮戶型的多樣性。基于項目的定位，在戶型設計上除應體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟 性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設計，使項目的房型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使別人無法復制。 大戶型配備保姆房。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設置明窗（對于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設計外挑觀景窗），設計時充分考慮通風、采光及景觀度，廚房應處于西北面，衛(wèi)生間門不能正對餐廳。采光與光照也應格外被重視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。 合理利用豎向空間增加儲物空間。起居室（廳）應有直接采光、自然通風，面積應不小于 20 平方米。 應有直接采光、自然通風，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 ※ 層高和室內(nèi)凈高 住宅層高不宜高于 米（復式及特殊戶型除外）。 陽臺欄桿設計應防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應大于 米，放置花盆處必須采取防墜落措施。 ※門窗 窗臺距樓面、地面的凈高低于 米時，應有防護設施，窗外 有陽臺、平臺或落地凸窗設計可不受此限制。 ※樓梯間 墻壁掛制藍調(diào)主題裝飾畫，突顯個性；樓梯扶手采用木制或鐵藝。 ※隔聲 住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級（ A 聲級）晝間應小于或等于 50dB，夜間應小于或等于 40 dB，分戶墻與樓板的空氣聲的計權(quán)隔聲量應大于或等于 40 dB，樓板的計權(quán)標準化撞擊聲壓級宜小于或等于 75 dB。布置洗衣機的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。 安裝熱水器的廚房或衛(wèi)生間，應預留安裝位置和給排氣的孔洞。 主陽臺設計考慮錯開設置，使 陽臺高度達到兩層，可采取南北錯或左右 錯，底層陽臺上方不宜設廚房、衛(wèi)生間、餐廳等功能區(qū)。 建議：小戶型應具備生活陽臺 建議：某些戶型增設儲物間 建議：臨江住宅增設觀景露臺 建議：設計一部分帶入戶花園的戶型 參考戶型 參考戶型 參考戶型 。 九、社區(qū)必要的智能設施 ※出入口的管理 ※閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ※對講防盜系統(tǒng) ※水、電、氣等遠程抄表 ※住戶報警系統(tǒng) ※物業(yè)計算機管理系統(tǒng) ※信息網(wǎng)絡系統(tǒng) ※車輛出入、停車管理系統(tǒng) 以上為項目定位建議，銷售策略與廣告策略及推廣方案，在確立了項目定位、施工工期后，另行提交。 預埋管線到位。 每套應設置燃氣表。 ※ 給水排水 住宅應設室內(nèi)給水排水系統(tǒng)。 七、室內(nèi)環(huán)境 ※保溫、隔熱 住宅應保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 六、共用部分 ※出入口 住宅的公共出入口位于陽臺下部時，應采取設置雨罩等防止 物體墜落傷人的安全措施。杜絕各套住宅之間毗連陽臺的方式。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于 米。每套住宅至少應預留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應小于下列數(shù)字： A、 設便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、 洗面器三件衛(wèi)生潔具的為 5 平方米； B、 設便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為 8 平方米。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應大于4 米。 住宅套型分為 5 類 ：其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 1 房間內(nèi)盡量無狹窄的通道，無面積浪費，在室內(nèi)門的設計也趨于玄關(guān)化，局部和整體的概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分攤面積小，保證實用率 控制在 85%以上 。北陽臺強調(diào)操作功能，考慮放置洗衣機的空間。 盡量避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設計應追求情調(diào)，如臨窗設計。 主臥設計衣帽間。戶型不少于 8 大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、儲藏、工作和學習以及陽臺。 ※ 體育：園區(qū)體育設施非常豐富，有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球室、健身中心等設備齊全、時尚的體育運動場地。 二、整體規(guī)劃布局建議： 園林景觀：項目自身環(huán)境景觀以營造為主，采取與項目整體環(huán)境相一致的現(xiàn)代東方風格，利用裙樓樓面、露臺及過道等營造立體化環(huán)境效果； 停車場：組團景觀帶下設立停車場，車位與戶數(shù)配比建議為 ： 1； 設計新穎、層次感豐富的階梯景觀帶與主題園林組團，（如右圖）。在戶型設 計上，通過空間的變化豐富戶型內(nèi)容。 創(chuàng) 新： 項目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個方面。家緣內(nèi)涵和精華所在，藍調(diào)在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和等。終極家緣 四、消費群鎖定 ： 25～ 55 歲的居民是桂林房產(chǎn)的主力消費群；這些人群為土生土長的桂林人 ,或者是定居在桂林的外地人群 ,他們喜愛桂林的人文環(huán)境 ,習慣桂林的生活習慣、生活節(jié)奏，并對生活有自己的感受，有自己的品位；他們的生活比較殷實 ，有著較好的職業(yè)與事業(yè)。藍調(diào)就是健康、自然、陽光、雍懶；就是一個充滿著閑情逸致的世界。因此，我們把案名定為：“ 藍調(diào) ※ 藍調(diào) 來源于 —— 藍調(diào)音樂 /BLUES 。 ※ “家緣” —— 是一種情節(jié)，在生活的熱鬧和繁華背后，總有一個溫馨的歸所，在那里，流暢著自然氣息、健康味道的生活空間，讓壓抑的靈魂擁有舒展的空間，讓更多的激情有一個釋放的機會。因此，走差異化路線尤為重要）。 四、 Threat（威脅） ※ 項目周邊有兩大樓盤即將開發(fā)，對今后的銷售有一定壓力； ※ 項目周邊即將開發(fā)的樓盤地理位置優(yōu)于本案； ※ 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出； ※ 市面同類型樓盤較多，競爭激烈； ※ 項目開發(fā)期正處于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階 段，政策的影響直接導致了銷售的壓力。隨著城市的不斷發(fā)展與擴張再加上近年來旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的繁榮給項目所在的整個片區(qū)帶來了新的發(fā)展機遇，該片區(qū)將會以全新的面貌展示于眾人面前，與此同時在桂林市房地產(chǎn)界具有雄厚實力的彰泰、興進也參與其中，而對公司而言，競爭更為激烈。 銷售能力 銷售的專業(yè)性不強，對市場及項目特征認識不足，觀察和溝通能力不強，服務意識相對薄弱。 戶型設計 根據(jù)長期對客戶的調(diào)查以及近期對周邊項目的調(diào)查，市場上不少項目存在戶型設計不合理的問題。 ※價格： 躍式樓（建面） 4000 元 /㎡、臨江別墅 萬元 /㎡以上 ※優(yōu)勢： 江景樓盤，地理位置優(yōu)越；周邊景點多 ※劣勢： 周邊市政配套不完善，交通不方便 ※售樓電話： 2555666 碧水嘉園 ※地址： 城北一路新碼巷 54 號（虞山橋下漓江江畔） ※ 占地面積約 60 畝 ※ 建筑面 積： 43200 ㎡，共有 400 多套房 ※ 綠化率： 36% ※樓盤類型：住宅 ※所在片區(qū)：疊采區(qū) ※發(fā) 展商： 桂林華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ※建筑風格：徽派建筑風格 ※內(nèi)環(huán)境特征： 注重樓層高低錯落，高綠化，整體以中心花園為軸心 ※生活理念： 和諧、溫馨的家庭樂園 ※戶型： 連體別墅、復式樓、錯層式和平式 ※價格： 預計均 3795 元 / ㎡（套內(nèi)） ※優(yōu)勢：自然環(huán)境質(zhì)量高且優(yōu)美，項目周圍配套環(huán)境相對成熟 ※劣勢：項目社區(qū)內(nèi)部生活配套上不如市區(qū)樓盤那么完善齊全；項目公司的品牌知名度不夠高 ※售樓電話： 2611298 1九里香堤 ※地址 ： 機場路收費站南側(cè) ※綠化面積： 71% ※開盤時間： 20xx51 ※樓 盤類型：住宅 ※所在 片 區(qū)：西城