【正文】 trength（優(yōu)勢(shì)） ※ 項(xiàng)目位于小東江東畔，距漓江約 500 米，項(xiàng)目的西面有大約 600 米的河堤可 用于小區(qū)附加值的提升； ※ 項(xiàng)目屬于市區(qū)內(nèi) 鬧中取靜 的優(yōu)質(zhì)地段； ※ 項(xiàng)目地塊基本為菜地，只有少部分拆遷房，且地塊平整、可塑性強(qiáng)； ※ 從風(fēng)水學(xué)上分析，項(xiàng)目處于漓江回水灣段，風(fēng)水絕佳。藍(lán)調(diào)音樂的含義包括了傳統(tǒng)與個(gè)人情感的表達(dá)，音樂夾帶無可預(yù)期的即興方式，在樂理上其實(shí)是十分單純而獨(dú)立的。 六、 定價(jià)建議： ※ 別墅均價(jià)： 4600 元 /㎡ ※公寓均價(jià)： 3200 元 /㎡ ※商業(yè)門面價(jià)格：首層 6000 元 /㎡ 以上為參考價(jià)格，具體價(jià)格建議隨行就市，適時(shí)而定。 三、配套設(shè)施項(xiàng)目 ※ 商業(yè)：超市、配菜中心、餐飲店、洗衣中心，采用集合式布局將園區(qū)主要商業(yè)集中在一起，既方便業(yè)主日常生活必需，又避免了商業(yè)分散布置所帶來的雜亂和干擾，充分滿足居家生活日常購物需求?？蛷d開間盡量做大（ — 米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計(jì)中客廳和臥室的設(shè)計(jì) 一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡可能集中在一起，要求明廳、明廚、盡可能明衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。 ※廚房 住宅一、二類住宅為 4 平方米；三類以上住宅為 8 平 方米。 住宅的公共出入口處應(yīng)有識(shí)別標(biāo)志。 八、特殊設(shè)計(jì)要求 戶型設(shè)計(jì)要求具有公共露臺(tái)花園，露臺(tái)花園每二至三層設(shè)置一個(gè)，應(yīng)保 證每戶都有通往露臺(tái)花園的單獨(dú)通路，露臺(tái)花園設(shè)計(jì)應(yīng)盡量避免對(duì)同層住戶的影響。燃?xì)獗戆惭b位置應(yīng)利于廚房設(shè)備的合理布置。 陽 臺(tái)、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺(tái)宜作防水。 套型 居住空間數(shù)（個(gè)） 套內(nèi)面積（ M2） 備注 一類 1 50— 65 二類 2 75— 90 三類 3 85— 105 四類 4 120— 130 五類 46 140— 160 ※臥室、起居室（廳 ） 不能穿越，同時(shí)保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：雙人臥室不小于 15平方米；單人臥室不小于 10平方 米。 廚房、衛(wèi)生間等輔助性房間酌情考慮異形房，以增大出房率。 新穎： 體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。對(duì)生活品質(zhì)有一定追求。這是心靈的歸屬，是一種無法割舍的情緣。 第三章 本項(xiàng)目分析 第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述 一、地理位置及道路交通狀況 本項(xiàng)目位于七星區(qū)小東江的東側(cè) ,東臨市區(qū)原有建筑（目前尚屬于菜農(nóng)、原有單位家屬區(qū)）；南臨線路器材廠及其它原有建筑；西臨小東江；北接農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所 、桂林醫(yī)學(xué)院分部和上關(guān)村。規(guī)劃建筑設(shè) 計(jì)要求充分考慮環(huán)境特征，與山水美景協(xié)調(diào)，體現(xiàn)歷史文化 ※主力戶型： 36 套電梯房， 三房聯(lián)排別墅、二層疊加別墅、頂層復(fù)式樓、三層 二廳躍層式住宅， 三房二廳二衛(wèi)套內(nèi) 173 ㎡，躍式樓 260 ㎡左右，聯(lián)排別墅套 內(nèi) 251— 283 ㎡不等 ※價(jià)格： 起步價(jià)（套內(nèi)） 4088 元 /㎡低層不能望江；復(fù)式樓 5250 元 /㎡；別墅 6528元 /㎡和 6888 元 /㎡ ※優(yōu)勢(shì)： 位于漓江東岸，可以直觀伏波山、疊彩山；犧牲小高層的一樓作為景 觀植被休憩場(chǎng)所 ※劣勢(shì)： 小區(qū)規(guī)模太小，無法做小區(qū)配套，基本沒有綠化 ※售樓電話： 5877777 碧水康城 ※地址：桂林七星區(qū)穿山東路西面體育運(yùn)動(dòng)中心南面 ※總建筑面積： 106665 ㎡ ※綠化率： 42% ※開盤時(shí)間： 20xx11 ※樓盤類型：住宅 ※所在 片 區(qū)：七星區(qū) ※發(fā)展商：桂林市信昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ※物業(yè)管理：桂林市百信物業(yè)公司 ※建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代處理方法 ,追求典雅 ,溫馨 , 輕盈 ,流暢的建筑造型 ※ 內(nèi)環(huán)境特征：大面積的水景打造尊貴的水居文 化；近百種植物，規(guī)劃組成六個(gè)不 同景觀，塑造特色園林文化 ※生活理念：純水景 ,運(yùn)動(dòng) ,休閑的生活 ※主力戶型：三房二廳 ,二房二廳等 ※價(jià)格： 銷售均價(jià)為 3550 元 / ㎡（套內(nèi)） ※優(yōu)勢(shì)： 經(jīng)典戶型成為該小區(qū)的追捧對(duì)象，并帶動(dòng)其他戶型的銷售 ※劣勢(shì)：交通不方便，整個(gè)小區(qū)分期開發(fā)，工期太長 ※售樓電話： 5801666 襲匯據(jù)了解，桂林市某些高檔樓盤在10 月 — 12 月之間，銷售并不理想，較之上半年進(jìn)度明顯緩慢。新建住房應(yīng)按合理比例建造面 積在 80130 平方米。 第二節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 當(dāng)前桂林市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營情況 20xx 年 1 9 月，桂 林 商 品 房 施 工面積累計(jì)為 萬平方米，累計(jì)同比增長% ；其中，新開 工 面 積 累 計(jì) 為 萬平方米，累計(jì)同比下降%； 竣 工 面 積 為 萬平方米； 另 外 ， 前 9 個(gè)月，銷 售 建 筑 面 積 累計(jì)為 萬平方米，累計(jì)比 20xx年 1 ～ 9 月增長% ；上半年，商 品 房 空 置 面 積為 萬平方米 ， 累 計(jì) 同 比 增 長36%。就目前桂林市房地產(chǎn)而言，對(duì)高檔住宅的需求度和購買能力迅速萎縮，可以預(yù)測(cè)： 20xx 年 — 20xx 年將是房地產(chǎn)的調(diào)整期。在普通商品房里頭鼓勵(lì)自住型的消費(fèi)。這個(gè)文件 的頒布，對(duì)二手房的交易有著重大影響。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得 客戶。在選擇上更看中的是實(shí)實(shí)在在的東西。 ※ 20xx 年銀行將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商放貸政策，但同 時(shí)會(huì)相應(yīng)放寬購房者的貸款條件。隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的 分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積的儲(chǔ)物間。家緣 案名闡述： ※ “ 藍(lán)調(diào)” —— 是一種生活態(tài)度，對(duì)自然純真的向往。 三、廣告語提煉： ※自由自在 —— 桂林的藍(lán)調(diào)屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié) 合一方面 豐富屋頂?shù)膬?nèi)容?；陧?xiàng)目的定位，在戶型設(shè)計(jì)上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟(jì) 性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動(dòng)態(tài)的戶型設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的房型在推出時(shí)始終保持時(shí)尚、合理、具張揚(yáng)的個(gè)性，使別人無法復(fù)制。 合理利用豎向空間增加儲(chǔ)物空間。 陽臺(tái)欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 米，放置花盆處必須采取防墜落措施。布置洗衣機(jī)的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。 九、社區(qū)必要的智能設(shè)施 ※出入口的管理 ※閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ※對(duì)講防盜系統(tǒng) ※水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表 ※住戶報(bào)警系統(tǒng) ※物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) ※信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ※車輛出入、停車管理系統(tǒng) 以上為項(xiàng)目定位建議，銷售策略與廣告策略及推廣方案，在確立了項(xiàng)目定位、施工工期后，另行提交。 七、室內(nèi)環(huán)境 ※保溫、隔熱 住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。每套住宅至少應(yīng)預(yù)留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： A、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、 洗面器三件衛(wèi)生潔具的為 5 平方米； B、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為 8 平方米。北陽臺(tái)強(qiáng)調(diào)操作功能，考慮放置洗衣機(jī)的空間。 ※ 體育：園區(qū)體育設(shè)施非常豐富，有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、健身中心等設(shè)備齊全、時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。家緣內(nèi)涵和精華所在，藍(lán)調(diào)因此，我們把案名定為：“ 藍(lán)調(diào) 四、 Threat（威脅） ※ 項(xiàng)目周邊有兩大樓盤即將開發(fā)，對(duì)今后的銷售有一定壓力； ※ 項(xiàng)目周邊即將開發(fā)的樓盤地理位置優(yōu)于本案； ※ 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出； ※ 市面同類型樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ※ 項(xiàng)目開發(fā)期正處于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階 段，政策的影響直接導(dǎo)致了銷售的壓力。 ※價(jià)格： 躍式樓（建面） 4000 元 /㎡、臨江別墅 萬元 /㎡以上 ※優(yōu)勢(shì)： 江景樓盤，地理位置優(yōu)越；周邊景點(diǎn)多 ※劣勢(shì)： 周邊市政配套不完善，交通不方便 ※售樓電話： 2555666 碧水嘉園 ※地址： 城北一路新碼巷 54 號(hào)（虞山橋下漓江江畔） ※ 占地面積約 60 畝 ※ 建筑面 積： 43200 ㎡，共有 400 多套房 ※ 綠化率： 36% ※樓盤類型：住宅 ※所在片區(qū)：疊采區(qū) ※發(fā) 展商： 桂林華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ※建筑風(fēng)格：徽派建筑風(fēng)格 ※內(nèi)環(huán)境特征： 注重樓層高低錯(cuò)落，高綠化，整體以中心花園為軸心 ※生活理念： 和諧、溫馨的家庭樂園 ※戶型： 連體別墅、復(fù)式樓、錯(cuò)層式和平式 ※價(jià)格： 預(yù)計(jì)均 3795 元 / ㎡（套內(nèi)） ※優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境質(zhì)量高且優(yōu)美，項(xiàng)目周圍配套環(huán)境相對(duì)成熟 ※劣勢(shì)：項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部生活配套上不如市區(qū)樓盤那么完善齊全；項(xiàng)目公司的品牌知名度不夠高 ※售樓電話： 2611298 1九里香堤