【導(dǎo)讀】第一章房地產(chǎn)宏觀市場分析----------------------------------1～11. 第二章區(qū)域市場分析----------------------------------------11～18. 第三章本項目分析-------------------------------------------19～20. 第四章項目定位分析-----------------------------------------21～23. 第五章項目規(guī)劃建議---------------------------------------23～31. 從總體上觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)。；20xx年開始由進入宏觀調(diào)控期。提高了費用，從這些跡象表明：國家對房產(chǎn)投機者進行了嚴厲的打擊。費將是鼓勵普通商品房消費為主，而不是鼓勵高端住宅。通住宅則在各方面加以支持。就目前桂林市房地產(chǎn)而言，對高檔住宅的需求度和。國家調(diào)控的影響下，桂林地產(chǎn)市場同樣處于調(diào)整階段。中國房地產(chǎn)和住宅研究會秘書長張元端表示：“這意味著。約型社會的一個顯著標(biāo)志。若干具體問題的通知》，文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。件的頒布，對二手房的交易有著重大影響。調(diào)查顯示，9月份，消費者信心指數(shù)為94．3點，比6月份回落0．3. 另外，前9個月，隨著桂林的開發(fā)商不斷增加投入，以及近年來逐漸走高。地將帶來未來兩三年內(nèi)400多萬平方米的開發(fā)量，市場競爭激烈程度可見一斑。

　　

【正文】 毛球場、乒乓球室、健身中心等設(shè)備齊全、時尚的體育運動場地。 ※ 美容保?。簣@區(qū)在流水潺潺、花木蔥籠的園林中設(shè)置健身區(qū)；會所設(shè)有專門醫(yī)療保健中心、美容中心，提供醫(yī)療、美容美發(fā)、足浴、桑拿等特色服務(wù)。 四、福隆園一期組團戶型建議 （一）、戶型配比：（套內(nèi)） 一房二廳一衛(wèi)： 50 ㎡ 65 ㎡ （約占項目 5%） 兩房兩廳兩衛(wèi)： 75 ㎡ 90 ㎡ （約占項目 30%） 三房兩廳兩衛(wèi)： 95 ㎡ 120 ㎡ （約占項目 60%） 四房兩廳兩衛(wèi)： 120 ㎡ 145 ㎡ （約占項目 5%） 適當(dāng)考慮兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)的設(shè)計比例，兩房兩廳兩衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)的設(shè)計中考慮戶型的多樣性。 （二）、 戶型設(shè)計建議： 隨著人們住房消費意識增強，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費者關(guān)注的焦點，同時也是項目創(chuàng)新的亮點。戶型不少于 8 大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、儲藏、工作和學(xué)習(xí)以及陽臺。戶型設(shè)計的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化?；陧椖康亩ㄎ唬趹粜驮O(shè)計上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟 性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設(shè)計，使項目的房型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使別人無法復(fù)制。通過市場調(diào)查戶型設(shè)計上考慮以下幾點： 高 米； 進門處設(shè)計嵌入式鞋柜。 主臥設(shè)計衣帽間。 廚房、衛(wèi)生間等輔助性房間酌情考慮異形房，以增大出房率。 大戶型配備保姆房。 部分住宅可考慮兩套生活系統(tǒng)、兩套通風(fēng)系統(tǒng)。 盡量避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設(shè)計應(yīng)追求情調(diào)，如臨窗設(shè)計。客廳開間盡量做大（ — 米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計中客廳和臥室的設(shè)計 一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡可能集中在一起，要求明廳、明廚、盡可能明衛(wèi)設(shè)計，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設(shè)置明窗（對于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設(shè)計外挑觀景窗），設(shè)計時充分考慮通風(fēng)、采光及景觀度，廚房應(yīng)處于西北面，衛(wèi)生間門不能正對餐廳。 每套住宅考慮設(shè)計兩個陽臺（生活陽臺、觀景陽臺）， 一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。北陽臺強調(diào)操作功能，考慮放置洗衣機的空間。 臥室是第二生活主區(qū)，人一生 35％的時間在這里度過，所以 每個臥室的面積分配都應(yīng)十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。采光與光照也應(yīng)格外被重視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充分保證私密性；主臥室與北面臥室的門對開，有利于南北空氣對流，臥室開間在 米之間。 1 房間內(nèi)盡量無狹窄的通道，無面積浪費，在室內(nèi)門的設(shè)計也趨于玄關(guān)化，局部和整體的概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分攤面積小，保證實用率 控制在 85%以上 。 1 在窗的設(shè)計上應(yīng)考慮規(guī)避噪聲及通風(fēng)、采光、保溫的結(jié)合，如采用落地凸窗設(shè)計等。 合理利用豎向空間增加儲物空間。 五、住宅設(shè)計 規(guī)范與要求 套內(nèi)空間： 住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。 住宅套型分為 5 類 ：其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 套型 居住空間數(shù)（個） 套內(nèi)面積（ M2） 備注 一類 1 50— 65 二類 2 75— 90 三類 3 85— 105 四類 4 120— 130 五類 46 140— 160 ※臥室、起居室（廳 ） 不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：雙人臥室不小于 15平方米；單人臥室不小于 10平方 米。起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，面積應(yīng)不小于 20 平方米。 室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于4 米。 ※廚房 住宅一、二類住宅為 4 平方米；三類以上住宅為 8 平 方米。 應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 ※衛(wèi)生間 每套住宅必須有衛(wèi)生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個或兩個以上 衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)預(yù)留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： A、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、 洗面器三件衛(wèi)生潔具的為 5 平方米； B、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為 8 平方米。 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機、儲物間的位置。 ※ 層高和室內(nèi)凈高 住宅層高不宜高于 米（復(fù)式及特殊戶型除外）。 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 ※陽臺 每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺，第二類以上住宅應(yīng)設(shè)兩個陽臺。 陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 米，放置花盆處必須采取防墜落措施。 頂層陽臺設(shè)雨罩。杜絕各套住宅之間毗連陽臺的方式。 陽 臺、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺宜作防水。 ※門窗 窗臺距樓面、地面的凈高低于 米時，應(yīng)有防護設(shè)施，窗外 有陽臺、平臺或落地凸窗設(shè)計可不受此限制。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門，向外開啟的門不應(yīng)妨礙公共利益。 六、共用部分 ※出入口 住宅的公共出入口位于陽臺下部時，應(yīng)采取設(shè)置雨罩等防止 物體墜落傷人的安全措施。 住宅的公共出入口處應(yīng)有識別標(biāo)志。 ※樓梯間 墻壁掛制藍調(diào)主題裝飾畫，突顯個性；樓梯扶手采用木制或鐵藝。 ※垃圾收集設(shè)施、空調(diào)機位 要美觀隱蔽。 七、室內(nèi)環(huán)境 ※保溫、隔熱 住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 設(shè)有空調(diào)的住宅，其圍護結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。 ※隔聲 住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級（ A 聲級）晝間應(yīng)小于或等于 50dB，夜間應(yīng)小于或等于 40 dB，分戶墻與樓板的空氣聲的計權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于 40 dB，樓板的計權(quán)標(biāo)準化撞擊聲壓級宜小于或等于 75 dB。 住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側(cè)。 ※ 給水排水 住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)給水排水系統(tǒng)。 布置洗浴器和布置洗衣機的部位應(yīng)設(shè)置地漏 ，其水封深度不應(yīng)小于 50mm。布置洗衣機的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。 ※燃氣 安裝煤氣管道。 每套應(yīng)設(shè)置燃氣表。燃氣表安裝位置應(yīng)利于廚房設(shè)備的合理布置。 安裝熱水器的廚房或衛(wèi)生間，應(yīng)預(yù)留安裝位置和給排氣的孔洞。 ※電氣 住宅的公共部位應(yīng)設(shè)人工照明，并采用節(jié)能自熄開關(guān)。 預(yù)埋管線到位。 八、特殊設(shè)計要求 戶型設(shè)計要求具有公共露臺花園，露臺花園每二至三層設(shè)置一個，應(yīng)保 證每戶都有通往露臺花園的單獨通路，露臺花園設(shè)計應(yīng)盡量避免對同層住戶的影響。 主陽臺設(shè)計考慮錯開設(shè)置，使 陽臺高度達到兩層，可采取南北錯或左右 錯，底層陽臺上方不宜設(shè)廚房、衛(wèi)生間、餐廳等功能區(qū)。 每套住宅至少有一個臥室（主臥）設(shè)計為落地凸窗。 九、社區(qū)必要的智能設(shè)施 ※出入口的管理 ※閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ※對講防盜系統(tǒng) ※水、電、氣等遠程抄表 ※住戶報警系統(tǒng) ※物業(yè)計算機管理系統(tǒng) ※信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ※車輛出入、停車管理系統(tǒng) 以上為項目定位建議，銷售策略與廣告策略及推廣方案，在確立了項目定位、施工工期后，另行提交。 盛 景 營 銷 部 20xx16 參考戶型： 建議：合理增加生活陽臺面積和景觀的面積；景觀陽臺的造型，根據(jù)組團主題不同而多樣化。 建議：小戶型應(yīng)具備生活陽臺 建議：某些戶型增設(shè)儲物間 建議：臨江住宅增設(shè)觀景露臺 建議：設(shè)計一部分帶入戶花園的戶型 參考戶型 參考戶型 參考戶型