【正文】 參考戶型 參考戶型 參考戶型 。 預埋管線到位。 ※ 給水排水 住宅應設室內給水排水系統(tǒng)。 六、共用部分 ※出入口 住宅的公共出入口位于陽臺下部時，應采取設置雨罩等防止 物體墜落傷人的安全措施。 廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不應低于 米。起居室（廳）內布置家具的墻面直線長度應大于4 米。 1 房間內盡量無狹窄的通道，無面積浪費，在室內門的設計也趨于玄關化，局部和整體的概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分攤面積小，保證實用率 控制在 85%以上 。 盡量避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設計應追求情調，如臨窗設計。戶型不少于 8 大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、儲藏、工作和學習以及陽臺。 二、整體規(guī)劃布局建議： 園林景觀：項目自身環(huán)境景觀以營造為主，采取與項目整體環(huán)境相一致的現代東方風格，利用裙樓樓面、露臺及過道等營造立體化環(huán)境效果； 停車場：組團景觀帶下設立停車場，車位與戶數配比建議為 ： 1； 設計新穎、層次感豐富的階梯景觀帶與主題園林組團，（如右圖）。 創(chuàng) 新： 項目創(chuàng)新主要表現在建筑形態(tài)和戶型兩個方面。在具體制訂房地產價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和等。藍調就是健康、自然、陽光、雍懶；就是一個充滿著閑情逸致的世界。 ※ 藍調 來源于 —— 藍調音樂 /BLUES 。因此，走差異化路線尤為重要）。隨著城市的不斷發(fā)展與擴張再加上近年來旅游業(yè)、房地產業(yè)的繁榮給項目所在的整個片區(qū)帶來了新的發(fā)展機遇，該片區(qū)將會以全新的面貌展示于眾人面前，與此同時在桂林市房地產界具有雄厚實力的彰泰、興進也參與其中，而對公司而言，競爭更為激烈。 戶型設計 根據長期對客戶的調查以及近期對周邊項目的調查，市場上不少項目存在戶型設計不合理的問題。 ※售樓電話： 3558999 興進嘉園 ※地址：桂林市凱風路 357 號（桂林八中旁） ※總建筑面積： 68000 平方米 ※園林面積： 7000 平方米 ※開盤時間： 20xx1225 ※樓盤類型：住宅 ※所在 片 區(qū)：象山區(qū) ※發(fā)展商：桂林市興進實業(yè)有限責任公司 ※物業(yè)管理：桂林市興進物業(yè)管理公司 ※配套設施：品牌幼兒園、娛樂室、健身場所、大型地下停車場。 ※ 20xx 年桂林房地產市場供需存在情況：高檔物業(yè)市場的供應將大于需求量，勢必引起高檔物業(yè)項目對該部分客源分食；中檔物業(yè)市場將出現較大的機會，但競爭依然激烈；低檔物業(yè)市場的供需矛盾 20xx 年無法得到較大改觀。 在桂林近郊或遠郊也有一些高檔產品，如南面的漓江奧林苑、西城區(qū)的山水鳳凰城、九里香堤，北區(qū)八里街的藍洲灣別墅該項目規(guī)劃 300 余套獨體別墅，多數售價在 300 萬元左右，銷售情況大多一般。而目前消費者也趨于冷靜、成熟。 1單位價格需求承受力分析 結合前述購房時選擇面積的分析，被調查者最能接受的房屋總價在 19— 26 萬元間，其次為 28— 35 萬元間，說明目前桂林居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價間有一定差距。 購房目的 %的 被調查者為首次置業(yè)，目的為居住， 31%的被調查者為改善居住條件二次購房。 二、相關經濟指數統(tǒng)計表 20xx 年 3 月 — 10 年桂林市房地產開發(fā)投資額及 銷售走勢 012345673月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月房地產投資 商品房銷售額（億元） 0205 年桂林市上半年房地產開發(fā)累計投資情況 3 、 桂 林 市 20xx 年10 月份二手房出0510152020xx年 20xx年 20xx年 20xx年房地產投資(億 元) 商品房銷售額(億 元)七星區(qū)21%象山區(qū)41%秀峰區(qū)10%靈川14%疊彩區(qū)14%臨桂0%秀峰區(qū)七星區(qū)臨桂疊彩區(qū)靈川象山區(qū)售 區(qū) 域 分 布 圖 桂 林 住 宅 項 目的 開 發(fā) 量 大 于 非 住宅 的 開 發(fā) 量 ， 住 宅依 然 是 桂 林 房 地 產市 場 的 消 費 和 投 資重 點 。 這就意味著個人買賣二手房，那就是個人稅必須得繳，除了個人所得稅外，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅種也必須得交納。 “這是一個訊號”。對處于轉軌時期的中國來說，政府不但是 經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，同時還是產業(yè)政策的制定者和宏觀經濟的調控者。 20xx是高速增長與宏觀調控并存年，為保障地產業(yè)良性、健康發(fā)展，國家相繼出臺了“ 831”、“ 121”政策進行干預， 20xx 年國家對二手房的交易方面增加了稅種、提高了費用，從這些跡象表明：國家對房產投機者進行了嚴厲的打擊。對房地產政策的理解和把握，對本案定位尤為重要！ ※第二：在近日召開的首屆中國房地產企業(yè) 200 強發(fā)布暨高峰論壇上提出：住宅產品的大中小戶型、高中低價位的結構不合理，已經造成了一定程度的無效供給 ※ 第三：在中央關于“十一五規(guī)劃”的建議中， 明確提出要建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”。 ※第五： 10 月 11 日，國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。據了解，今年下半年開發(fā)商們圈下的土地將帶來未來兩三年內 400 多萬平方米的開發(fā)量，市場競爭激烈程度可見一斑。計劃在 3 年內購房的被調查者合計達 %，表明計劃在近期買房，因此未來的 2— 3 年內桂林居民對住宅的需求仍較大，但由于部分人群收入的不穩(wěn)定和政策因素的影響，也會抑制購買欲望，導致推遲購房時間。合計達 %的被調查者購房時首選二、三居室，因此在未來的 2— 3 年內二居室、三居室仍是房地產市場的主流產品。由于定位于高端產品， 因此在宣傳、定位上同質化日益嚴重，諸如“尊貴、絕版、高尚”等口號幾乎不約而同。不同的是從戶型的配比上，每個樓盤根據自身的特點，選擇消費群體上做了細分。 ※不論那種價位的物業(yè)，客戶對產品的品質要求會更高，需求呈現出多元化和兩極化。龍的家 ※戶型：三房兩廳兩衛(wèi)為主；別墅房占地面積： 200 ㎡ /套；獨體別墅建面： 400㎡左右；躍式樓套內： 185 ㎡ ※價格：標準住宅套內均價： 3795 元 /㎡； 別墅 12170 元 /㎡ ；躍式樓 4500 元 /㎡起步， ※優(yōu)勢： 屬江景住宅，處于桂林市繁華地段，交通便利 ※劣勢： 小區(qū)內配套不完善，園林綠化較簡單，該項目的開發(fā)商所開發(fā)的項目較少，尚未形成該公司自身的品 牌實力。這種現象表明在項目前期設計的過程中缺乏對客戶群體的分析和對戶型產品的研究。 二、周邊物業(yè)狀況（以 2 公里為半徑） 購物：屏風菜市 學校：東江小學、七星小學、民師附小、田家炳中學、醫(yī)學院分部、工學院、民族師范 娛樂：暫無大型娛樂場所 銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行 賓館：帝苑酒店、屏風園賓館、鳳凰賓館 醫(yī)院：穿山醫(yī)院 三、人文環(huán)境 本項目雖然在七星轄區(qū)內，但由于種種原因 一直處于城鄉(xiāng)結合部的角色，周邊基本沒有人文景觀的挖掘性，更談不上人文環(huán)境。這兩個項目的定位極有可能以山 水為主題，瞄準的是高端市場。生活節(jié)奏舒緩、閑適；生 活態(tài)度溫潤、恬靜，就象藍調那樣，自然、無拘無束。追求生活的閑適和經典。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。 現代： 在現代主義建筑風格中，適當融入東方傳統(tǒng)建筑符號，豐富項目的建 筑內涵更易于以藍調為主題介入。戶型采取 錯半層、空中花園等新穎的空間設計，豐富戶型空間內容。 （二）、 戶型設計建議： 隨著人們住房消費意識增強，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費者關注的焦點，同時也是項目創(chuàng)新的亮點。 部分住宅可考慮兩套生活系統(tǒng)、兩套通風系統(tǒng)。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充分保證私密性；主臥室與北面臥室的門對開，有利于南北空氣對流，臥室開間在 米之間。 室（廳）內的門洞布置應綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數量。 臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于 米。 住宅戶門應采用安全防衛(wèi)門，向外開啟的門不應妨礙公共利益。 住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側。 ※電氣 住宅的公共部位應設人工照明，并采用節(jié)能自熄開關