【正文】 提高其性能價格比，以贏得 客戶。 從 三 級 市 場 的房 地 產(chǎn) 交 易 數(shù) 據(jù) 顯示 ， 其 中 ， 七 星 區(qū)的 交 易 量 占 很 高 比例 ， 說 明 此 地 域 的房 地 產(chǎn) 市 場 比 較 活躍 ， 消 費(fèi) 能 力 較 為旺盛。這個文件 的頒布，對二手房的交易有著重大影響。” ※第四：按照十一五規(guī)劃要求：我國將合理調(diào)整收入分配。在普通商品房里頭鼓勵自住型的消費(fèi)。從總體上觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成較為明顯的復(fù)蘇 —— 繁榮 —— 衰退 —— 復(fù)蘇四個階段相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個過程交替出現(xiàn)的周期波動現(xiàn)象。就目前桂林市房地產(chǎn)而言，對高檔住宅的需求度和購買能力迅速萎縮，可以預(yù)測： 20xx 年 — 20xx 年將是房地產(chǎn)的調(diào)整期。對于發(fā)展穩(wěn)定的社會來說， 中產(chǎn) 階級的擴(kuò)大是住宅消費(fèi)的主要增量來源 。 第二節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 一、 當(dāng)前桂林市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營情況 20xx 年 1 9 月，桂 林 商 品 房 施 工面積累計(jì)為 萬平方米，累計(jì)同比增長% ；其中，新開 工 面 積 累 計(jì) 為 萬平方米，累計(jì)同比下降%； 竣 工 面 積 為 萬平方米； 另 外 ， 前 9 個月，銷 售 建 筑 面 積 累計(jì)為 萬平方米，累計(jì)比 20xx年 1 ～ 9 月增長% ；上半年，商 品 房 空 置 面 積為 萬平方米 ， 累 計(jì) 同 比 增 長36%。表明桂林居民大部分收入并不高，但桂林很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映桂林居民的實(shí)際收入情況。新建住房應(yīng)按合理比例建造面 積在 80130 平方米。世紀(jì)城二期、 5 號公館、漓江華府、聚龍灣、碧水康城、瑞城加洲、桂湖景苑、碧水嘉園、鳴翠新都、西嶺御景。據(jù)了解，桂林市某些高檔樓盤在10 月 — 12 月之間，銷售并不理想，較之上半年進(jìn)度明顯緩慢。 ※ 20xx 年桂林房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢必會超過20xx 年的供應(yīng)量。規(guī)劃建筑設(shè) 計(jì)要求充分考慮環(huán)境特征，與山水美景協(xié)調(diào)，體現(xiàn)歷史文化 ※主力戶型： 36 套電梯房， 三房聯(lián)排別墅、二層疊加別墅、頂層復(fù)式樓、三層 二廳躍層式住宅， 三房二廳二衛(wèi)套內(nèi) 173 ㎡，躍式樓 260 ㎡左右，聯(lián)排別墅套 內(nèi) 251— 283 ㎡不等 ※價格： 起步價（套內(nèi)） 4088 元 /㎡低層不能望江；復(fù)式樓 5250 元 /㎡；別墅 6528元 /㎡和 6888 元 /㎡ ※優(yōu)勢： 位于漓江東岸，可以直觀伏波山、疊彩山；犧牲小高層的一樓作為景 觀植被休憩場所 ※劣勢： 小區(qū)規(guī)模太小，無法做小區(qū)配套，基本沒有綠化 ※售樓電話： 5877777 碧水康城 ※地址：桂林七星區(qū)穿山東路西面體育運(yùn)動中心南面 ※總建筑面積： 106665 ㎡ ※綠化率： 42% ※開盤時間： 20xx11 ※樓盤類型：住宅 ※所在 片 區(qū)：七星區(qū) ※發(fā)展商：桂林市信昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ※物業(yè)管理：桂林市百信物業(yè)公司 ※建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代處理方法 ,追求典雅 ,溫馨 , 輕盈 ,流暢的建筑造型 ※ 內(nèi)環(huán)境特征：大面積的水景打造尊貴的水居文 化；近百種植物，規(guī)劃組成六個不 同景觀，塑造特色園林文化 ※生活理念：純水景 ,運(yùn)動 ,休閑的生活 ※主力戶型：三房二廳 ,二房二廳等 ※價格： 銷售均價為 3550 元 / ㎡（套內(nèi)） ※優(yōu)勢： 經(jīng)典戶型成為該小區(qū)的追捧對象，并帶動其他戶型的銷售 ※劣勢：交通不方便，整個小區(qū)分期開發(fā)，工期太長 ※售樓電話： 5801666 襲匯在項(xiàng)目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對性的調(diào)查。 第三章 本項(xiàng)目分析 第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述 一、地理位置及道路交通狀況 本項(xiàng)目位于七星區(qū)小東江的東側(cè) ,東臨市區(qū)原有建筑（目前尚屬于菜農(nóng)、原有單位家屬區(qū)）；南臨線路器材廠及其它原有建筑；西臨小東江；北接農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所 、桂林醫(yī)學(xué)院分部和上關(guān)村。 第四章 項(xiàng)目定位分析 結(jié)合市場的調(diào)查、項(xiàng)目的分析，我們的思想脈絡(luò)逐漸清晰。這是心靈的歸屬，是一種無法割舍的情緣。家緣” 二、 項(xiàng)目理念：桂林 人骨子里的家 藍(lán)調(diào)對生活品質(zhì)有一定追求。家緣將由知名專業(yè)物業(yè)管理公司對園區(qū)進(jìn)行精心管理、溫情服務(wù)： 實(shí)行 24 小時保安執(zhí)勤 /義務(wù)消防 /園區(qū)交通管理 公共場所保潔，生活垃圾收集和清運(yùn) /未裝修房屋通風(fēng)、打掃 等服務(wù) 公共綠地園藝的培植和養(yǎng)護(hù) /房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng) /園區(qū)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)服務(wù) 代收代繳水、電、煤氣費(fèi)，有線電視收視費(fèi) /代訂報(bào)刊、生日蛋糕和花籃 /代叫出租車 /代叫、代送急癥病人到醫(yī)院 /代辦暫住證代辦房產(chǎn)三證 /代理房屋租賃轉(zhuǎn)讓 代聘裝璜設(shè)計(jì)、施工單位 /代辦保險 /代聘保姆、鐘點(diǎn)工服務(wù) /代聘家教 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告 /雨傘、雨衣臨時借用 /叫醒、提醒服務(wù) /臨時代辦保管小件物品 物業(yè)咨詢服務(wù) /義務(wù)家庭安全用電常識宣傳 /組織業(yè)主聯(lián)誼活動 暑期少兒班及兒童臨時托管 物業(yè)管理費(fèi)建議 每平方米不要超過 元 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、項(xiàng)目開發(fā)說明 開發(fā)定位 組合型居住綜合建筑，一梯兩戶、一梯四戶結(jié)合（電梯房），通過空中花園貫通，設(shè)置私家空中露臺花園，可以考慮戶外連廊設(shè)計(jì)。 新穎： 體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。 ※ 美容保?。簣@區(qū)在流水潺潺、花木蔥籠的園林中設(shè)置健身區(qū)；會所設(shè)有專門醫(yī)療保健中心、美容中心，提供醫(yī)療、美容美發(fā)、足浴、桑拿等特色服務(wù)。 廚房、衛(wèi)生間等輔助性房間酌情考慮異形房，以增大出房率。 臥室是第二生活主區(qū)，人一生 35％的時間在這里度過，所以 每個臥室的面積分配都應(yīng)十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。 套型 居住空間數(shù)（個） 套內(nèi)面積（ M2） 備注 一類 1 50— 65 二類 2 75— 90 三類 3 85— 105 四類 4 120— 130 五類 46 140— 160 ※臥室、起居室（廳 ） 不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：雙人臥室不小于 15平方米；單人臥室不小于 10平方 米。 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)、儲物間的位置。 陽 臺、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺宜作防水。 設(shè)有空調(diào)的住宅，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。燃?xì)獗戆惭b位置應(yīng)利于廚房設(shè)備的合理布置。 盛 景 營 銷 部 20xx16 參考戶型： 建議：合理增加生活陽臺面積和景觀的面積；景觀陽臺的造型，根據(jù)組團(tuán)主題不同而多樣化。 八、特殊設(shè)計(jì)要求 戶型設(shè)計(jì)要求具有公共露臺花園，露臺花園每二至三層設(shè)置一個，應(yīng)保 證每戶都有通往露臺花園的單獨(dú)通路，露臺花園設(shè)計(jì)應(yīng)盡量避免對同層住戶的影響。 布置洗浴器和布置洗衣機(jī)的部位應(yīng)設(shè)置地漏 ，其水封深度不應(yīng)小于 50mm。 住宅的公共出入口處應(yīng)有識別標(biāo)志。 ※陽臺 每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺，第二類以上住宅應(yīng)設(shè)兩個陽臺。 ※廚房 住宅一、二類住宅為 4 平方米；三類以上住宅為 8 平 方米。 1 在窗的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避噪聲及通風(fēng)、采光、保溫的結(jié)合，如采用落地凸窗設(shè)計(jì)等?？蛷d開間盡量做大（ — 米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計(jì)中客廳和臥室的設(shè)計(jì) 一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡可能集中在一起，要求明廳、明廚、盡可能明衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。戶型設(shè)計(jì)的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化。 三、配套設(shè)施項(xiàng)目 ※ 商業(yè)：超市、配菜中心、餐飲店、洗衣中心，采用集合式布局將園區(qū)主要商業(yè)集中在一起，既方便業(yè)主日常生活必需，又避免了商業(yè)分散布置所帶來的雜亂和干擾，充分滿足居家生活日常購物需求。在建筑形態(tài)上，以 板式建筑為主，通過碟型變化使整體建筑活起來。 六、 定價建議： ※ 別墅均價： 4600 元 /㎡ ※公寓均價： 3200 元 /㎡ ※商業(yè)門面價格：首層 6000 元 /㎡ 以上為參考價格，具體價格建議隨行就市，適時而定。生活就是藍(lán)調(diào)，藍(lán)調(diào)就是桂林人的生活。藍(lán)調(diào)音樂的含義包括了傳統(tǒng)與個人情感的表達(dá)，音樂夾帶無可預(yù)期的即興方式，在樂理上其實(shí)是十分單純而獨(dú)立的。 一、 案名：藍(lán)調(diào) 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 Strength（優(yōu)勢） ※ 項(xiàng)目位于小東江東畔，距漓江約 500 米，項(xiàng)目的西面有大約 600