【正文】 7%%%%% %0%10%20%30%40%50%1年內(nèi) 12 年內(nèi) 23 年內(nèi) 34 年內(nèi) 45 年內(nèi) 5年以后 %的被調(diào)查者計(jì)劃在 2 年內(nèi)購(gòu)房，另有 %的被調(diào)查者計(jì)劃在 2— 3 年內(nèi)購(gòu)房。計(jì)劃在 3 年內(nèi)購(gòu)房的被調(diào)查者合計(jì)達(dá) %，表明計(jì)劃在近期買(mǎi)房，因此未來(lái)的 2— 3 年內(nèi)桂林居民對(duì)住宅的需求仍較大，但由于部分人群收入的不穩(wěn)定和政策因素的影響，也會(huì)抑制購(gòu)買(mǎi)欲望，導(dǎo)致推遲購(gòu)房時(shí)間。 購(gòu)房目的 %的 被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 31%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。 影響購(gòu)房因素 %31%%16%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%首次置業(yè)居住二次購(gòu)房 投資意向商住 搬遷客戶關(guān)注因素 所占比例 價(jià)格 % 位置 % 交通 % 物業(yè)管理 % 戶型 % 社區(qū)環(huán)境 % 配套設(shè)施 % 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì) % 房屋質(zhì)量 % 被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得 客戶。 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房面積偏好 建筑面積（㎡） 所占比例 50 以下 % 5080 % 80100 % 100130 % 130150 % 150180 % 180 以上 % 被調(diào)查者近半數(shù)購(gòu)房時(shí)首選 80— 100 ㎡ 的住宅， %的被調(diào)查者選擇 100— 130 ㎡ 的住宅，說(shuō)明多數(shù)購(gòu)房者對(duì)居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有 %的被調(diào)查者選擇 50— 80 ㎡ 的住宅，一部分是作為年輕人的過(guò)渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面 積在 80130 平方米。 戶型選擇 分析表明三居室是最受歡迎的單位，其次才是二居室。合計(jì)達(dá) %的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來(lái)的 2— 3 年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 1單位價(jià)格需求承受力分析 結(jié)合前述購(gòu)房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在 19— 26 萬(wàn)元間，其次為 28— 35 萬(wàn)元間，說(shuō)明目前桂林居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場(chǎng)上較高的房?jī)r(jià)間有一定差距。 %%%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一居室 二居室 三居室 四居室復(fù)式結(jié)構(gòu)別墅%%%%18002400元 /㎡ 24003000元 /㎡ 30003500元 /㎡ 3 5 0 0 元/ ㎡以上1首期的承受能力 上述分析表明，目 前桂林市購(gòu)房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，住房已經(jīng)成為一種商品。人們購(gòu)房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時(shí)滿足生活各個(gè)方面的需求。 三、行業(yè)分析 20xx 年隨著桂林市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步成熟，一些具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都在搶占高端市場(chǎng)的份額，如以下樓盤(pán)：安廈世紀(jì)城二期、 5 號(hào)公館、漓江華府、聚龍灣、碧水康城、瑞城加洲、桂湖景苑、碧水嘉園、鳴翠新都、西嶺御景。以上樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商大多都有著多年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌知名度。由于定位于高端產(chǎn)品， 因此在宣傳、定位上同質(zhì)化日益嚴(yán)重，諸如“尊貴、絕版、高尚”等口號(hào)幾乎不約而同。而目前消費(fèi)者也趨于冷靜、成熟。并不為華麗的宣傳外表所迷惑。在選擇上更看中的是實(shí)實(shí)在在的東西。另一方面，伴隨著桂林市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，高檔產(chǎn)品單價(jià)從 30008000 元不等，總價(jià)則從數(shù)十萬(wàn)元到數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元不等，消費(fèi)群體比較有限。較早發(fā)售的樓盤(pán)在銷(xiāo)售量方面占有較大的市場(chǎng)份額，而后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在銷(xiāo)售方面面臨著較大壓力。據(jù)了解，桂林市某些高檔樓盤(pán)在10 月 — 12 月之間，銷(xiāo)售并不理想，較之上半年進(jìn)度明顯緩慢。 %%%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%5萬(wàn) 元以下 58 萬(wàn)元 81 0萬(wàn) 元 10 12萬(wàn) 元 12 15萬(wàn) 元 15萬(wàn) 元以上因此， 我們必須打造個(gè)性化產(chǎn) 品！塑造獨(dú)特的宣傳概念！提煉鮮明的文化內(nèi)含！進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)！ 在建中的市區(qū)類(lèi)中高檔樓盤(pán)，它們的相似點(diǎn)都是臨江樓盤(pán)，都擁有天然的水景，江景；周邊配套設(shè)施比較完善，注重小區(qū)的綠化和人文文化；建筑密度不高，容積率低，交通便利等特點(diǎn)。不同的是從戶型的配比上，每個(gè)樓盤(pán)根據(jù)自身的特點(diǎn)，選擇消費(fèi)群體上做了細(xì)分。 在桂林近郊或遠(yuǎn)郊也有一些高檔產(chǎn)品，如南面的漓江奧林苑、西城區(qū)的山水鳳凰城、九里香堤，北區(qū)八里街的藍(lán)洲灣別墅該項(xiàng)目規(guī)劃 300 余套獨(dú)體別墅，多數(shù)售價(jià)在 300 萬(wàn)元左右，銷(xiāo)售情況大多一般。 此外，八里街仍有大片土地，臨漓 江地塊極有可能規(guī)劃為高檔產(chǎn)品。桂磨旅游通道兩側(cè)已經(jīng)有大片土地囤積，多數(shù)擬規(guī)劃為高檔產(chǎn)品。 第三節(jié) 20xx 年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ※ 桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正走向高位盤(pán)整階段，但 20xx 年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)令人堪憂，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將逐步成為高價(jià)位樓盤(pán)角逐的時(shí)代。 ※桂林市居住類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨降。 ※ 20xx 年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過(guò)20xx 年的供應(yīng)量。 ※客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中，以自住為目的的購(gòu)房者比例將會(huì)增加，高價(jià)位項(xiàng)目中，投資型客戶將以持幣觀望的態(tài)度等待時(shí)機(jī)，但一 部分新富及薪富起來(lái)的人仍會(huì)是高檔物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者。 ※不論那種價(jià)位的物業(yè)，客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求會(huì)更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 ※ 20xx 年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在情況：高檔物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)將大于需求量，勢(shì)必引起高檔物業(yè)項(xiàng)目對(duì)該部分客源分食；中檔物業(yè)市場(chǎng)將出現(xiàn)較大的機(jī)會(huì)，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈；低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾 20xx 年無(wú)法得到較大改觀。 ※ 20xx 年市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會(huì)涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。 ※ 20xx 年銀行將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放貸政策，但同 時(shí)會(huì)相應(yīng)放寬購(gòu)房者的貸款條件。 ※ 20xx 年受到國(guó)家對(duì)二手房一系列的政策調(diào)整，通過(guò) 20xx 的鎮(zhèn)疼期， 20xx 年二手房市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，同時(shí)該政策的實(shí)施將會(huì)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資者，會(huì)給房地產(chǎn)短期拉動(dòng)造成困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。 第二章 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查分析 一、可比樓盤(pán)分析 漓江華府 ※地址：桂林市臨江路帝苑酒店南側(cè) ※總建筑面積： 17095 平方米 ※占地面積： 6788 ㎡ ※開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx1018 ※樓盤(pán)類(lèi)型：別墅、疊加洋房、小高層建筑、 聯(lián)排別墅 ，親水復(fù)式樓 ※所在片區(qū)：七星區(qū) ※發(fā)展商：桂林泰華置業(yè)有限公司 ※生活理念：用地緊臨漓江風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，自然景觀得天獨(dú)厚。規(guī)劃建筑設(shè) 計(jì)要求充分考慮環(huán)境特征，與山水美景協(xié)調(diào)，體現(xiàn)歷史文化 ※主力戶型： 36 套電梯房， 三房聯(lián)排別墅、二層疊加別墅、頂層復(fù)式樓、三層 二廳躍層式住宅， 三房二廳二衛(wèi)套內(nèi) 173 ㎡，躍式樓 260 ㎡左右，聯(lián)排別墅套 內(nèi) 251— 283 ㎡不等 ※價(jià)格： 起步價(jià)（套內(nèi)） 4088 元 /㎡低層不能望江；復(fù)式樓 5250 元 /㎡；別墅 6528元 /㎡和 6888 元 /㎡ ※優(yōu)勢(shì)： 位于漓江東岸，可以直觀伏波山、疊彩山；犧牲小高層的一樓作為景 觀植被休憩場(chǎng)所 ※劣勢(shì)： 小區(qū)規(guī)模太小，無(wú)法做小區(qū)配套，基本沒(méi)有綠化 ※售樓電話： 5877777 碧水康城 ※地址：桂林七星區(qū)穿山東路西面體育運(yùn)動(dòng)中心南面 ※總建筑面積： 106665 ㎡ ※綠化率： 42% ※開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx11 ※樓盤(pán)類(lèi)型：住宅 ※所在 片 區(qū)：七星區(qū) ※發(fā)展商：桂林市信昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ※物業(yè)管理：桂林市百信物業(yè)公司 ※建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代處理方法 ,追求典雅 ,溫馨 , 輕盈 ,流暢的建筑造型 ※ 內(nèi)環(huán)境特征：大面積的水景打造尊貴的水居文 化；近百種植物，規(guī)劃組成六個(gè)不 同景觀，塑造特色園林文化 ※生活理念：純水景 ,運(yùn)動(dòng) ,休閑的生活 ※主力戶型：三房二廳 ,二房二廳等 ※價(jià)格： 銷(xiāo)售均價(jià)為 3550 元 / ㎡（套內(nèi)） ※優(yōu)勢(shì)： 經(jīng)典戶型成為該小區(qū)的追捧對(duì)象，并帶動(dòng)其他戶型的銷(xiāo)售 ※劣勢(shì)：交通不方便，整個(gè)小區(qū)分期開(kāi)發(fā)，工期太長(zhǎng) ※售樓電話： 5801666 襲匯聚龍灣 ※地址：桂林市建安路 8 號(hào) ※總建筑面積： 7 萬(wàn)平方米 ※開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx51 ※樓盤(pán)類(lèi)型： 別墅、花園洋房、公寓