【正文】 ，逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃一站消費，這是廣豐人品味都市生活、享受購物樂趣的消費天堂，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時尚消費特區(qū)，活力四射的商業(yè)王國，魅力之城。 作為城市未來商業(yè)中心，廣豐 1街區(qū)處廣豐地理圓心，月兔廣場獨具人流集聚優(yōu)勢；城市交通主入口，交通暢達；與商業(yè)老街西關(guān)街 西廣路唇齒相依，共享城市商脈傳承；博山路、新天地商業(yè)氛圍濃郁；作為城市中央核心價值區(qū)的地理優(yōu)勢不言而喻。 八大商業(yè)功能定位 集商納客功能 街區(qū)商業(yè)專業(yè)化強化了項目商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)功能及目標性消費吸引力，各主題商業(yè)街滿足城市及其周邊居民的消費需求。 商務(wù)展示功能 商業(yè)街區(qū)中眾多旗艦店、品牌店在銷售的同時更是展示商品以及企業(yè)的形象，演繹廣場的商品展示秀也為經(jīng)營戶與消費者提供了充分溝通展示的商務(wù)舞臺。 立足廣豐縣城、輻射下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉山等地 廣豐縣城距離上饒市區(qū)僅 20多公里，處于上饒市的商業(yè)輻射范圍之內(nèi)，現(xiàn)階段廣豐人去上饒消費的現(xiàn)象還普遍存在，而廣豐目前來說根本談不上輻射，能減少區(qū)內(nèi)消費流失已是不錯，但從發(fā)展角度看，我們應(yīng)考慮上饒市場。 （十）、商業(yè)輻射定位 目標經(jīng)營者定位及分析 A、對象及描述 廣豐縣本地經(jīng)營者； 民營 、 私企老板 、 個體戶：這類買家主要是廣豐當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的民營 、 私企老板和附近區(qū)域經(jīng)商人士 ， 這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當成就 ， 經(jīng)濟收入豐厚 ， 手頭資金充裕 ， 有能力投資物業(yè) 。出外經(jīng)商人士：廣豐外出經(jīng)商人群的購買力不容忽視 ， 多年在外奔波閱歷廣泛 ， 經(jīng)濟實力雄厚 ， 對房產(chǎn)投資有一定的了解 ， 投資比較理性 。鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶；主要是指廣豐周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者 ， 一般投資 、 自營皆有 。改善經(jīng)營環(huán)境； C、投資者來源： 住宅目標消費者定位及分析 A、對象及描述 私企業(yè)主、老板 B、消費動機描述： 廣豐縣本地 B、投資動機 廣豐縣本地市場； 開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在建筑規(guī)劃設(shè)計方案中。 關(guān)于商業(yè)主動線 A、以南北為商業(yè)主動線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面； B、項目南寬北窄，商業(yè)主動線可做 “ 人 ” 字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場并設(shè)休閑小品設(shè)施； 關(guān)于商業(yè)次動線 A、商業(yè)次動線以東西向為主，連通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街； B、重視與新天地吉利街次動線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺、及百貨區(qū)次動線開口的連接，通過兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強化整個商圈價值，進而提升項目價值； 關(guān)于街鋪長寬比及層高 A、廣場北路、博山路沿街形象面長、有氣勢，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè) ,即開間 , 進深 12米左右 。 關(guān)于二層以上商業(yè)的環(huán)流聯(lián)廊 三層商業(yè)做大開間設(shè)計，作為休閑娛樂及餐飲功能考慮，并做戰(zhàn)略招商預(yù)留，并做排水排污設(shè)計及預(yù)留； 注重休閑區(qū)、雨棚、店招、空調(diào)機位、外立面統(tǒng)一廣告位、路燈、小品、休閑長椅等細節(jié)的設(shè)置； 關(guān)于三層商業(yè)規(guī)劃 關(guān)于細節(jié)及人性化部分 （三）、住宅部分規(guī)劃設(shè)計 項目南面臨廣場側(cè)以城市標志性建筑規(guī)劃，突破建筑限高，做 2棟 28層 2梯 3戶住宅，套型面積參考新天地成功案例，做橢圓型建筑，提升住宅景觀面及賣相，邊套做到 170平米，當中套做 90平米，上下打通，客廳挑空 6米，落地玻璃，做全景觀住宅（ 170+170+90 2 25=21500平米）； 項目北面臨西廣街亦做 2棟 28層 2梯 3戶高層住宅，邊套做140平米，當中套做 90平米，都為普通戶型（ 144平米以下）住宅（ 140+140+90 2 25=18500平米）； 項目東側(cè)臨博山路做一棟酒店式公寓，主入口設(shè)博山路，做經(jīng)濟型酒店考慮，裝修帶回租銷售， 20層每套面積為 3545平米，總建筑面積約 10000平米； 按以上方案住宅面積為 50000平米，戶型面積配比為： 170： 140： 90： 3545=34： 28： 18： 20； 90平米以下占到百分之 38，達到標準； 關(guān)于房型： 170— 4（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 140— 3（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 90— 2（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 3445— 1室 1衛(wèi) 6：關(guān)于布局及立面： a）考慮錯層、入戶花園及錯位露臺（可偷面積格成小書房）設(shè)計、主臥明衛(wèi)； b）立面色彩及造型穩(wěn)重、大氣，考慮空調(diào)機位設(shè)置； c）適當考慮低區(qū)商鋪樓頂?shù)奈蓓敾▓@，考慮聯(lián)廊連接， 4層架空，做花園或會所； 關(guān)于智能：一卡通、智能電梯門禁、可視對講等 六、項目簡略經(jīng)濟測算 測算方案一：嚴格按照政府設(shè)計規(guī)范要求，密度 ≤48%，容積率 5 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 6800㎡ 17000元 /㎡ 二層商業(yè)面積 6800㎡ 4500元 /㎡ 3060萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2300元 /㎡ 12190萬元 合計 商業(yè)裙樓及地下室造價 27000㎡ 1600元 /㎡ 4320萬元 住宅造價 53000㎡ 1300元 /㎡ 6890萬元 合計 11210萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 造價 +地價成本合計 其他綜合成本 (按銷售收入的 15%計 ) 毛利潤 ﹣ 21664﹣ = 測算方案二：密度做到 60%，高度突破，住宅形態(tài)為高層和小高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 8520㎡ /㎡ 15336萬元 二層商業(yè)面積 8520㎡ 6000元 /㎡ 5112萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 43200㎡ 2400元 /㎡ 10368萬元 合計 32020萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1600元 /㎡ 4800萬元 住宅造價 43200㎡ 1600元 /㎡ 6912萬元 合計 11712萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 4800萬元 毛利潤 32020﹣ 11712﹣ 10454﹣ 4800=5050萬元 測算方案三：密度做到 65%，高度突破，住宅形態(tài)全為高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 9230㎡ 19000元 /㎡ 17537萬元 二層商業(yè)面積 8500㎡ 6000元 /㎡ 5100萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2500元 /㎡ 13250萬元 合計 37087萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1700元 /㎡ 5100萬元 住宅造價 53000㎡ 1700元 /㎡ 9010萬元 合計 14110萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 5000萬元 毛利潤 37087﹣ 14110﹣ 10454﹣ 5000=7523萬元 。 B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預(yù)期價值高，為提升單價、降低總價，故柱網(wǎng)可設(shè) ，即開間 ，進深 10米左右；建筑面積控制在 50平米以內(nèi)； C、內(nèi)街街鋪遵循前面臨街面的柱網(wǎng)寬度，適當壓縮進深，控制在810米之間，降低總價，加速去化； D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進深再適當壓縮，控制在 58米之間，套內(nèi)面積控制在 2030之間，建筑面積控制在 3040平米之間； E、 1層層高 、 4層層高 4米； 關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度 A、主動線 1012米；次動線 68米； B、二層以上聯(lián)廊不小于 ； 關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點 A、主動線與次動線交匯處需重點考慮商業(yè)節(jié)點，通過弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過度及暢通； B、主動線分岔小廣場處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時亦可作為核心引流及景觀點； 注重垂直交通引流體系規(guī)劃，通過由在樓宇之間設(shè)置的人行天橋、觀光電梯、自動扶梯、層層的退讓商業(yè)平臺以及商業(yè)小廣場等等商業(yè)形態(tài)相互呼應(yīng)補充，組成空中轉(zhuǎn)換系統(tǒng) ,將平面型步行街區(qū)提升為立體式步行街區(qū)，通過三維立體景觀商街和空中連廊將個商業(yè)單體連成整體，增加空間層次感與整體融合性，強化商業(yè)主題的視覺共享性及二層以上商業(yè)的 “ 視覺穿透力 ” 與 “ 到達度 ” ，并通過各樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)提升目的性消費，創(chuàng)造二、三層商業(yè)如同一層的購物消費環(huán)境，打造 “ 立體式商業(yè)步行街區(qū) ” 購物體系。 前言 （一）、項目規(guī)劃設(shè)計原則 體現(xiàn)城市標志性建筑的宏偉氣勢及廣場邊建筑的門戶形象； 整體設(shè)計注重與廣場、新天地、四面街區(qū)的和諧統(tǒng)一、相互融合； 從設(shè)計上凸顯商業(yè)街區(qū)集聚力與輻射力，注重公共休閑空間設(shè)置； 保證地王項目產(chǎn)品品質(zhì)，不刻意追求容積率做滿，建筑密度及限高突破勢在必行； 街區(qū)式商業(yè)建筑，開內(nèi)街、劃小鋪、注重店鋪均好性； 注重街區(qū)人流核心導(dǎo)入平臺的設(shè)置； 街區(qū)商業(yè)動線注重通而不暢，洋流式環(huán)回原則； 注重樓層間垂直引流體系及平面樓層內(nèi)水平交通體系的設(shè)計； 充分挖掘住宅及商業(yè)的廣場景觀面，并以此提升物業(yè)價值； 住宅戶型利用地段及景觀優(yōu)勢走差異化、戶型創(chuàng)新路線； 主入口及核心導(dǎo)流平臺 A、以西廣街及廣場北路設(shè)項目南北主入口，貫通新老商圈，作步行街規(guī)劃； B、西廣街入口可作內(nèi)凹設(shè)計，退出小塊公共空間增強視覺穿透力，將二樓導(dǎo)流樓梯延伸至凹型底座外，并增設(shè)自動扶梯，吸引老街人流； （二）、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議 C、廣場北路入口做八字型設(shè)計，面對廣場，成海納百川形態(tài)，八字型兩側(cè)各設(shè)挑高開口； D、南北住入口分設(shè)核心導(dǎo)入平臺，所謂核心導(dǎo)入平臺是指整個步行街的人流循環(huán)體系的起始點，是吸引人流進入步行街人流體系的導(dǎo)流平臺，可使購物者在不經(jīng)意間自然流入，引導(dǎo)其暢達商業(yè)區(qū)內(nèi)各層商鋪，憑此提升內(nèi)街及二層以上商業(yè)的價值及人流到達度，進而推進個業(yè)態(tài)之間的互促互補，有效增強商業(yè)吸引力。上饒、浙江等地投資者 五、項目建筑規(guī)劃建議 業(yè)內(nèi)人士常說： “ 一個項目成敗的 70％在于前期策劃。買賣賺取差價； 上饒地區(qū)投資客戶 住宅目標投資者定位及分析 A、對象及描述 改善居住環(huán)境（二次置業(yè)） 政府機關(guān)（事業(yè)