【正文】 垂直及水平交通體系 通過 “ 洋流式連廊 ” （包括 “ 空中聯(lián)廊 ” 與 “ 環(huán)回內(nèi)廊 ” 兩部分）打造商業(yè)洋流暢通區(qū)，各樓層業(yè)態(tài)在空間和功能上保持了各自的獨(dú)立性 ,但通過 “ 洋流式連廊 ” 的水平交通體系及觀光電梯、自動扶梯共同打造的垂直交通體系彼此貫通 ,在功能上互相補(bǔ)充 ,形成資源互動和共享，架構(gòu)出良好的商業(yè)空間，讓各個區(qū)塊及整體街區(qū)形成流暢的顧客巡游動線，使購物人流能在一、二、三層商業(yè)間快速順暢的轉(zhuǎn)移。核心導(dǎo)流平臺具有：聚客功能、發(fā)散功能、升降功能等，具體表現(xiàn)在扶梯、入口引流大樓梯、二、三層退臺、聯(lián)廊等幾大方面。 ”這個前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。長期增值 C、投資者來源： 房產(chǎn)投資者：出于投資理財(cái)?shù)哪康?，從炒作中賺取差價(jià)。政府機(jī)關(guān)工作人員：一般手頭有富余的資金，希望能增值。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、老板、個體經(jīng)商戶：為手頭富余的資金尋求出路。投資性質(zhì)（半投資） C、消費(fèi)者來源： 城市白領(lǐng)階層（如月兔集團(tuán)等） 省內(nèi)及外來投資者。對商業(yè)地產(chǎn)投資前景大有信心，并擅長操作。 B、投資動機(jī) （十一）、 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)投資者定位及分析 A、對象及描述 經(jīng)營的目的，通過投資以獲得經(jīng)營的利益最大化 C、經(jīng)營戶來源： 相較于廣豐，上饒市區(qū)的市場、商場，數(shù)量更多、規(guī)模更大，在相對發(fā)達(dá)的商業(yè)覆蓋下，惟有服務(wù)好廣豐本地，拉動內(nèi)需，才是出路。 酒店服務(wù)功能 座擁廣場及豐溪美景，在商業(yè)中心區(qū)盡享集住宿、餐飲、康體、娛樂于一體的城市休閑、商務(wù)生活，品味高人一籌的尊崇。 （九）、商業(yè)功能定位 休閑娛樂功能 項(xiàng)目 2層以上的特色酒吧、咖啡吧、 KTV、迪吧、茶樓、健身房；美容美發(fā)、康體按摩中心、各類休閑小站等組成人們購物之余的 “ 生活加油站 ” 。一個城市只有一個中央價(jià)值區(qū)，紐約的曼哈頓、上海的南京路、上饒的步行街，你能想像沒有廣場商圈的廣豐嗎？就像雞蛋不能沒有蛋黃一樣， 1街區(qū)勢必成為廣豐城市最核心的化身和象征，擁有最繁華的商業(yè)、最發(fā)達(dá)的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，帶動著整個城市的發(fā)展。把家按在 1街區(qū)國際公寓，品味 “ 萬人之上 ” 是那么的簡單！ （七）、住宅行銷推廣定位 廣豐城市商業(yè)體系要想健康、合理、高速發(fā)展，離不開城市核心商圈的推動， “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的概念提出將是圍繞核心商圈合理規(guī)劃布局主力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，引入具有強(qiáng)勢品牌號召力的主力店，明晰商圈定位及功能，增強(qiáng)商圈商業(yè)配套，以集聚化、規(guī)模化的商業(yè)模式凸顯城市 “ 商圈效應(yīng) ” 取代廣豐傳統(tǒng)的線性商業(yè)發(fā)展形式。出酒店牌 專攻 “ 七寸 ” 的 “ 七板斧 ” ： 廣豐首個新型 BLOCK商業(yè)街區(qū)，其繁華街區(qū)匯聚了大型酒店、主力店、品牌店、專賣店、及各類休閑娛樂場所如餐館、咖啡吧、酒吧、影院等各種商業(yè)類型，集合吃喝玩樂購于一體的生活之城、娛樂之都。秀 BLOCK陣容 商業(yè)定位可否支撐物業(yè)總量去化？ 如何通過營銷手段實(shí)現(xiàn)二層以上商業(yè)的快速去化？ 把關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以差異化、市場化、需求化樹立龍頭街區(qū)形象。因此，它也往往被地產(chǎn)開發(fā)商所忽視。大戶型在政策下越限越緊俏，特別是城市中心區(qū)的大戶型更是一房難求，并非沒有道理，高價(jià)地段成就高價(jià)豪宅本是絕配，而豪宅的最基本要素就是大面積，有地段價(jià)值支撐，將環(huán)境、配套、創(chuàng)新、管理發(fā)揮極致，大戶型完全可以使本項(xiàng)目擺脫與競爭對手在中戶型常規(guī)層面上的競爭，地王豪宅脫穎而出，確立項(xiàng)目競爭中的領(lǐng)袖地位。月兔廣場是廣豐城市的象征性景觀， 5萬平米的超大面積，雄踞廣場第一排，俯瞰整個廣場，風(fēng)景盡收眼底，這是每一個廣豐人都所奢望的。BLOCK街區(qū)擁有合理的布局，便利的交通，多樣化的經(jīng)營形式，街鋪的優(yōu)勢更使得 BLOCK街區(qū)成為 MALL（商場）時代的終結(jié)者，它集商業(yè)、居住、酒店、休閑娛樂于一身，各種業(yè)態(tài)相為依托，各區(qū)域之間通過聯(lián)廊、街道連為一體，各種功能之間既相互聯(lián)系又彼此獨(dú)立，完全迎合現(xiàn)代人的生活需要。廣場和商業(yè)形成一種相輔相成、互動內(nèi)在的聯(lián)系：廣場的休閑、娛樂吸引人氣，滿足了人們心理、生活需要，引來商家 “ 扎堆 ” ，搶灘設(shè)點(diǎn)，商場再聚人氣，使其在短時間內(nèi)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，進(jìn)而引發(fā)休閑、娛樂、購物、消費(fèi) “ 一站式 ” 逛街模式 …… 商圈 廣場互為依存，積極互動、共同發(fā)展形成良性循環(huán)，不僅大幅拉動了周邊經(jīng)濟(jì)增長，還可以保持著長盛不衰的吸引力，在廣豐縣城，以月兔廣場為中心的核心商圈正已日漸紅火。項(xiàng)目地處城市中央價(jià)值區(qū)，又是核心商圈的主力成員，理所當(dāng)然受惠于由商圈聚變?yōu)橄M(fèi)力所帶來的商圈經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。本項(xiàng)目就是這樣一個地王項(xiàng)目， 500萬 /畝的天價(jià)是廣豐有史以來的地價(jià)之巔，在業(yè)界引發(fā)一場不小的 “ 地震 ” ，天價(jià) “ 封王 ” 本身就已經(jīng)象征了地塊的絕版身份，其價(jià)值不言而喻。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 四面臨街繁華，盡享商氣、人氣便利； 毗鄰月兔廣場，廣場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯； 廣豐新一代標(biāo)王，市場認(rèn)同度及商業(yè)價(jià)值凸顯； 同地段項(xiàng)目新天地的市場追捧提升項(xiàng)目價(jià)值預(yù)期； “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 漸入人心，商圈提升附加值； W（劣勢） 項(xiàng)目容積率高、建筑密度低且建筑限高，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大 規(guī)模與價(jià)值令項(xiàng)目難平衡動靜及商住的分區(qū)； 商業(yè)均好性與居住適宜性對建筑格局的考驗(yàn)； 狹長地塊、廣場景觀面小對住宅附加值的影響； 標(biāo)王地塊成就市場認(rèn)同度亦提升開發(fā)成本； 0（機(jī)會） 廣場商圈初具雛形，具備熱炒空間； 市場驗(yàn)證街區(qū)式臨街鋪易于銷售去化； 市場把握為建筑規(guī)劃創(chuàng)新預(yù)留了升值空間； 新天地的操盤實(shí)踐，促項(xiàng)目快速切入市場； 廣場景觀與地段優(yōu)勢創(chuàng)造住宅價(jià)值突破空間； T（風(fēng)險(xiǎn)） 廣豐商業(yè)開發(fā)嚴(yán)重過量，后市競爭無可避免； 開發(fā)過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、客群重疊引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)； 市場購買力后繼無力，物業(yè)叫好不叫座； 宏調(diào)房控政策的不確定性及銀行房貸的縮緊； 二層以上商業(yè)去化影響開發(fā)節(jié)奏與資金回籠； 項(xiàng)目立地條件綜合結(jié)論： 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是備受市場認(rèn)同的區(qū)域地段、豐富的臨街面、廣場效應(yīng)及項(xiàng)目街鋪式、可塑性較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)揮空間； 項(xiàng)目最大的機(jī)會是城市核心商圈的政府及民眾認(rèn)同度，新天地的前期熱炒與廣場經(jīng)濟(jì)的客觀存在為“環(huán)月兔廣場商圈”和“城市核心商圈旗艦項(xiàng)目”概念推波助瀾，成就商業(yè)前景與升值題材； 項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)體量與市場消化力，政策的不確定性及房貸政策同樣威脅項(xiàng)目的有序開發(fā)及資金回籠計(jì)劃； 所以，把握政策動態(tài)、重視房貸公關(guān)、依托地段優(yōu)勢、合理規(guī)劃、熱炒商圈、引領(lǐng)市場，本項(xiàng)目價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)成功銷售應(yīng)該不成問題。政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目容積率 ≤；規(guī)劃建筑密度 ≤48%（爭取突破 60%），建筑高度≤61米，建筑層數(shù)為多層、高層。 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，本案有受限于 90平米以下的小戶型住宅 30%的硬性政策規(guī)定，雖然已經(jīng)是倒 37的一個比較寬松的規(guī)定，但小戶型要以小博大，快速去化也仍必將走創(chuàng)新之路，廣豐目前火暴的酒店開房率以及 20萬在外經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士，不論是過年過節(jié)回鄉(xiāng)的居住需要還是商務(wù)交流活動的需求，小戶型都有它存在的剛性需求，小戶型和酒店相結(jié)合必讓人聯(lián)想到酒店式公寓這個讓開發(fā)商忽視的產(chǎn)品，本案可嘗試拿小戶型來做酒店式公寓，或自住或投資，以特性產(chǎn)品來增大客戶群體。該部分物業(yè)對外可稱已被某品牌店購買，準(zhǔn)備在此開設(shè)旗艦店，提升投資吸引力；這在新天地有前車經(jīng)驗(yàn)可鑒，新天地在地下室部分引入超市作為整個項(xiàng)目吸引人流的主力店，提升了投資者的信心，很快引爆了商鋪的旺銷，起到了“ 錦上添花 ” 的作用；另外，鉆石廣場和金都廣場也是一個典型的對比例子：鉆石廣場對外放風(fēng)已經(jīng)談下一家主力店，使投資者興趣陡增，相反的是金都廣場雖然有非常優(yōu)越的回租條件（ 8年回租， 56%回報(bào)），但其沒有相應(yīng)的招商舉動，更沒有談下主力店的經(jīng)營實(shí)體，只是承諾給回報(bào)，讓投資者對其持不信任態(tài)度，削弱了投資者的投資信心，直接造成銷售形勢的看緊?？梢哉f，不論是從大環(huán)境還是自身?xiàng)l件來說，休閑娛樂業(yè)都是本案可做嘗試的選擇。 廣豐的商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 22萬平方米，商業(yè)空間逐漸成熟，彌補(bǔ)了原來城區(qū)缺乏承載大型、特色餐飲及休閑娛樂的載體，為休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了可能，加之廣豐現(xiàn)有休閑娛樂檔次偏低、規(guī)模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商業(yè)項(xiàng)目雖已上馬，但都還處于建設(shè)階段，因此，現(xiàn)階段廣豐人休閑娛樂還需要去上饒，再者，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)本身就更容易集聚人氣，市場培育期短，從總體上來說本案做休閑娛樂尚有空間。而從近期剛開過盤的鉆石廣場也可看出端倪：據(jù)開盤現(xiàn)場了解，當(dāng)天定購客戶大概在 10來組，且集中在 2樓。相較于內(nèi)商場也更容易出租，經(jīng)營和回報(bào)也最為獨(dú)立和穩(wěn)定，經(jīng)營時間和經(jīng)營范圍也較靈活，而且受整體的影響會比較小，不會出現(xiàn)像內(nèi)商場一樣的一榮俱榮，一損俱損。因客戶進(jìn)場選房時間太長，中途有客戶帶著情緒離場 市場反映 從認(rèn)籌活動開始截止 13日下午，部分消息反映認(rèn)購商鋪客戶有 300組左右，住宅有 84組左右（此數(shù)據(jù)有待確認(rèn)，但可信度有 80%） 項(xiàng)目名稱 金都廣場 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 ， 1F面積 ， 2F面積 物業(yè)形態(tài) 商場型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓規(guī)劃做品牌店（五金）類 二樓規(guī)劃為商場，做統(tǒng)一招商，返租銷售。同時了解到，一樓物業(yè)以開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶去化為主。 物業(yè)形態(tài) 內(nèi)街區(qū)型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1F、 2F品牌旗艦店：經(jīng)營珠寶首飾、品牌時裝、飾品專賣、名牌鞋帽、高檔箱包等 3F生活運(yùn)動城：經(jīng)營體育健身用品、床上精品、兒童用品、時尚手機(jī)等 4F美食城、影視廳：經(jīng)營中外簡餐、大型影院、西式面包房、四季鮮果屋等 商鋪結(jié)構(gòu) 1F開間 4米左右，進(jìn)深 910米，層高 2F、 3F開間 4米左右，進(jìn)深 910米，層高 4米 售價(jià) 一樓 11000— 27900元 ∕ ㎡，均價(jià) 18000元 ∕ ㎡ 二樓均價(jià) 6500元 ∕ ㎡ 三樓均價(jià) 4500元 ∕ ㎡ 促銷手段 開盤當(dāng)日認(rèn)購客戶可參加抽獎，獎項(xiàng) 20名。因該項(xiàng)目公攤較大 ,2層公攤達(dá)到 40%,有客戶當(dāng)場要求退定。開盤當(dāng)天定金為 2萬，定購客戶可參加當(dāng)天抽獎活動。 C、高空置率或開發(fā)過量出現(xiàn)爛尾； 廣豐經(jīng)濟(jì)仍處于上升階段，如果因開發(fā)過量或盲目開放，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爛尾樓，不僅項(xiàng)目本身鉛華盡失、丑態(tài)凸顯，建筑結(jié)構(gòu)備受影響；一旦發(fā)生上述情況，則銀行就將面臨房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，無可避免的出現(xiàn)壞帳、死帳，給本已脆弱的金融體系以承重的打擊。 (6)對未來地產(chǎn)市場發(fā)展的擔(dān)憂 基于市場環(huán)境、未來市場放量、價(jià)格成長等諸多因素的考慮，對未來廣豐房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，較為擔(dān)憂。然而，我們有理由相信，隨著地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出開發(fā)、產(chǎn)品理念繼續(xù)創(chuàng)新，消費(fèi)需求必將經(jīng)歷由非