【正文】 秀英 1545 13 金海雅苑 美蘭 3399 5 浪琴灣 秀英 1947 4 南方海岸度假花園小區(qū) 美蘭 1773 4 小計(jì) 30654 127 車庫 美城〃印象荷園商住樓 秀英 1016 1 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 30 of 96 三、銷售市場(chǎng)分析 ? 9 月商品房成交量為 萬平方米，呈 上漲 趨勢(shì) 2020 年 9 月，商品房成交量 在上月小幅下滑之后又 呈 上漲 趨勢(shì) ，共成交 萬平方米，環(huán)比 上漲 %，與 2020 年同期相比 上漲 %，增長(zhǎng)較快 。?？谵k公市場(chǎng)一直較平淡，每月成交量也基本 維持在 5000平方米左右，很難有新的突破，本月主要是海南醫(yī)藥物流商城的拉動(dòng)。 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 截止 9 月底， 海口市場(chǎng)擁有 470 余萬方的存量房，按照現(xiàn)在的消化速度 還得 至少得兩年 才能消化完， ?？谑袌?chǎng)銷售壓力 依然很大。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 35 of 96 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 ? 供應(yīng)商品住宅主要價(jià)位 依然 集中在 50007000 元 /平方米 2020 年 9 月，?？谑信鷾?zhǔn)預(yù)售商品住宅按價(jià)格段劃分 ， 50007000 元 /平方米價(jià)位的中高 端產(chǎn)品所占比列 較大 ，面積為 萬平方米，占總供應(yīng)面積的 71%%；其次為 30005000元 /平方米，面積為 ，占 %； 另外 700090000 元 /平方米 的商品住宅供應(yīng) 面積為 萬平方米，排名第三位 ?？梢?，海口房?jī)r(jià)攀升的如此 之 快。 本月商品住宅供應(yīng)戶均面積為 87平方米， 比上月戶均面積足足 減少 48平方米 。 表 47： 2020 年 9 月商品住宅供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)圖 30% 46% 22% 0%0%2%0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%供應(yīng)量一房 二房 三房 四房 躍層 別墅 其他 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 海口市玉沙路 118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 但市場(chǎng)連續(xù)兩月 供應(yīng) 放 量 ，累計(jì) 50余萬方，所以截止本月存量比截止上月多出 6 萬平方米。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 39 of 96 b) 上 市房型分析 表 412：?？谑?2020 年 9 月上市新盤房型表 9 月新盤上市房型表 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 517 60 487 % 6080 30 % 二房 1092 60100 1012 % 100130 80 % 三房 415 100 25 % 100130 325 % 130180 65 % 200 以上 0 % 四房 6 130160 0 % 160200 6 % 躍層 10 160250 10 % 聯(lián)排 77 200250 77 % 合計(jì) 2117 / 2117 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) c) 去化房型分析 表 413：?？谑?2020 年 9 月上市新盤去化表 房型 上市量 (套 ) 去化量 (套 ) 去化比例 （ %） 一房 517 8 % 二房 1092 7 % 三房 415 2 % 四房 6 0 % 躍層 10 0 % 聯(lián)排 77 0 % 合計(jì) 2117 17 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。 （ 2）建筑形態(tài)分析 圖 49：?？谑行卤P建筑形態(tài)列表 9 月新盤建筑形態(tài)分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 規(guī)模 新盤量（個(gè)） 1 萬方 以下 1 15 萬方 7 510 萬方 1 合計(jì) 9 建筑形態(tài) 新盤量（個(gè)） 小高層 4 高層 1 復(fù)合型 4 合計(jì) 9 *海口 市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?？谝拙臃康禺a(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。其中龍華存量最大，共 17747 套，其次是美蘭區(qū)，共 12551 套。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 36 of 96 表 46： 2020 年 9 月商品住宅供 應(yīng) 面積結(jié)構(gòu)圖 16% 46% 27% 4% 7%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%供應(yīng)量60 以下 60 100 100 1 3 0 130 1 6 0 160 以上 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 9 月供應(yīng)房型 以 二 房 為主 ， 共 1459 套，占總套數(shù) % 9 月，海口市新推商品住宅中以 二 房為主，共 1459 套，占總套數(shù)的 %； 其次是 一房 ， 供應(yīng) 955 套 ；另外三房供應(yīng) 687 套，占 %。 其次 是面積段在100130 平方米，面積為 萬平方米，占總供應(yīng)量 %；另外 60 平方米 以上 的 小 戶型 供應(yīng)量為 萬平方米，占供應(yīng)總量 %。如龍昆南路的玉龍灣目前都是 5300 元 /平方米起價(jià)，算上折扣，一套 70 多平方米的二房得 40 萬左右。 十一黃金周和房展會(huì)的舉辦都為開發(fā)商提供機(jī) 會(huì)，各項(xiàng)目也紛紛集中上市，推出各種優(yōu)惠活動(dòng)大 力推廣。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 33 of 96 第四章 商品住宅市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 ? 9 月住宅供應(yīng)量為 萬平方米， 較上月增長(zhǎng) 萬平方米 ，環(huán)比上漲 % ? 9 月商品住宅成交量為 萬平方米， 環(huán)比 上漲 %，同比上漲 % 圖 41 ： 2020 年 9 月 2020 年 9 月?？谑猩唐纷≌┣笞邉?shì)圖 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 5 10 15 20 25 30 35 元 / 平方米萬平方米供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 42：海口市 9 月商品住宅各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 8 月 2020 年 9 月 同比增長(zhǎng)（ %） 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 供求比 1： 1： — — 供應(yīng)量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 5317 5088 成 交總額（億元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 31 of 96 圖 36： 2020 年 9 月至 2020 年 9 月海口市 辦公房市場(chǎng) 成交 情況 對(duì)比 00 . 20. 40. 60. 811 . 21. 41. 61. 80 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9萬平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖 37： 2020 年 9 月 ?？谑猩唐贩?成交 物業(yè)類型分類表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 商品房成交均價(jià)為 4850 元 /平方米， 持續(xù)數(shù)月上漲之后首次 跌 至 5000 元 /平方米以下 2020 年 9 月，商品房成交均價(jià) 出現(xiàn) 反彈，較 上月 5262 元 /平方米 下跌 %，同比上漲 %。以往?？谑袌?chǎng)主要靠外地市場(chǎng)支持，但是近一年來，本地剛性需求持續(xù) 增長(zhǎng)，改變了許久以來的常規(guī)。 主要是本月車庫供應(yīng)面積較大 ，占總量 %，另外 商業(yè)占總量 %，商業(yè)所占比例 也 下調(diào) ，本月 無辦公用房新增量。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 28 of 96 二、供應(yīng)市場(chǎng)分析 ? 商品房供應(yīng)量為 萬平方米，較上月 上漲 % 2020 年 9 月商品房供應(yīng)市場(chǎng) 依然 非?；钴S ， 在上月良好的供應(yīng)基礎(chǔ)上再次大放量， 共 的新房源推向市場(chǎng) 。 ? 商品房成交量為 萬平方米， 較上月增長(zhǎng) 萬平方米， 環(huán)比 上漲 %，另外，商品住宅成交量也有所 上漲 ， 面積為 萬平方米， 上漲 幅度為 %。使得未來該地塊 需要注意的是產(chǎn)品的打造和合理的規(guī)劃， 特別在延續(xù)江南城的各種產(chǎn)品打造方面，以及客戶的定位。 該板塊項(xiàng)目在售均價(jià)較高； 區(qū)域市場(chǎng)存量大，未來供應(yīng)激烈。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 25 of 96 發(fā)展前景分析 該地塊土地成交總價(jià) 萬元 ，成交單價(jià)為 1258元 /平方米，樓面地價(jià) 為 元 /平方米 ，即 萬元 /畝。 拿地企業(yè)分析 中國寶安集團(tuán)海南實(shí)業(yè)有限公司系中國寶安集團(tuán)股份有限公司 （ 股票代碼： 000009）在海南設(shè)立的全資子公司， 多年致力于房地產(chǎn)的投資與開發(fā) 。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 Page 23 of 96 三、本月成交土地透析 表 27：?？谑?2020 年 9 月 土地 市場(chǎng)成交一覽表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 宗地名稱 用途 競(jìng)得人 占地面積 (㎡ ) 規(guī)劃建筑面 積 (㎡ ) 底價(jià) (萬元 ) 成交總價(jià) （萬元） 單價(jià)（萬元 /畝） 樓板價(jià)(元 /㎡ ) ?？谑?海甸島和平大道東側(cè)地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 中國寶安集團(tuán)海南實(shí)業(yè)有限公司 3400 ?？谑旋埨ツ下返貕K 城鎮(zhèn)住宅用地 佛山市南海綠盈環(huán)境藝術(shù)工程有限公司 22884 400 ?？谑袨I海大道南側(cè)長(zhǎng)流起步區(qū)地塊 商業(yè)（商服） 海南日升投資有限公司 31491 176350 5910 ?？谑袨I海大道南側(cè)長(zhǎng)流起步區(qū)地 塊 商業(yè)（商服） 海南日升投資有限公司 13977 29351 2623 ?？谑袨I海大道南側(cè)長(zhǎng)流起步區(qū)地塊 住宅 海南日升投資有限公司 15628 31257 2933 海口市濱海大道南側(cè)長(zhǎng)流起步區(qū)地塊 住宅 海南日升投資有限公司 29610 59220 5557 *?？?市 *2020年 9月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 海口易居房地產(chǎn)研究所 ?？谑杏裆陈?118 號(hào)玉沙國際大廈 1605 室 電話： 089868550859 169。但是該區(qū)域土地的出讓給 該區(qū)周邊 整體開發(fā)奠定了信心。同時(shí)，也為?？跇鞘?傳導(dǎo)出一個(gè)明顯信號(hào) — 該區(qū)將是?？跇鞘虚_發(fā)未來重點(diǎn)趨勢(shì)。 ? 9 月?？谕恋厥袌?chǎng) 成交 狀況 9 月海口共成