【正文】 年 19月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 三、出口總額、進(jìn)口總額同比增長(zhǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻 國(guó)際金融危機(jī)對(duì)重慶對(duì)外貿(mào)易的影響從 2020年 8月開始顯現(xiàn)，其 表象是出口額不斷萎縮，增長(zhǎng)速度一路下滑。 2020年 1月的出口額即達(dá)到 ，之后一路上行，到 2020年 7月達(dá)到 ，為近幾年來的月度最高值。此后 4個(gè)月，同比下降幅度仍在 30%40%的區(qū)間徘徊，沒有明顯的上升趨勢(shì)。作為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要著力點(diǎn)，在大型水庫(kù)、鐵路、高速公路建設(shè)的帶動(dòng)下， 19月我市基礎(chǔ)設(shè)施建完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，對(duì)全社會(huì)投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，是投資快速增長(zhǎng)的重要載體。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步恢復(fù)。 19月第一產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %，比去年同期提高；其中林業(yè)投資量 ，增幅高達(dá) 。消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)，為我市經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇提供了重要支撐。 農(nóng)村市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。 圖 1 25： 2020年 8月至 2020年 9月重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（未公布 、 2月數(shù)據(jù)） 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 受 08年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了 2020年新開工計(jì)劃， 09年 19月全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增加 %，比去年同期下降 。 3月，商品房銷售形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，單月銷量位居 2020年以來的月度第二位?？梢姡唐贩夸N售市場(chǎng)處于維持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，屬高位盤整。成交均價(jià)至 5月開始持續(xù)出現(xiàn)下滑， 9月成交均價(jià)觸底反彈，目前仍處于一個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)。 圖 24 1： 2020年 10月至 2020年 10月重慶市商品房供求走勢(shì)圖 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 241：重慶市 10月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020年 9月 2020年 10月 同比增長(zhǎng)（ %） 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價(jià)格（元 /平方米） 4467 4570 % % 成交總額（億元） % % 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)， 2020年 10月重慶市商品房供求比約為 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 9月的 。 圖 242： 2020年10月至 2020年 10月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析 2020年 10月，重慶市場(chǎng)新增供應(yīng)面積 ，與上月相比，減少 ，下滑幅度為 %。 圖 243： 2020年 10月至 2020年 10月 重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì) 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析 2020年 10月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交體量為 ，與上月成交量相比出現(xiàn)上漲，上漲幅度為 %。 10月成交金額達(dá)到 . 圖 244： 2020年 10月 2020年 10月重慶市商品房成交量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價(jià)分析 2020年 10月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 4570元 /平方米，環(huán)比增長(zhǎng) ％，同比增長(zhǎng) ％。大量高檔樓盤的成交拉升了整體成交金額以及平均成交單價(jià)。同時(shí)，政府從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)考量和社會(huì)穩(wěn)定角度考慮，其大幅度上漲或大幅度下降可能性極小。價(jià)格方面，受全年市場(chǎng)回暖影響，大部分開發(fā)商已經(jīng)或提前完成年度銷售任務(wù)，成交均價(jià)下 行的可能性較小。去年開發(fā)商們拿地相對(duì)較少，共拿地 70塊，成交面積 5120畝。 2020年 10月，重慶主城區(qū)部分區(qū)域和北碚區(qū)有土地供應(yīng)。 三、本月成交地塊分析 據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示， 2020年 10月重慶市無土地成交。 成交地塊溢價(jià)率分析 2020年 10月，無土地成交。土地規(guī)劃用途為商業(yè)金融業(yè)、二類居住、游樂用地，地塊的總占地面積為 264916平方米，地塊的容積率不大于 ，總建面積達(dá) 。同時(shí)也包括重慶 CBD一部分的商貿(mào)職能。 4萬方重慶科技館：科技館主樓共 4層，規(guī)劃有 7~10個(gè)常設(shè)展廳，包括重慶科技廳、基礎(chǔ)科學(xué)廳、生命及環(huán)境廳、地球及能源廳、航空航天廳、兒童科技樂園，共有近 450個(gè)項(xiàng)目。 4座五星， 1座超五星級(jí)酒店：江北城規(guī)劃 4座五星級(jí)酒店，落戶金融、寫字樓、商業(yè)為主的商務(wù)中心 “未來之城 ”，一座超五星級(jí)酒店則將落戶文物建筑云集的 “記憶之城 ”。遮打成立，當(dāng)時(shí)的名字是香港九龍碼頭及貨倉(cāng)有限公司，以經(jīng)營(yíng)港口轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)為主，并擁有九龍倉(cāng)碼頭等貨運(yùn)碼頭。集團(tuán)旗下的香港核心物業(yè) —海港城及時(shí)代廣場(chǎng)，合占集團(tuán)資產(chǎn)總值約一半。同時(shí)又透過以香港為基地的現(xiàn)代貨箱碼頭有限公司，在珠三角、長(zhǎng)三角及其它中國(guó)沿海地區(qū)積極拓展貨箱碼頭業(yè)務(wù)。 與此同時(shí)，中海地產(chǎn)以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，積極投資內(nèi)地，先后進(jìn)入深圳、上海、廣州、北京、成都、長(zhǎng)春、南京、西安、中山、蘇州、佛山、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽和天津等城市。截至 2020年 9月，公司（ ）已上市 15周年，市值逾 1400億港元。太陽城一期 住宅 560000 5412 —— 華新都市花園三期 ——酈錦苑 住宅 99800 4174 —— 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 176 渝國(guó)土房管告字 [2020]34號(hào)中江北區(qū)江北城組團(tuán) A分區(qū)A011/0 A012/0 A014/0 A111/03和 C分區(qū) C013/0 C015/03號(hào)宗地 SWOT分析表 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 市中心內(nèi)稀缺土地 土地面積較大，具有一定的可操作性 對(duì)開發(fā)高端項(xiàng)目有一定的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力 周邊目前住宅項(xiàng)目不多，居住氛圍有待進(jìn)一步加強(qiáng) 受到 7090政策影響 機(jī)遇 威脅 城市和區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也處于良好的規(guī)劃前景中 規(guī)劃中的江北城板塊作為 CBD，將會(huì)有大量的商辦 類地產(chǎn)項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈 兩個(gè)公司聯(lián)手已經(jīng)拿下該板塊的兩塊地，加大了項(xiàng)目操作和管理的難度 第六章、商品住宅市場(chǎng) 一、供應(yīng)量 根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì) 09年 10月重慶商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出， 10月新增住宅供應(yīng)量約為 ，較上月減少了 ，環(huán)比增降約為％，較去年同期下降 %。雖然，新推案樓盤量大幅下降，但是，仍有大量新盤面市，共有 7個(gè)項(xiàng)目首次開盤，占比約為 %。 （ 3）、區(qū)域分析 圖 265： 10月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10月，主城各區(qū)均有新推案，推案次數(shù)較為分散。而大渡口區(qū)與沙坪壩區(qū)本月均無推案，因此排名墊底。而除此之外本月一房供應(yīng)同樣十分活躍，占整體供應(yīng)房源的 %，僅次于二房供應(yīng)房源套數(shù)。觀府國(guó)際、恒鑫名城二期、大城小愛、壹江城、協(xié)信天驕城、等 9個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目熱銷戶型主要是一房、二房和三房。海語江山 江北區(qū) 219 高層 5600 一次性付款 ，按揭付款 中億陽明山水 江北區(qū) 84 高層 6900 一次性付款 ，按揭付款 悅城悅城 渝北區(qū) 330 高層 5700 辦理 VIP卡，交 10000元抵 15000元 。 中冶幸福嶺 九龍坡區(qū) 140 高層 5200 套內(nèi)單價(jià)每平方米優(yōu)惠 200元 一次性付款 藍(lán)光 南山道、曼哈頓城、海爾 （ 4）、房型分析 新盤戶型分析 圖 266：重慶市 2020年 10月新盤戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10月新推案的樓盤中依舊以二房、三房供應(yīng)為主。其次是渝北區(qū)與江北區(qū)緊隨其后，分別有 6次、 5次推案。本月各樓盤推案規(guī)模依然集中在 12萬方的共有 11次，占整體推案量的 42%。雖然推盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)和推案套數(shù)都出現(xiàn)了大幅度的縮水，但 10月仍有大量新盤面市，共計(jì)首次開盤項(xiàng)目 7個(gè)， 本月新面市樓盤建筑形態(tài)豐富，從低層到高層均有。 發(fā)展前景分析 從江北體育公園地塊的成交價(jià)格來看，雖然總價(jià)高達(dá) 41億元之多，折合樓板價(jià)也達(dá)到了 3000元 /平方米，但是相比周邊同樣出讓的地塊的來看，其他地塊的面積和可建筑面積與之相比的較少，雖然未來同質(zhì)項(xiàng)目較多，但是同時(shí)具備商辦和住宅兩種建筑形態(tài)且呈規(guī)模的地塊也更有競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng) 然同時(shí)也需要解決好項(xiàng)目資金安排和及兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)管理的問題。 2020年和 2020年，中海地產(chǎn)分別以 、 產(chǎn)行業(yè)最具價(jià)值品牌第一名， 2020年和 2020年相繼被中國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一名、中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)榜首企業(yè)、聯(lián)合國(guó)國(guó)際科學(xué)與和平周人居貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、最佳中國(guó)品牌、中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)等。 中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)（ 1979年 6月在香港成立）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長(zhǎng)于香港，輻射到澳門， 發(fā)揚(yáng)光大于中國(guó)內(nèi)地。該集團(tuán)冀望在未來，集團(tuán)將有一半的資產(chǎn)總值源自內(nèi)地，其中又以地產(chǎn)及碼頭業(yè)務(wù)的發(fā)展為主導(dǎo)。現(xiàn)時(shí)主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)、碼頭、運(yùn)輸、酒店 及固網(wǎng)通訊營(yíng)運(yùn)，另透過有線寬帶通訊有限公司經(jīng)營(yíng)有線電視網(wǎng)絡(luò)及提供住宅電話及寬帶互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；公司更先后在 2020年 3月 23日及 2020年中，分別成立驕陽電影制作有限公司 (Sundream Motion Pictures)及驕陽音樂 (Sundream Music)，進(jìn)軍電影及唱片制作業(yè)務(wù)。在經(jīng)過簡(jiǎn)短的十幾輪舉牌之后 就完成競(jìng)拍，九龍倉(cāng)與中海地產(chǎn)以 41億元的價(jià)格戰(zhàn)勝香港置地競(jìng)得地塊。 3座大橋， 4大立交： 3座直達(dá)江北城的跨江大橋，是建成的黃花園大橋、在建的朝天門大橋，規(guī)劃中還有千廝門大橋，連接朝天門和江北城。其中規(guī)劃中有容納 3000人重慶大劇院：地上共 7層、地下 2層 ,建筑最高處 ,總建筑面積 達(dá)十多萬平方米 ,可容納3000多名觀眾。 表 174重慶渝國(guó)土房管告字 [2020]34號(hào)中江北區(qū)江北城組團(tuán) A分區(qū) A011/0 A012/0 A014/0 A111/03和 C分區(qū) C013/0C015/03號(hào)宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 江北區(qū)江北 城組團(tuán) A分區(qū)A011/0 A012/0 A014/0 A111/03和 C分區(qū) C013/0 C015/03號(hào)宗地 地址 東至建設(shè)中的江北城濱江路、南至變電站、西至南方上格林住宅區(qū)、北至朝天門大橋 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 商業(yè)金融業(yè)、二類居住、游樂 所在區(qū)域 江北區(qū) 板塊位置 環(huán)線內(nèi) 占地面積 264916平方米 起始總價(jià) 365000萬元 總建面積 成交總價(jià) 410000萬元 容積率 成交樓 板價(jià) /平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 此次九龍倉(cāng)與中海地產(chǎn)拿下的江北體育公園地塊是江北城 CBD的一部分。 四、重點(diǎn)地塊 中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)集團(tuán) 41億元拿下江北體育公園地塊，創(chuàng) 09年重慶地王記錄 雖然截至 2020年 10月 31日 ，重慶市土地交易中心沒公布 10月江北體育公園地塊成交，但網(wǎng)絡(luò)消息是 10月 29日九龍倉(cāng)與中海地產(chǎn)再度聯(lián)手，以 41億的天價(jià)競(jìng)得 09年重慶新地王 ——江北城江北體育公園地塊，刷新保利拍下的鴻恩寺地塊的 ，受到各方關(guān)注。 從市場(chǎng)土地成交量走勢(shì)圖中可以看出，成交受到供應(yīng)的影響開始增加， 10月僅有 2塊綜合性質(zhì)的土地供應(yīng)，減小了開發(fā)商的選擇，但是同時(shí)也說明開發(fā)商對(duì)于后市保持了較好的預(yù)期。與上月相比，下降幅度較大，擬供應(yīng)土 地面積與上月相比，下降 ，環(huán)比下降 ％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有大幅度的下降。大量的土地供應(yīng)是否能持續(xù)的為商品房市場(chǎng)輸血，還需要拭目以待，否則單認(rèn)為充足的土地供應(yīng)能緩解房屋的高價(jià)只是幻想，這需要更好的制度成系統(tǒng)的讓土地變?yōu)榉课葸@整個(gè)流通過程變?yōu)楦煽?，才能讓我們更清晰的看到，我們的理想與現(xiàn)實(shí)到底有多遠(yuǎn)。 可供比較的是， 2020年全年共成交土地 135塊 (含有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地等 )，土地面積為 9744畝；市場(chǎng)與今年同樣火爆的 2020年，全年共成交土地 207塊 (含有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地等 )，土地面積為 20915畝。值得注意的是：一方面供應(yīng)連續(xù) 4月增長(zhǎng)后的萎縮屬于正?；芈?；另一方面也說明后市旺季后市場(chǎng)將有可能會(huì)受開發(fā)工程進(jìn)度等影響使供應(yīng)量將在短期內(nèi)趨于回落態(tài)勢(shì)。加之，房?jī)r(jià)上漲的示范效應(yīng)和價(jià)格所固有的慣性，將會(huì)非理性的把房?jī)r(jià)推向更高。 從數(shù)據(jù)可以看出無論是成交量和成交單價(jià)都實(shí)現(xiàn)了不同幅度的增長(zhǎng)，這與本月高檔樓盤成交量的增長(zhǎng)有極大的關(guān)系。 09年 10月同比增長(zhǎng) %。從預(yù)證辦理來看， 10月共計(jì)辦理預(yù)證 51個(gè)，較 9月減少 30個(gè)。市場(chǎng)連續(xù) 10個(gè)月出現(xiàn)供 ∮ 誶蟮淖刺 盡管秋季房交會(huì)在本月舉行，但預(yù)證新增和市場(chǎng)推案新增均有明顯縮水，主要是開發(fā)商拿地 ——建設(shè)的周期一般是 1年多，但受制于 ，這個(gè)周期往后延遲，房子面市和市場(chǎng)需