【正文】 獲得必要的信息，分別執(zhí)行《房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序》、 《房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和設(shè)計控制程序》、《與顧客有關(guān)的過程控制程序》的有關(guān)規(guī)定。 c) 工程管理部項目管理人員配合監(jiān)理 工程師，對施工單位的技術(shù)與安全交底等進行監(jiān)督檢查，要求工地的技術(shù)負責(zé)人依據(jù)施工圖紙和相應(yīng)施工規(guī)范，向施工負責(zé)人員（班組長）進行技術(shù)與安全交底，交底內(nèi)容要全面，交底 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 2/8 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 35 人和被交底人均應(yīng)簽字確認。 實施監(jiān)視與測量 a) 工程管理部項目管理人員在分部、分項及單位工程進行驗收時，對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行復(fù)檢，以確保 施工質(zhì)量符合要求。 放行、交付和交付后活動的實施 工程管理部項目管理人員與監(jiān)理工程師負責(zé)監(jiān)督檢查施工單位對產(chǎn)品放行有關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，確保未經(jīng)檢驗 合格的產(chǎn)品不得交付。 工程竣工驗收應(yīng)滿足的條件 a) 開發(fā)項目所有工程已按批準的項目規(guī)劃和有關(guān)的技術(shù)、環(huán)保標準全部建成，可以滿足使用要求； b) 開發(fā)項目涉及的公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全； c) 開發(fā)項目建筑物平面位置、立面造型、裝修色彩等符合批準的規(guī)劃設(shè)施要求； d) 單項工程、單位工程、分部工程及分項工程均已通過驗收，驗收資料完整； e) 施工設(shè)備、臨時建筑、建筑垃圾、剩余物資等已全部拆除清運完畢，實現(xiàn)場地清平。 樓宇交付后的活動 a) 房屋交付后，本公司應(yīng)嚴格按照《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的要求，承擔保修責(zé)任。 d) 銷售管理部要有效地與顧客進行溝通，妥善處理顧客投訴，定期測量顧客滿意度。因為在向顧客提供服務(wù)的同時，由顧客完成了對服務(wù)質(zhì)量的檢查，而這種對服務(wù)質(zhì)量的事后檢查會很難挽回不合格服務(wù)帶來的損失。 施工過程中常見的特殊過程包括： a) 砼澆注； b) 焊接； c) 防水； d) 預(yù)應(yīng)力漲拉； 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè) 園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 5/8 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 38 e) 樁基處理等。 標識的分類： a) 各類設(shè)施與物資、人員的工作與服務(wù)標識：對被標識的對象這是唯一的標識； b) 各類設(shè)施與物資的狀態(tài)標識：一般包括合格 、不合格、待檢、待定四種狀態(tài)。 顧客財產(chǎn)的控制 本公司的顧客，一般指在商品房銷售時與公司簽訂購房合同的顧客，再有就是房地產(chǎn)項目開發(fā)招標方。 b) 在施工過程中，工程管理部監(jiān)督施工單位對施工項目（產(chǎn)品）進行必要的防護，包括對易污染的部位 /產(chǎn)品采取護、包、蓋、封等保護措施；對易 燃或損壞及貴重物品設(shè)專人進行監(jiān)護；對建成的單項工程 對出入人員進行控制。 3 職責(zé) 1） 管 理者代表負責(zé)內(nèi)部審核的策劃，任命審核組長，批準審核計劃和審核報告。 內(nèi)審方案包括：審核目的、范圍、頻次、審核方式和審核 依據(jù)等。 審核準備 管 理者代表任命本次內(nèi)審的審核組長及審核組成員。 審核組成員按照審核組長的分工編制《內(nèi)審檢查表》，并經(jīng)組長審批。 確定不合格項 評審觀察結(jié)果，確定不合格項。不合格事實描述要具體，并經(jīng)受審核方確認。 糾正的實施與跟蹤驗證 針對每一不合格項，責(zé)任部門負責(zé)分 析原因并制定糾正實施計劃，報管理者代表批準。 審核結(jié)束后，審核組長負責(zé)將內(nèi)審的全部記錄移交戰(zhàn)略發(fā)展部保存。 內(nèi)審員負責(zé)糾正的跟蹤與驗證。 編制審核報告 審核組長編寫《 年度第 次內(nèi)審報告》，經(jīng)管理者代表批準后下發(fā)到有關(guān)部門。 編寫不合格報告 確定不合格項后，審核 員填寫不合格報告。 實施審核 首次會議 a) 審核組長主持，公 司領(lǐng)導(dǎo)、受審核部門負責(zé)人和審核組成員參加； b) 會議內(nèi)容包括：介紹審核目的與范圍、明確審核方法和程序、確定末次會議時間等； c) 首次會議要簽到； d) 審核組成員按審核計劃和檢查表實施審核。審核計劃由管理者代表批準。 審核組要求 審核員必須是經(jīng)培訓(xùn)具有內(nèi)審員資格并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)的人員。 3） 其它部門積極配合，按計劃接受審核，對出現(xiàn)的不合格負責(zé)制定和實施糾正和預(yù)防措施。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 2) 《記錄控制程序》 3) 《房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序》 4) 《與顧客有關(guān)的過程控制程序》 5) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與設(shè)計控制程序》 6) 《采購控制程序》 7) 《 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序 》 8) 《 不合格品控制程序》 9) 《施工組織設(shè)計》（施工單位提供） 10) 《過程能力驗證報告》 11) 《天津市商品房管理條例》 12) 相關(guān)法律法規(guī)、管理條例、標準、規(guī)范 6 質(zhì)量記錄 1) 銷售合同 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 8/8 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 41 2) 《 顧客滿意度調(diào)查表》 3) 顧客檔案 4) 顧客溝通記錄 5) 各部門工作日志 1 目的 驗證公司的質(zhì)量管理體系是否符合管理和房地產(chǎn)項目開發(fā)實現(xiàn)的策劃，是否符合標準、法律法規(guī)等要求，確保公司的質(zhì)量管理體系持續(xù)的符合性和有效性，不斷尋求改進的機會。 顧客財產(chǎn)的驗證 a) 對顧客提供的物資、資料或信息等，接收部門應(yīng)進行必要的驗證，出具驗證記錄并進行登記； b) 在使用、儲存、搬運期間如發(fā)現(xiàn)不合格或不適用時，應(yīng)及時記錄并向顧客反饋以協(xié)商處理； c) 顧客財產(chǎn)應(yīng)按顧客指定的用途使用，未經(jīng)顧客允許不得擅自挪做他用或處理； d) 對于顧客的個人信息應(yīng)進行保密控制。 可追溯性控制 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 6/8 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 39 a) 工作人員特別是銷售服務(wù)人員應(yīng)佩帶唯一性的工作牌號，當涉及到服務(wù)質(zhì)量時，可通過工作牌號及相應(yīng)的服務(wù)記錄追溯到具體工作人員的責(zé)任。 工程管理部項目管理人員應(yīng)將檢查的結(jié)果記錄在工作日志上。 在項目施工單位的施工過程中存在許多的特殊過程。這包括僅在項目實現(xiàn)或服務(wù)已交付之后才顯現(xiàn)的過程。經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購 買人造成損失的，本公司依法承擔賠償責(zé)任。 樓宇的交付 銷售管理部按照與顧客簽訂的房屋銷售合同向顧客交付房屋，并向顧客提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程管理部組織本公司相關(guān)部門對竣工申請進行嚴格審查，確認滿足竣工驗收條件時，再向政府建設(shè)行政主管部門提出驗收申請。 b) 工程管理部項目管理人員與監(jiān)理工程師負責(zé)監(jiān)督檢查施工單位對本身施工質(zhì)量的監(jiān)視和測量情況，看其是否嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，包括對采購原材料的進貨檢驗、中間工序檢驗（包括隱蔽工程檢驗、預(yù)檢、自檢、專檢、中間檢查與交接檢驗等）及最終檢驗。 b) 工程管理部項目管理人員與監(jiān)理工程師負責(zé)對施工單位的設(shè)備設(shè)施的使用、維護與保養(yǎng)、操作人員的資格與安全等方面的情況進行監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果記錄在工作日志上。 必要時編制作業(yè)指導(dǎo)書 a) 各主管部門負責(zé)對影響項目實施的關(guān)鍵過程編制作業(yè)指導(dǎo)書，如對項目開發(fā)與實現(xiàn)過程以流程圖的方式加以說明，其中可包括《房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)過程流程圖》、各部門主要管理工作流程圖、相關(guān)管理規(guī)定（如各部門工作文件）等。 5) 銷售管理部負責(zé)市場開發(fā)與營銷工作，掌握市場信息，簽定銷售合同或協(xié)議，完成銷售房產(chǎn)的交付并組織售后服務(wù)、組織顧客滿意度調(diào)查，為顧客辦理房產(chǎn)證等工作。 3 職責(zé) 1) 規(guī)劃技術(shù)部負責(zé)項目開發(fā)的調(diào)研、立項、編制可行性研究報告等前期策劃準備工作；負責(zé)勘察、設(shè)計招投 標管理、選擇勘察、設(shè)計外包方、編制設(shè)計任務(wù)書、實施設(shè)計控制、圖紙資料管理、工程預(yù)算與概算控制工作。 對進貨檢驗出現(xiàn)不合格的物資，管理人員或使用部門有權(quán)拒絕驗收并通知 工程管理部，具體執(zhí)行《不合格品控制程序》。一般物資由管理人員核對完畢后即可辦理登帳手續(xù)；對于重要原材料或物資，由管理人員聯(lián)系項目主管人員按驗收標準辦理進貨檢驗，填寫進貨檢驗記錄，具體執(zhí)行《過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序》， 檢驗合格后由管理人員辦理 登帳 手續(xù)建帳管理 。 采購信息 采購申請 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 2/4 采購控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0820xx 31 申請采購部門 提出采購申請，填單時型號、規(guī)格數(shù)量和服務(wù)內(nèi)容等描述必須清楚，由部門主管審核，公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準。 4 工作程序 按物資與服 1) A 2) B 1) 2) 3) 4) 5) 供方的產(chǎn)品質(zhì)量證明文件、生產(chǎn) / 6) 根據(jù)物資與服務(wù)種類的不同，向供方收集資料的范圍如下 (若有必要，須 30 核對原件 )： 1) 經(jīng)過當?shù)卣鞴懿块T認定或核準的文件； 2) 營業(yè)執(zhí)照和生產(chǎn) /經(jīng)營許可證； 3) 4) 5) 6) 對重要原材料、 1) 對新增供方的評價，由主管人員收集供方相應(yīng)資料，對每個供方進行資格審核，必要時到供方現(xiàn)場實地調(diào)查并形成《供方調(diào)查表》，審查合格后，由主管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)部門進行評定，評定合格的，編入《合格供方名冊》，報總經(jīng)理批準。 5 相關(guān)文件 1) 《房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序》 2) 《文件控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《 開發(fā)項目市場調(diào)查報告 》 2) 《開發(fā)項目建議書》 3) 《建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書》 4) 《項目綜合評估報告》 5) 《規(guī)劃與設(shè)計評審、驗證報告》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 6/6 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0720xx 29 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 1/4 采購控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0820xx 1 目的 通過對采購過程及供方進行控制 ，保證所采購的產(chǎn)品 /服務(wù)符合要求。 規(guī)劃與設(shè)計更改控制 規(guī)劃與設(shè)計更改發(fā)生的原因可能是： a) 施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實際情況與勘察資料不符； b) 施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計或工藝問題，需與設(shè)計單位進行洽商； c) 投資或項目規(guī)劃發(fā)生變化及其他。 規(guī)劃與設(shè)計確認 確認的目的是為了證明所 開發(fā)的房地產(chǎn)項目（產(chǎn)品）能夠滿足規(guī)定的或已 知的預(yù)期用途的要求。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天 津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 4/6 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0720xx 27 由設(shè)計主管人員負責(zé)參加設(shè)計單位組織的設(shè)計輸出評審，對參加的評審活動提出必要的建議， 將評審的結(jié)果記錄在《規(guī)劃與設(shè)計評審、驗證報告》 。輸出內(nèi)容可包 括方案圖、規(guī)劃圖、施工圖、裝修與裝飾效果圖、工藝圖以及施工要求等。 規(guī)劃與設(shè)計的輸入 設(shè)計開發(fā)的輸入應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1) 本公司確定的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、工程項目施工等要求； 2) 適用的法律法規(guī)、政府管理條例 要求，國家強制性標準一定要滿足； 3) 以前類似設(shè)計開發(fā)項目提供的可借鑒的信息。 公司委托有資質(zhì)的工程勘察機構(gòu)對開發(fā)區(qū)域的地形、地質(zhì)及水文等要素進行測繪、勘探、測試及綜合評定，提出可行性評價及建設(shè)所需的勘察資料，以此作為建筑設(shè)計、施工、運營及綜合治理的基礎(chǔ)。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 2/6 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0720xx