【正文】 80 元 /㎡ 小區(qū)配套： 500 ㎡會所，幼兒園、娛樂休閑廣場、籃球場 F、龍鳳佳園 位置 :砂子嶺黃花塘 22 號 開發(fā)商 :龍牌醬業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 銷售熱線 :07322326111 2314265 136378832 付款方式 :一次性付款 折 銀行按揭 無折扣 銷售時間 :2020 年初 2020 年初 項目概況： 10 棟（均為多層建筑） 天 舜 文 化 20 住宅均價 :1300 元 /㎡ 主力戶型：三房兩廳（ 134 ㎡ — 138 ㎡）、四房兩廳（復式樓、躍層式 156 ㎡ — 221 ㎡） 面積 :134 ㎡～ 285 ㎡ 占地面積 :40 畝 建筑面積 :5000 ㎡ 綠化率 :40% 容積率 : 車庫單價 :1200 元 /㎡ 物業(yè)管理 : 元 /㎡ 小區(qū)配套：中心花園 小高層： A、金僑世紀大廈 酒店式商務樓（四星級標準） 14F： 整體招商，擬引進大型零售業(yè) 5F： 開發(fā)商與商家正在洽談，暫不出售 611F： 單層面積 2000 ㎡，層高 米， 天 舜 文 化 21 單層擁有 15 個單套， 4080 ㎡面積不等，單套帶衛(wèi)生間， 6F 均價： 3000 元 /㎡ ，上升一層加價 100700 元 /㎡不等 12F： 層高 6 米，售價達到 5000 元 /㎡， 一次性 折，按揭 折 物業(yè)： 1 元 /㎡（不含中央空調費用） 租賃： 元 /㎡ /每天 B、絲綢大廈 開發(fā)商 :湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址 :絲綢廣場旁 建筑結構 :框架 一梯三戶 面積 :108 ㎡ 180 ㎡ 住宅最高價 :1850 元 /㎡ 層差 :30 元 /㎡ 建筑形態(tài) :15 層小高層 ,14 層裙樓設商場 ,515 層住宅 交房日期 :07 年 10 月 主要消費群 :大學老師、公務員 天 舜 文 化 22 銷售現(xiàn)況 :14 層群樓均以內部認購形式為主（大部分為開發(fā)商高層領導的關系戶） 目前以定購住宅為主 ,已售 20% C、湖湘家園 位置：湖湘東路軍分區(qū)旁 開發(fā)商：湘潭高新房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 項目概況：項目共有 6 棟， 374 戶，其中 11 層住宅有 2 棟， 14 層住宅 4 棟 臨 街面 4 層商鋪，住宅 1 層起價 1850 元 /㎡ ， 均價 1910 元 /㎡。 工程進度：裙樓在建 高層： A、建鑫城市廣場 天 舜 文 化 23 位置：絲綢路與河東大道交匯處 整體結構：項目共有建筑 4 棟，其中 3 棟為 19 層住宅（從第 1 層到 第 4 層為商鋪，第 5 層到第 19 層為住宅）；另外 1 棟為塔樓和裙樓結構。購買人群只是登 記在冊 ,暫難以確定購買對象身份。在湘潭商業(yè)性地產(chǎn)中，作為固定資產(chǎn)投資用途的購買者占整個購買群體數(shù)量的 63%以上（公務員 +企業(yè)員工 +事業(yè)單位員工），這其中還未包括個體經(jīng)營戶以及私營企業(yè) 主中作為商業(yè)運營用途而購買的客戶。（不僅要求有本地戶口，且有本地工作的本地人作為擔保）。 天 舜 文 化 25 一、項目開發(fā)策略 策略一： 高端項目要在操作上取勝，關鍵在于高端資源整合！ 整合高端資源，包括人、財、物三方面。客觀面是什么，客觀面就是 客戶資源和客戶意向。 同時，有機會并不意味著一定成功，是否愿意承擔風險，是否能夠控制風險是關鍵問題。 金桂 園項目必將接風聲勢。這樣更容易搶占先機，樹立品牌。有了他，項目就 光彩照人，就有了信心，附加值提升將有保障。而在附加值提升中，項目前期定位和規(guī)劃設計是投入產(chǎn)出比最高的兩個部分，其主要依靠智力因素，但卻直接關系項目發(fā)展方向和后期物業(yè)增值幅度。只有這樣，項目才可能長期的成為市場的標竿。 戶型機會：城市核心區(qū)的大戶型群 落 。 服務機會：國際知名物業(yè)管理服務機構對項目實施個性化管理。 因素二：開發(fā)意愿 開發(fā)企業(yè)具有明確的開發(fā)目標，主觀思路，但其往往與市場有違背 之處。充分把握市場規(guī)律，認識市場形勢，是把事情做好的基礎。 ? 在城市核心區(qū)域，我項目具有鮮明的特色，有 一定 唯一性，故營銷推盤上不需要太急，時間越往后對項目營銷應該更加有利。 ? 考慮項 目規(guī)模 不 大，總套 190套左右，一次性放量， 市場 雖 有比較大消化能力 。 天 舜 文 化 31 ? 項目產(chǎn)品 的價格在銷售過程中還需要逐步驗證，一次性釋放完全公布，將造成項目沒有退路。 營銷分期 （暫略） 需要根據(jù)項目施工進展狀況來進行計劃與安排； 價格策略 “ 高開高走 高低結合” 隨著建筑的推進，市場的變化，推出批次的素質更高，項目價格將逐步 調整和 提升。項目位置較佳。人脈關系廣闊。 劣勢分析： ? 地價有一定幅度上漲，提升了土地開發(fā)成本，市場風險增大。 天 舜 文 化 33 機會分析： ? 湘潭還沒有真正意義上的品牌物業(yè)。 威脅分析： ? 中 高端群體的消費理念能否接受項目產(chǎn)品售價。形成對項目的威脅。我項目要做的就是在 2020年的 湘潭 樓市掀起新的品質標準，創(chuàng)造一種產(chǎn)品，改變 湘潭 樓市高端的概念和高度。 考慮在一定時期使用。 特殊媒體 天 舜 文 化 37 網(wǎng)絡：網(wǎng)絡是未來營銷中重要的媒介，其形象好，形式廣泛新穎，容量大，可將項目闡述更為清晰、透徹。 第二戰(zhàn)：臨時接待樹風范 攻擊方式： 項目 臨時接待中心的開放，星級酒店式的服務標準，絕對尊崇的感受。 五星級酒店大堂入口及配套會所的開放，眾多的 社區(qū) 標準配置及物業(yè)的開放，引發(fā)客戶憧憬 。 將生活演繹到底，樣板房登場， 讓項目通過創(chuàng)意性表達達到轟動效應 。 。 通過以上五個活動，項目從引發(fā)客戶聯(lián)想，到感受服務，到展示形象實力，到深入展現(xiàn)內涵，到完全揭示產(chǎn)品，最后到項目發(fā) 售，逐步調起客戶口味，引發(fā)行業(yè)眼球，調動星城關注。 舉行濃重高雅的項 目產(chǎn)品說明會，詮釋 項目 產(chǎn)品理念及內涵，引發(fā)客戶更多的展望 。 以服務取得客戶的好感和信賴。 攻擊時機： （暫略） 攻擊核心 ―― 形象。 電臺：根據(jù)項目營銷活動和推廣節(jié)點進行傳播，能及時將項目信息進行傳播。注重與消費者的溝通。而我項目 并非一般的住宅項目，在 中 高價位操作下，不但要有實際的產(chǎn)品賣點支撐，更應該有良好的項目發(fā)展概念詮釋。 ? 項目區(qū)域周圍有若干針對同樣購買群體開發(fā)的樓盤。 ? 湘潭市場對于 同類產(chǎn)品 較為熱衷和認同。 ? 項目周邊仍有部分陳舊建筑和廠房影響區(qū)域美觀。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯 。 ? 景觀效果較好， 綠化率較高 。我們暫擬定如下價格，作為參考，具體價格在 項目 開盤前，根據(jù)市場情況和客戶意向情況具體確定。 由此，我司建議項目采用“充分蓄勢，分批放盤”方式，將 產(chǎn)品 為幾個批次推出市場，引爆幾個不同概念下的鮮明賣點。 ? 項目定位高端物業(yè)，一次性放量太多，將大大降低項目的高貴感和神秘感，不能完全體現(xiàn)項目稀缺的價值。 集中重點的進行內部認購，讓內部認購與外部認購相互結合來共同刺激市場與消費者。 推盤方式 作為 金桂園 項目的推盤，我司建議采取“充分蓄勢、分批放盤”的方式，結合工程，選擇有利的時間節(jié)點集中放盤，主要考慮有以下理由： ? “充分蓄勢”更容易形成市場熱點，造成旺銷局面； 而作為大手筆項目，沒有火熱的形勢就不可能形成影響力。順勢而為，則可充分天 舜 文 化 30 挖掘市場潛力；逆勢而行，就可能事倍功半。 因素一：工程進度 工程進度決定銷售條件，但決定不了銷售進度；銷售進度是市場決定的，是營銷方式正不正確，工作準備充分不充分決定的?？待R國際，達到標 準。 市場機會： 湘潭 中央高尚人文社區(qū)，城市精英社區(qū)。