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金桂園項目營銷策略總案(文件)

2025-06-04 13:44 上一頁面

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【正文】 80 元 /㎡ 小區(qū)配套: 500 ㎡會所,幼兒園、娛樂休閑廣場、籃球場 F、龍鳳佳園 位置 :砂子嶺黃花塘 22 號 開發(fā)商 :龍牌醬業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 銷售熱線 :07322326111 2314265 136378832 付款方式 :一次性付款 折 銀行按揭 無折扣 銷售時間 :2020 年初 2020 年初 項目概況: 10 棟(均為多層建筑) 天 舜 文 化 20 住宅均價 :1300 元 /㎡ 主力戶型:三房兩廳( 134 ㎡ — 138 ㎡)、四房兩廳(復(fù)式樓、躍層式 156 ㎡ — 221 ㎡) 面積 :134 ㎡~ 285 ㎡ 占地面積 :40 畝 建筑面積 :5000 ㎡ 綠化率 :40% 容積率 : 車庫單價 :1200 元 /㎡ 物業(yè)管理 : 元 /㎡ 小區(qū)配套:中心花園 小高層: A、金僑世紀大廈 酒店式商務(wù)樓(四星級標準) 14F: 整體招商,擬引進大型零售業(yè) 5F: 開發(fā)商與商家正在洽談,暫不出售 611F: 單層面積 2000 ㎡,層高 米, 天 舜 文 化 21 單層擁有 15 個單套, 4080 ㎡面積不等,單套帶衛(wèi)生間, 6F 均價: 3000 元 /㎡ ,上升一層加價 100700 元 /㎡不等 12F: 層高 6 米,售價達到 5000 元 /㎡, 一次性 折,按揭 折 物業(yè): 1 元 /㎡(不含中央空調(diào)費用) 租賃: 元 /㎡ /每天 B、絲綢大廈 開發(fā)商 :湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址 :絲綢廣場旁 建筑結(jié)構(gòu) :框架 一梯三戶 面積 :108 ㎡ 180 ㎡ 住宅最高價 :1850 元 /㎡ 層差 :30 元 /㎡ 建筑形態(tài) :15 層小高層 ,14 層裙樓設(shè)商場 ,515 層住宅 交房日期 :07 年 10 月 主要消費群 :大學(xué)老師、公務(wù)員 天 舜 文 化 22 銷售現(xiàn)況 :14 層群樓均以內(nèi)部認購形式為主(大部分為開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系戶) 目前以定購住宅為主 ,已售 20% C、湖湘家園 位置:湖湘東路軍分區(qū)旁 開發(fā)商:湘潭高新房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 項目概況:項目共有 6 棟, 374 戶,其中 11 層住宅有 2 棟, 14 層住宅 4 棟 臨 街面 4 層商鋪,住宅 1 層起價 1850 元 /㎡ , 均價 1910 元 /㎡。 工程進度:裙樓在建 高層: A、建鑫城市廣場 天 舜 文 化 23 位置:絲綢路與河?xùn)|大道交匯處 整體結(jié)構(gòu):項目共有建筑 4 棟,其中 3 棟為 19 層住宅(從第 1 層到 第 4 層為商鋪,第 5 層到第 19 層為住宅);另外 1 棟為塔樓和裙樓結(jié)構(gòu)。購買人群只是登 記在冊 ,暫難以確定購買對象身份。在湘潭商業(yè)性地產(chǎn)中,作為固定資產(chǎn)投資用途的購買者占整個購買群體數(shù)量的 63%以上(公務(wù)員 +企業(yè)員工 +事業(yè)單位員工),這其中還未包括個體經(jīng)營戶以及私營企業(yè) 主中作為商業(yè)運營用途而購買的客戶。(不僅要求有本地戶口,且有本地工作的本地人作為擔(dān)保)。 天 舜 文 化 25 一、項目開發(fā)策略 策略一: 高端項目要在操作上取勝,關(guān)鍵在于高端資源整合! 整合高端資源,包括人、財、物三方面??陀^面是什么,客觀面就是 客戶資源和客戶意向。 同時,有機會并不意味著一定成功,是否愿意承擔(dān)風(fēng)險,是否能夠控制風(fēng)險是關(guān)鍵問題。 金桂 園項目必將接風(fēng)聲勢。這樣更容易搶占先機,樹立品牌。有了他,項目就 光彩照人,就有了信心,附加值提升將有保障。而在附加值提升中,項目前期定位和規(guī)劃設(shè)計是投入產(chǎn)出比最高的兩個部分,其主要依靠智力因素,但卻直接關(guān)系項目發(fā)展方向和后期物業(yè)增值幅度。只有這樣,項目才可能長期的成為市場的標竿。 戶型機會:城市核心區(qū)的大戶型群 落 。 服務(wù)機會:國際知名物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)對項目實施個性化管理。 因素二:開發(fā)意愿 開發(fā)企業(yè)具有明確的開發(fā)目標,主觀思路,但其往往與市場有違背 之處。充分把握市場規(guī)律,認識市場形勢,是把事情做好的基礎(chǔ)。 ? 在城市核心區(qū)域,我項目具有鮮明的特色,有 一定 唯一性,故營銷推盤上不需要太急,時間越往后對項目營銷應(yīng)該更加有利。 ? 考慮項 目規(guī)模 不 大,總套 190套左右,一次性放量, 市場 雖 有比較大消化能力 。 天 舜 文 化 31 ? 項目產(chǎn)品 的價格在銷售過程中還需要逐步驗證,一次性釋放完全公布,將造成項目沒有退路。 營銷分期 (暫略) 需要根據(jù)項目施工進展狀況來進行計劃與安排; 價格策略 “ 高開高走 高低結(jié)合” 隨著建筑的推進,市場的變化,推出批次的素質(zhì)更高,項目價格將逐步 調(diào)整和 提升。項目位置較佳。人脈關(guān)系廣闊。 劣勢分析: ? 地價有一定幅度上漲,提升了土地開發(fā)成本,市場風(fēng)險增大。 天 舜 文 化 33 機會分析: ? 湘潭還沒有真正意義上的品牌物業(yè)。 威脅分析: ? 中 高端群體的消費理念能否接受項目產(chǎn)品售價。形成對項目的威脅。我項目要做的就是在 2020年的 湘潭 樓市掀起新的品質(zhì)標準,創(chuàng)造一種產(chǎn)品,改變 湘潭 樓市高端的概念和高度。 考慮在一定時期使用。 特殊媒體 天 舜 文 化 37 網(wǎng)絡(luò):網(wǎng)絡(luò)是未來營銷中重要的媒介,其形象好,形式廣泛新穎,容量大,可將項目闡述更為清晰、透徹。 第二戰(zhàn):臨時接待樹風(fēng)范 攻擊方式: 項目 臨時接待中心的開放,星級酒店式的服務(wù)標準,絕對尊崇的感受。 五星級酒店大堂入口及配套會所的開放,眾多的 社區(qū) 標準配置及物業(yè)的開放,引發(fā)客戶憧憬 。 將生活演繹到底,樣板房登場, 讓項目通過創(chuàng)意性表達達到轟動效應(yīng) 。 。 通過以上五個活動,項目從引發(fā)客戶聯(lián)想,到感受服務(wù),到展示形象實力,到深入展現(xiàn)內(nèi)涵,到完全揭示產(chǎn)品,最后到項目發(fā) 售,逐步調(diào)起客戶口味,引發(fā)行業(yè)眼球,調(diào)動星城關(guān)注。 舉行濃重高雅的項 目產(chǎn)品說明會,詮釋 項目 產(chǎn)品理念及內(nèi)涵,引發(fā)客戶更多的展望 。 以服務(wù)取得客戶的好感和信賴。 攻擊時機: (暫略) 攻擊核心 ―― 形象。 電臺:根據(jù)項目營銷活動和推廣節(jié)點進行傳播,能及時將項目信息進行傳播。注重與消費者的溝通。而我項目 并非一般的住宅項目,在 中 高價位操作下,不但要有實際的產(chǎn)品賣點支撐,更應(yīng)該有良好的項目發(fā)展概念詮釋。 ? 項目區(qū)域周圍有若干針對同樣購買群體開發(fā)的樓盤。 ? 湘潭市場對于 同類產(chǎn)品 較為熱衷和認同。 ? 項目周邊仍有部分陳舊建筑和廠房影響區(qū)域美觀。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯 。 ? 景觀效果較好, 綠化率較高 。我們暫擬定如下價格,作為參考,具體價格在 項目 開盤前,根據(jù)市場情況和客戶意向情況具體確定。 由此,我司建議項目采用“充分蓄勢,分批放盤”方式,將 產(chǎn)品 為幾個批次推出市場,引爆幾個不同概念下的鮮明賣點。 ? 項目定位高端物業(yè),一次性放量太多,將大大降低項目的高貴感和神秘感,不能完全體現(xiàn)項目稀缺的價值。 集中重點的進行內(nèi)部認購,讓內(nèi)部認購與外部認購相互結(jié)合來共同刺激市場與消費者。 推盤方式 作為 金桂園 項目的推盤,我司建議采取“充分蓄勢、分批放盤”的方式,結(jié)合工程,選擇有利的時間節(jié)點集中放盤,主要考慮有以下理由: ? “充分蓄勢”更容易形成市場熱點,造成旺銷局面; 而作為大手筆項目,沒有火熱的形勢就不可能形成影響力。順勢而為,則可充分天 舜 文 化 30 挖掘市場潛力;逆勢而行,就可能事倍功半。 因素一:工程進度 工程進度決定銷售條件,但決定不了銷售進度;銷售進度是市場決定的,是營銷方式正不正確,工作準備充分不充分決定的??待R國際,達到標 準。 市場機會: 湘潭 中央高尚人文社區(qū),城市精英社區(qū)。
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