廣州碧桂園營(yíng)銷(xiāo)(文件)
【正文】 業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大?！北坦饒@操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。因此，碧桂園的房子一直為那些專(zhuān)家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤(pán)也存在?！? 碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。馬克在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營(yíng)的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。一個(gè)品牌的相對(duì)市場(chǎng)份額對(duì)其盈利能力的影響，要根據(jù)整個(gè)商品大類(lèi)是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異?！? 低路品牌，即產(chǎn)品在一個(gè)相對(duì)低價(jià)類(lèi)商品中競(jìng)爭(zhēng)，并且擁有一個(gè)較高的相對(duì)市場(chǎng)份額。 碧桂園鳳凰城市場(chǎng)總監(jiān)龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對(duì)“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣(mài)沒(méi)多賺”。但是，異地的品牌擴(kuò)張對(duì)于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對(duì)的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢(qián)就改變品牌忠誠(chéng)”的消費(fèi)者，但是，我們?cè)谶@里忽略了更多的主流消費(fèi)者。 所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購(gòu)買(mǎi)。如將來(lái)稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會(huì)投訴等。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚(yú)” 鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置了更高的平臺(tái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長(zhǎng)久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。鳳凰城的巨大成功到底是對(duì)市場(chǎng)的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚(yú)”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來(lái)廣州別墅市場(chǎng)的繁榮呢？ 因此，碧桂園的房子一直為那些專(zhuān)家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬(wàn)的白領(lǐng)別墅稱(chēng)為新時(shí)代的“筒子樓”。當(dāng)鳳凰城以?xún)r(jià)格作為主流定位時(shí)，也就是對(duì)于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專(zhuān)利費(fèi)。 為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭(zhēng)而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。 19 / 19。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來(lái)，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥(niǎo)之王。為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時(shí)的銷(xiāo)售額、追求暫時(shí)的輝煌。 點(diǎn)評(píng)： ，但也可能是絕后的！ 我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問(wèn)題。長(zhǎng)期與短期的矛盾 在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來(lái)高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日?；逊?wù)變成整個(gè)公司無(wú)處不在的企業(yè)文化。因此規(guī)模化經(jīng)營(yíng)也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。通俗一點(diǎn)說(shuō)，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)一段時(shí)期的“創(chuàng)新與突破”呢？。 事實(shí)上，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無(wú)意的在調(diào)低。 碧桂園有多少輝煌可以重來(lái)，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤(pán)值得消費(fèi)者等待？ 碧桂園解密行業(yè)層面反思：四對(duì)矛盾 鳳凰城營(yíng)銷(xiāo)沖擊波帶來(lái)的震蕩效果波及到整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，鳳凰城給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對(duì)矛盾，這四對(duì)矛盾的探討、爭(zhēng)論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！ 看來(lái)人真是有羊群效應(yīng)的，大家都買(mǎi)的東西肯定不會(huì)是差東西，將一件本來(lái)應(yīng)該是理智性購(gòu)買(mǎi)行為轉(zhuǎn)化為沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為，這是鳳凰城的營(yíng)銷(xiāo)成功之處。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來(lái)的人”不會(huì)在鳳凰城買(mǎi)房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營(yíng)。碧桂園剩余空間分析 碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了 除了花都買(mǎi)下的土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤(pán)的余地已經(jīng)不大了
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