【正文】 策略六：項目產(chǎn)品附加值提升應(yīng)是全方位的！ 所謂的 品牌產(chǎn)品 ，就是硬件和軟件都具備頂級的素質(zhì)，完美的結(jié)合，最終達(dá)到最高級的生活享受。 天 舜 文 化 27 策略五：項目要獲取高利潤，需要增加投入，提升附加值！ 為了獲取更豐厚的開發(fā)利潤，項目必須提升附加值，也就是在物業(yè)基礎(chǔ)價值上進(jìn)行再挖掘。城市中心高端物業(yè)的開發(fā)模式相對簡單，別人做了一個模式，樹立了一個標(biāo)竿，就起到了先入為主的作用，在價格上已達(dá)到高點(diǎn)，再做一遍難以成就品牌。作為一個二級城市，高端群體的數(shù)量畢竟有限，消費(fèi)容易到達(dá)飽和。定量其實就是 在項目上優(yōu)化處理客戶群體的具體需求，滿足其個性需要。有需求沒供給就是市場機(jī)會所在。充分整合了這三方面資源，可以達(dá)到一個新的高度。 面積： 由于湘潭地塊正處于開發(fā)期，土地資源豐富，項目均有低容 積率、低密度等特點(diǎn)。將來本項目在對外推廣時應(yīng)當(dāng)慎重考慮此種類型客戶的消費(fèi)取向。以企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、個體經(jīng)營戶、高校老師為市場主要消費(fèi)群體，其中又以企事業(yè)單位職工與公務(wù)員為其中最大的購買群體。 戶型 : 錯層 : ㎡ ㎡ （三房兩廳、四房兩廳） 復(fù)式 : ㎡ ㎡ （六房兩廳） 公寓 : ㎡ 價格待定 ,現(xiàn)無資料 住宅起價 :約 1700 元 /㎡ （從第 6 層開始） 每上一層加 3040 元 /㎡ 商鋪暫不對外銷售 交房時間 :待定 配套設(shè)施 :開發(fā)商自建休閑廣場 ,轉(zhuǎn)換層為“空中花園”，可供休閑娛樂。 項目配套：湖湘公園、直飲水入戶，智能電子監(jiān)控系統(tǒng)是其價格高（相對于同等樓盤）的主要支撐點(diǎn)。 現(xiàn)有 20 棟多層住宅正處于銷售中，已銷售 30% 頂層復(fù)式花園，價格 1680 元 /㎡ 價格： 1300 元 /㎡起 住宅均價 1550 元 /㎡ 別墅均價 4000 元 /㎡ 門面均價 4800 元 /㎡ 面積：住宅 98 ㎡～ 200 ㎡ 別墅 300 ㎡～ 500 ㎡ 門面 40 ㎡～ 100 ㎡ 門面層高 ㎡ 住宅分?jǐn)偅憾鄬?11% 容積率：住宅 整個小區(qū) 建筑密度： 28% 綠化率： 37% 天 舜 文 化 17 物管費(fèi)：一期 元 /㎡ /月 二期 元 /㎡ /月 購買人群：教師、公務(wù)員 C、金芙蓉小區(qū)： 位置：芙蓉西路北金芙蓉小區(qū) 開發(fā)商：湘潭市岳塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分二期工程，共 15 棟，其中一期 9 棟，今年 9 月交房，多層建筑。 D、眾一商業(yè)廣場 地理位置 :河西西湖路 該商鋪只租不售，無產(chǎn)權(quán)， 05 年 4 月進(jìn)場經(jīng)營 租金價格 商鋪面積 一年租金（套） 三年租金（套） 月租金（元 /m2） 12 11000 31588 76． 4 17 15888 46288 77． 9 18． 5 17888 51888 80． 6 以上物業(yè)上交 175 元 /月物管費(fèi) 押金 :18000 元 9 年經(jīng)營權(quán) ,以 17 ㎡為例 ,總價一次性付為 113000 多 ,每月交 175 元的物管 費(fèi) ,押金 500 元。 銷售情況：臨入口處的一線門面銷售情況較好。周圍有湘潭市政府、市委、廣電中心、太平洋保險湘潭中心支公司、湘 潭日報社等企事業(yè)單位。時代廣場 開發(fā)商：湖南中榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：韶山中路與車站路交匯處 工程進(jìn)度 :全現(xiàn)房 業(yè)態(tài)：店中店商鋪，由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 天 舜 文 化 10 典型樓盤市場調(diào)查 隨 著國家政策及相關(guān)配套措施的相繼落實，在政策執(zhí)行的磨合期過后，購房者的觀望心態(tài)將逐步打消，城市建成區(qū)規(guī)模近幾年將不斷擴(kuò)張，城市人口也相繼增加。 （ 3） 宏觀調(diào)控政策 影響 由于國家宏觀調(diào)控政策和建材價格不同程度的下降，加上政策 “一刀切 ”的時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場是在積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法制、加強(qiáng)監(jiān)管的原則下進(jìn)行的，這使房地產(chǎn)市場更加有序的發(fā)展，供給結(jié)構(gòu)不斷改善，有效供給得到增加，房價增幅進(jìn)一步回落。它一方面繼續(xù)遏制不合理需求，通過政策增加炒作型二手房的交易成本和非普通商品房的購置成本，同時滿足合理需求，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給；另一方面則為行政性凍結(jié)的土地和信貸適度解 凍，同時完善相應(yīng)法規(guī)制度，繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸供給閘門。受市 場需求影響，二手房市場交易量明顯回升，交易價格上漲。至 2020 年年末，全市房屋施工面積是 萬平方米，同比下降 個百分點(diǎn)；共完成商品房銷售面積 萬平方米，同比下降 21 個百分點(diǎn)；實現(xiàn)銷售額 億元，同比下降 個百分點(diǎn)。 2020 年全年房屋銷售價格總指數(shù) %，較上年同期上漲 個百分天 舜 文 化 8 點(diǎn)。 湘潭房地產(chǎn)市場情況 2020 年全年總銷售金 額 84047 萬元，商品房竣工面積 萬平米，商品房銷售面積 萬平米，物流中心、經(jīng)濟(jì)區(qū)投資。 高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和大量工業(yè)企業(yè)（人流、資金流）的遷入推動了河?xùn)|房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市居民和農(nóng)村居民人均住房面積由 2000 年的 平方米和 平方米，增加到 2020 年的 平方米和 平方米。隨著湘潭經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，金融體制改革積極推進(jìn)，信貸投入加大。“十五”期間 ,全市共完成交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，新增公路里程 公里，其中高速公路新增 100 公里，其它等級公路 公里。完成景觀 道建設(shè) 20 余條，新建和改造 10 多個綠化廣場和 10 多個市民休閑小游園，提質(zhì)改造小街小巷 120 余條。城區(qū)面積由 45 平方公里擴(kuò)展到 76 平方公里，展示和代表湘潭開放與發(fā)展形象的河?xùn)|新區(qū)基本建成。 投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。制造業(yè)信息化工程全面鋪開， 19 家企業(yè)進(jìn)入國家、省級示范企業(yè)行列。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由 2000 年的 %提高到 2020 年的 %。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 2020 年達(dá) 億元，年均增長 %。 工業(yè) 天 舜 文 化 5 工業(yè)生產(chǎn)高速增長。 5 年間，農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)與改造、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利建設(shè)、退耕還林及長江防護(hù)林、農(nóng)村生態(tài)能源建設(shè)、農(nóng)業(yè)機(jī)械等項目投資 15 億元。生豬養(yǎng)殖加工業(yè)實施的“公司 +協(xié)戶 +農(nóng)戶”的運(yùn)作模式發(fā)展良好，涌現(xiàn)了一批帶動作用較強(qiáng)的龍頭企業(yè)。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均有所增長，其中：糧食總產(chǎn)量 萬噸，比 2000 年增長 %；蔬菜 萬噸，增長 %；水果 萬噸，增長 69%；出欄肉豬 萬頭，增長 37%；出籠家禽 1100 萬羽，增長 %；水產(chǎn)品 萬噸，增長 23%。 就業(yè)緊張局面有所緩解。城市最低生活保障范圍擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)提高，做到了應(yīng)保盡保。 2020 年末，全市民營經(jīng)濟(jì)增加值占全市生產(chǎn)總值比重接近 50%，比 2000 年提高 10 個百分點(diǎn)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2000 年 的 17： 36： 47 調(diào)整至 2020 年的 ： ： ，二產(chǎn)業(yè)比重有了較大提高。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重由 2000 年的 %提高到 %，總量排位由第 6 位上升到第 4 位。 33 天 舜 文 化 3 一 、 湘潭 房地產(chǎn) 市場調(diào)查報告 湘潭市概況 湘潭市位于湖南省的中部偏東地區(qū)，東西橫寬 108 公里，南北縱長 81 公里，土地總面積 5015 平方公里。 32 七 、 項目推廣策略 25 三、 項目定位 天 舜 文 化 1 湘潭嘉盛 28 四 、 項目 賣點(diǎn)提煉 28 五 、 項目 推盤策略 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全省比重加大、位次前移，其中：生產(chǎn)總值在全省的比重由 2000 年的 5%提高到 6%，總量排位由第 11 位上升到第 7 位。 結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。 民營經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。 全市參保 企業(yè)退休人員養(yǎng)老金和國有企業(yè)下崗職工基本生活費(fèi)做到了按時足額發(fā)放。 5 年來，全市共改造擴(kuò)建農(nóng)村敬老院 26 所，新增床位 1300 張。 2020 年，全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值 億元，比 2000 年增長 %。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積比 2000 年大大增加。 農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力逐步增強(qiáng)。到 2020 年止，全市累計建設(shè)沼氣池 13 萬個。規(guī)模工