【正文】 密度等特點。有需求沒供給就是市場機會所在。作為一個二級城市，高端群體的數(shù)量畢竟有限，消費容易到達飽和。 天 舜 文 化 27 策略五：項目要獲取高利潤，需要增加投入，提升附加值！ 為了獲取更豐厚的開發(fā)利潤，項目必須提升附加值，也就是在物業(yè)基礎(chǔ)價值上進行再挖掘。 市場機會： 湘潭 中央高尚人文社區(qū)，城市精英社區(qū)。 因素一：工程進度 工程進度決定銷售條件，但決定不了銷售進度；銷售進度是市場決定的，是營銷方式正不正確，工作準備充分不充分決定的。 推盤方式 作為 金桂園 項目的推盤，我司建議采取“充分蓄勢、分批放盤”的方式，結(jié)合工程，選擇有利的時間節(jié)點集中放盤，主要考慮有以下理由： ? “充分蓄勢”更容易形成市場熱點，造成旺銷局面； 而作為大手筆項目，沒有火熱的形勢就不可能形成影響力。 ? 項目定位高端物業(yè)，一次性放量太多，將大大降低項目的高貴感和神秘感，不能完全體現(xiàn)項目稀缺的價值。我們暫擬定如下價格，作為參考，具體價格在 項目 開盤前，根據(jù)市場情況和客戶意向情況具體確定。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯 。 ? 湘潭市場對于 同類產(chǎn)品 較為熱衷和認同。而我項目 并非一般的住宅項目，在 中 高價位操作下，不但要有實際的產(chǎn)品賣點支撐，更應(yīng)該有良好的項目發(fā)展概念詮釋。 電臺：根據(jù)項目營銷活動和推廣節(jié)點進行傳播，能及時將項目信息進行傳播。 以服務(wù)取得客戶的好感和信賴。 通過以上五個活動，項目從引發(fā)客戶聯(lián)想，到感受服務(wù)，到展示形象實力，到深入展現(xiàn)內(nèi)涵，到完全揭示產(chǎn)品，最后到項目發(fā) 售，逐步調(diào)起客戶口味，引發(fā)行業(yè)眼球，調(diào)動星城關(guān)注。 將生活演繹到底，樣板房登場， 讓項目通過創(chuàng)意性表達達到轟動效應(yīng) 。 第二戰(zhàn)：臨時接待樹風(fēng)范 攻擊方式： 項目 臨時接待中心的開放，星級酒店式的服務(wù)標準，絕對尊崇的感受。 考慮在一定時期使用。形成對項目的威脅。 天 舜 文 化 33 機會分析： ? 湘潭還沒有真正意義上的品牌物業(yè)。人脈關(guān)系廣闊。 營銷分期 （暫略） 需要根據(jù)項目施工進展狀況來進行計劃與安排； 價格策略 “ 高開高走 高低結(jié)合” 隨著建筑的推進，市場的變化，推出批次的素質(zhì)更高，項目價格將逐步 調(diào)整和 提升。 ? 考慮項 目規(guī)模 不 大，總套 190套左右，一次性放量， 市場 雖 有比較大消化能力 。充分把握市場規(guī)律，認識市場形勢，是把事情做好的基礎(chǔ)。 服務(wù)機會：國際知名物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)對項目實施個性化管理。只有這樣，項目才可能長期的成為市場的標竿。有了他，項目就 光彩照人，就有了信心，附加值提升將有保障。 金桂 園項目必將接風(fēng)聲勢?？陀^面是什么，客觀面就是 客戶資源和客戶意向。（不僅要求有本地戶口，且有本地工作的本地人作為擔保）。購買人群只是登 記在冊 ,暫難以確定購買對象身份。 住宅均價： 1520 元 /㎡ 車庫： 1782 元 /㎡ （折后 折） 門面均價：復(fù)式 3200 元 /㎡ （單間面積為 100 ㎡） 平式 2800 元 /㎡ （單間面積為 100 ㎡） 分攤： 7%8% 物管： 元 /㎡ /月 有直飲水： 1500 戶 購買人群：湘鋼職工、學(xué)校教師、醫(yī)院員工 住宅面積：兩室兩廳 （ 98 ㎡）、三室兩廳（ 120 ㎡）、四室兩廳（ 140 ㎡）、復(fù)式（帶頂層花園， 180 ㎡） 賣點：戶外退臺私家花園 E、霞光山莊 開發(fā)商：湘潭市城郊房地產(chǎn)開發(fā)總公司 地址：建設(shè)南路（華都賓館旁） 天 舜 文 化 19 分三期開發(fā)： 一、二期已售完， 06 年 10 月交房，共 21 棟，占地 86 畝，約 9 萬平米 三期 06 年 4 月預(yù)售，共 6 棟 規(guī)模： 15 萬平米大型社區(qū) 結(jié)構(gòu)類型：多層，共六層，頂層為復(fù)式 住宅均價： 1228 元 /㎡ 屋頂花園： 800 元 /㎡ 車庫價格為： 1880 元 /㎡ 商鋪價格為： 1880 元 /㎡ 小區(qū)配套： 500 ㎡會所，幼兒園、娛樂休閑廣場、籃球場 F、龍鳳佳園 位置 :砂子嶺黃花塘 22 號 開發(fā)商 :龍牌醬業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 銷售熱線 :07322326111 2314265 136378832 付款方式 :一次性付款 折 銀行按揭 無折扣 銷售時間 :2020 年初 2020 年初 項目概況： 10 棟（均為多層建筑） 天 舜 文 化 20 住宅均價 :1300 元 /㎡ 主力戶型：三房兩廳（ 134 ㎡ — 138 ㎡）、四房兩廳（復(fù)式樓、躍層式 156 ㎡ — 221 ㎡） 面積 :134 ㎡～ 285 ㎡ 占地面積 :40 畝 建筑面積 :5000 ㎡ 綠化率 :40% 容積率 : 車庫單價 :1200 元 /㎡ 物業(yè)管理 : 元 /㎡ 小區(qū)配套：中心花園 小高層： A、金僑世紀大廈 酒店式商務(wù)樓（四星級標準） 14F： 整體招商，擬引進大型零售業(yè) 5F： 開發(fā)商與商家正在洽談，暫不出售 611F： 單層面積 2000 ㎡，層高 米， 天 舜 文 化 21 單層擁有 15 個單套， 4080 ㎡面積不等，單套帶衛(wèi)生間， 6F 均價： 3000 元 /㎡ ，上升一層加價 100700 元 /㎡不等 12F： 層高 6 米，售價達到 5000 元 /㎡， 一次性 折，按揭 折 物業(yè)： 1 元 /㎡（不含中央空調(diào)費用） 租賃： 元 /㎡ /每天 B、絲綢大廈 開發(fā)商 :湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址 :絲綢廣場旁 建筑結(jié)構(gòu) :框架 一梯三戶 面積 :108 ㎡ 180 ㎡ 住宅最高價 :1850 元 /㎡ 層差 :30 元 /㎡ 建筑形態(tài) :15 層小高層 ,14 層裙樓設(shè)商場 ,515 層住宅 交房日期 :07 年 10 月 主要消費群 :大學(xué)老師、公務(wù)員 天 舜 文 化 22 銷售現(xiàn)況 :14 層群樓均以內(nèi)部認購形式為主（大部分為開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系戶） 目前以定購住宅為主 ,已售 20% C、湖湘家園 位置：湖湘東路軍分區(qū)旁 開發(fā)商：湘潭高新房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 項目概況：項目共有 6 棟， 374 戶，其中 11 層住宅有 2 棟， 14 層住宅 4 棟 臨 街面 4 層商鋪，住宅 1 層起價 1850 元 /㎡ ， 均價 1910 元 /㎡。鑒于三年返租費用達到 21%的投資回報率，從 第 4 年至第 10 年回報率為 8%，最后一年返 11%。總體銷售到達 80%以上 ,價格中等偏上 ,購買人群主要以投資客戶居多 ,國 天 舜 文 化 13 家機關(guān)公務(wù)人員、湘鋼職工、高等院校（如湘大、科大）等教職員工為主。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地，大都通過公開拍賣和掛牌出讓等透明、市場化的運作方式，由于相互之間的龍爭虎斗，土地價格隨之節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)企業(yè)的土地成本必然大幅增加，是引發(fā)房價上漲的直接原因。其中，二手房住宅 821 元 /平方米，同比上漲 4 個百分點。其中：住宅價格上漲 個百分點，均價 元 /平方米；非住宅價格上漲 個百分點，均價為 元 /平方米。在進行房地產(chǎn)建設(shè)時可充分挖掘此點，做出更具湖湘特色的地產(chǎn)項目，作為當?shù)匦蓍e及購物的新亮點。 城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，居住條件進一步改善。順利完成省級園林城市、省級文明城市的創(chuàng)建任務(wù)。城鎮(zhèn)以上共有 1761 個項目建成投 產(chǎn)，其中基本建設(shè)項目 482 個，更新改造項目 1073 個。通過狠抓項目建設(shè)，工業(yè)技改投入逐年增加，由 2000 年的 10 億元增加到 2020 年的 億元， 5 年內(nèi)共投入技改資金 億元，比“九五”增長 倍。全部工業(yè)增加值由 2000 年的 億元增加到 134 億元，年均增長 %。 5 個千畝以上的特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品示范基地取得較好經(jīng)濟效益。 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。 社會保障體系不斷健全。進出口總額的比重由 %提高到 %，總量保持在前三位。 金桂園項目營銷策略 大綱