【正文】 形式：返租 15 年， 8%回報 月回報 1600 元以下免交個人所得稅 開盤時 間： 開業(yè)時間： 產(chǎn)權(quán)辦理： 交通路線： 1 1 1 1 1 1 2 2 2 105 等 投資群體：浙江等外來投資客及父母為子女置業(yè)保障者居多 B、柏麗廣場 位置 :芙蓉路與吉安路交叉處 開發(fā)商 :湘潭七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線 :07328525018 8525028 付款方式 :一次性付款 折 銀行按揭 無折扣 銷售時間 :2020 年初 至今 交房時間 :2020 年 7 月份（臨街） 天 舜 文 化 12 銀行按揭 :5 成十年 契稅 :4% 物 業(yè)管理 :1 元 /㎡ 維修基金 :2% 小戶型： 單價 :1600 元 /㎡～ 1800 元 /㎡ 樓層 :6 層 面積 :20 ㎡～ 30 ㎡ 銀行按揭 :4 成十年 契稅 :2% 維修基金 :2% 物業(yè)管理 : 元 /㎡ 分?jǐn)?:20%左右 柏麗廣場的商鋪銷售均價為 8000 元 /㎡ ,前三年可以返租的形式 ,三年的回報率 18%（一年 6%） , 可以直接抵房款。 （ 4） 土地稀缺 性 土地作為一種不可再生的稀缺資源，隨著耕地保護(hù)意識的增強(qiáng)，對土地出租、轉(zhuǎn)讓等交易已采取招標(biāo)、拍賣等方式，在一定程度上促使土地交易價格仍然有上漲的要求。 2020 年，全市二手房銷售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比上漲 個百分點(diǎn)。商品房銷售價格為 元 /平方米，較上年同期上漲 個百分點(diǎn)。 人文底蘊(yùn)深厚，景觀資源優(yōu)良，紅色旅游興盛。 2020 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，各項(xiàng)貸款余額 億元，分別比 2000 年增加 163 億元和 億元，其中：農(nóng)業(yè)貸款 億元，比 2000 年增加 億元。人民大廈、廣電中心、夢澤山莊、東方紅廣場等一批文化設(shè)施和大型標(biāo)志性建筑相繼建成并投入使用。 5 年間全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 527 億元，是“九五”的 倍。 企業(yè)投入加大。 2020 年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成 475 億元， 5 年平均增長 %。 2020 年畜牧業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破 50 億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重由 2000 年的 %提高到 %。通過實(shí)施“城區(qū)五萬人就業(yè)工程”， 5 年內(nèi)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷壯大， 2020 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 61%。地方財政收入的比重由 2000 年的 %提高到 %，總量由第 11 位上升到第 7 位。 29 六、項(xiàng)目 SWOT 分析 2020 年，湘潭市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比 2000 年增長 %，“十五”期間年均增長 %，增速比“九五”時期提高 個百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整， 2020 年末城鎮(zhèn)化率達(dá) %，比 2000 年提高 個百分點(diǎn)。 2020 年，全市企業(yè)職工基本養(yǎng)天 舜 文 化 4 老保險參保人數(shù)達(dá) 萬人，比 2000 年增加 萬人；參加基本醫(yī)療保險人數(shù) 萬人，增加 萬人。全市優(yōu)質(zhì)稻種植 萬畝，占水稻種植比重達(dá) %。 5 年間新增電排裝機(jī)容量 萬千瓦，新增灌溉面積 3500 公頃，硬化各類渠道 1923 公里，田園化 萬畝，旱澇保收面積達(dá) 179 萬畝。 經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。通過“十五”期間的加速發(fā)展，全市已基本形成了冶金、機(jī)電、化纖紡織、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。三大橋建成通車，四大橋開工，城市二環(huán)線、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。建成通村公路 公里，改造通暢公路 公里。 天 舜 文 化 7 在良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的帶動下，市民收入有所增長，市民的購買能力大幅提升，市民購買心理已由原先的簡單買 房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷梅康膹?qiáng)烈需求，住好房也必將成為 06 年新的生活主題。 2020 年 2 月湘潭市固定資產(chǎn)投資總額完成 73267 萬元， 12 月累計(jì)完成 109741 萬元 ,較上年同期增長 %，其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資 12 月完成 13864 萬元 ,同比下降 %；技術(shù)改造投資 12 月完成 60587 萬元 ,同比下降 %。 （ 3） 二手樓市呈現(xiàn)回暖復(fù)蘇現(xiàn)象 自 2020 年 “六一 ”新政以來，二手樓市曾出現(xiàn)過一段蕭條時期，交易量明顯下滑，購房者持幣觀望，猶豫不決。 （ 2）人均 收入水平的提高 因?yàn)殡S著人民收入水平的不斷提高，以及對舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的進(jìn)一步加大，行政中心的東移，公務(wù)員小區(qū)的逐步興建，城市人口的增長，購房群體逐步擴(kuò)大，加之人們生活水平的日益提高，對于居住環(huán)境的質(zhì)量提出更高要求 ，房產(chǎn)開發(fā)商對居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營銷方面都加大了投入，為促進(jìn)房地產(chǎn)價格而附加的投入又形成一種成本推動力。具體來說，湘潭房地產(chǎn)在 2020 年以前市場運(yùn)作不規(guī)范，而 2020 年以后則理性回落，發(fā)展趨緩， 2020 年則開始逐漸升 溫。 A 區(qū)計(jì)劃引進(jìn)國美或通程電 器賣場 ,B 區(qū)規(guī)劃做大型超市使用 ,僅對 C 區(qū)商鋪進(jìn)行銷售。 住宅均價： 1450 元 /㎡ 別墅均價： 2800 元 /㎡ 住宅面積： 140 ㎡～ 160 ㎡ 復(fù)式面積： 230 ㎡～ 280 ㎡ 別墅面積： 300 ㎡～ 410 ㎡ 小區(qū)配套：網(wǎng)球場、籃球場、游泳池 天 舜 文 化 16 物管費(fèi)： 元 /㎡ /月 消費(fèi)群體：公務(wù)員、個體經(jīng)商戶、大學(xué)退休教授 B、金僑 工程進(jìn)度：裙樓在建 高層： A、建鑫城市廣場 天 舜 文 化 23 位置：絲綢路與河?xùn)|大道交匯處 整體結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目共有建筑 4 棟，其中 3 棟為 19 層住宅（從第 1 層到 第 4 層為商鋪，第 5 層到第 19 層為住宅）；另外 1 棟為塔樓和裙樓結(jié)構(gòu)。在湘潭商業(yè)性地產(chǎn)中，作為固定資產(chǎn)投資用途的購買者占整個購買群體數(shù)量的 63%以上（公務(wù)員 +企業(yè)員工 +事業(yè)單位員工），這其中還未包括個體經(jīng)營戶以及私營企業(yè) 主中作為商業(yè)運(yùn)營用途而購買的客戶。 天 舜 文 化 25 一、項(xiàng)目開發(fā)策略 策略一： 高端項(xiàng)目要在操作上取勝，關(guān)鍵在于高端資源整合！ 整合高端資源，包括人、財、物三方面。 同時，有機(jī)會并不意味著一定成功，是否愿意承擔(dān)風(fēng)險，是否能夠控制風(fēng)險是關(guān)鍵問題。這樣更容易搶占先機(jī)，樹立品牌。而在附加值提升中，項(xiàng)目前期定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)是投入產(chǎn)出比最高的兩個部分，其主要依靠智力因素，但卻直接關(guān)系項(xiàng)目發(fā)展方向和后期物業(yè)增值幅度。 戶型機(jī)會：城市核心區(qū)的大戶型群 落 。 因素二：開發(fā)意愿 開發(fā)企業(yè)具有明確的開發(fā)目標(biāo)，主觀思路，但其往往與市場有違背 之處。 ? 在城市核心區(qū)域，我項(xiàng)目具有鮮明的特色，有 一定 唯一性，故營銷推盤上不需要太急，時間越往后對項(xiàng)目營銷應(yīng)該更加有利。 天 舜 文 化 31 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品 的價格在銷售過程中還需要逐步驗(yàn)證，一次性釋放完全公布，將造成項(xiàng)目沒有退路。項(xiàng)目位置較佳。 劣勢分析： ? 地價有一定幅度上漲，提升了土地開發(fā)成本，市場風(fēng)險增大。 威脅分析： ? 中 高端群體的消費(fèi)理念能否接受項(xiàng)目產(chǎn)品售價。我項(xiàng)目要做的就是在 2020年的 湘潭 樓市掀起新的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造一種產(chǎn)品，改變 湘潭 樓市高端的概念和高度。 特殊媒體 天 舜 文 化 37 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是未來營銷中重要的媒介，其形象好，形式廣泛新穎，容量大，可將項(xiàng)目闡述更為清晰、透徹。 五星級酒店大堂入口及配套會所的開放，眾多的 社區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)配置及物業(yè)的開放，引發(fā)客戶憧憬 。 。 舉行濃重高雅的項(xiàng) 目產(chǎn)品說明會，詮釋 項(xiàng)目 產(chǎn)品理念及內(nèi)涵，引發(fā)客戶更多的展望 。 攻擊時機(jī)： （暫略） 攻擊核心 ―― 形象。注重與消費(fèi)者的溝通。 ? 項(xiàng)目區(qū)域周圍有若干針對同樣購買群體開發(fā)的樓盤。 ? 項(xiàng)目周邊仍有部分陳舊建筑和廠房影響區(qū)域美觀。 ? 景觀效果較好， 綠化率較高 。 由此，我司建議項(xiàng)目采用“充分