【正文】 產(chǎn)權(quán)辦理： 交通路線： 1 1 1 1 1 1 2 2 2 105 等 投資群體：浙江等外來(lái)投資客及父母為子女置業(yè)保障者居多 B、柏麗廣場(chǎng) 位置 :芙蓉路與吉安路交叉處 開(kāi)發(fā)商 :湘潭七星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售熱線 :07328525018 8525028 付款方式 :一次性付款 折 銀行按揭 無(wú)折扣 銷(xiāo)售時(shí)間 :2020 年初 至今 交房時(shí)間 :2020 年 7 月份（臨街） 天 舜 文 化 12 銀行按揭 :5 成十年 契稅 :4% 物 業(yè)管理 :1 元 /㎡ 維修基金 :2% 小戶(hù)型： 單價(jià) :1600 元 /㎡～ 1800 元 /㎡ 樓層 :6 層 面積 :20 ㎡～ 30 ㎡ 銀行按揭 :4 成十年 契稅 :2% 維修基金 :2% 物業(yè)管理 : 元 /㎡ 分?jǐn)?:20%左右 柏麗廣場(chǎng)的商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為 8000 元 /㎡ ,前三年可以返租的形式 ,三年的回報(bào)率 18%（一年 6%） , 可以直接抵房款。 住宅均價(jià)： 1450 元 /㎡ 車(chē)庫(kù)： 1780 元 /㎡ 購(gòu)買(mǎi)人群：湘鋼職工、學(xué)校教師、醫(yī)院?jiǎn)T工 銷(xiāo)售率：已銷(xiāo)售 80% D、錦繡華庭： 位置：建設(shè)南路華凱旁、新一佳北側(cè) 棟數(shù)： 13 棟 交房日期： 2020 年 10 月；余下兩期 06 年全面竣工， 07 年上半年交房 天 舜 文 化 18 建筑面積：近 10 萬(wàn)平米 層數(shù)： 6 層 有電梯房、多層房、但價(jià)格一致，只有層差價(jià)。 政策法規(guī)：湘潭房地產(chǎn)的銀行貸款對(duì)外地戶(hù)口的貸款較為慎重。 天 舜 文 化 26 湘潭經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，尤其是 2020 年在產(chǎn)品與價(jià)格上不斷地突破，已經(jīng)為城市高端物業(yè)發(fā)展?fàn)I造了聲勢(shì)，高端市場(chǎng)大門(mén)正慢慢開(kāi)啟，真正為城市主宰者提高品質(zhì)生活環(huán)境的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。 該 項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造高售價(jià)，附加值提升應(yīng)該是存在于項(xiàng)目操作的各個(gè)環(huán)節(jié)，從整體規(guī)劃、建筑處理、材料技術(shù)、配套設(shè)備、配套會(huì)所、戶(hù)型設(shè)計(jì)、戶(hù)型裝修、物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位、寫(xiě)字樓租客定位、公寓使用者定位、形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣等等，都應(yīng)該表現(xiàn)出相應(yīng)的檔次，都需要做出創(chuàng)新。 因素三：市場(chǎng)形勢(shì) 市場(chǎng)客觀存在發(fā)展，可作引導(dǎo)，但大勢(shì)難隨個(gè)人意志轉(zhuǎn)移。如此既有效的控制銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出一個(gè)接 一個(gè)的市場(chǎng)聚焦，把項(xiàng)目影響力越推越高，到最后引爆項(xiàng)目制高點(diǎn)，完美閉幕。 ? 項(xiàng)目 核心區(qū)域的地位還未穩(wěn)固 ,區(qū)域的整體發(fā)展 和建設(shè)還有待 完善。 戶(hù)外 :戶(hù)外是項(xiàng)目形象支撐的主要媒介，效果好。 第 五 戰(zhàn)： 樣板生活成標(biāo)竿 天 舜 文 化 39 攻擊方式：精裝修樣板房開(kāi)放 攻擊時(shí)機(jī)： （暫略） 攻擊核心 ―― 實(shí)力 。 第三 戰(zhàn)： 會(huì)所開(kāi)放引轟動(dòng) 攻擊方式： 項(xiàng)目主入口落成，會(huì)所開(kāi)放，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放 攻擊時(shí)機(jī)： （暫略） 攻擊核心 ―― 檔次。而總結(jié)我項(xiàng)目發(fā)展概念，其可用一句話歸納為： 白金地段， 精英社區(qū) 作為 湘潭 首個(gè)真正意義上的公寓產(chǎn)品，如何標(biāo)注 產(chǎn)品概念，詮釋精英 內(nèi)涵，把產(chǎn)品作為城市中心 住 宅標(biāo)準(zhǔn)推向風(fēng)口浪尖，是項(xiàng)目 推廣 的核心。 產(chǎn)品特點(diǎn)較為突出 。 需要放大項(xiàng)目的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。所以，不能因?yàn)楣こ踢M(jìn)度影響推盤(pán)節(jié)奏，尤其是放盤(pán)量大的大盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)一定不能受制于工程。附加值提升必然要求增加投入，增加成本，但附加值提升的投入產(chǎn)出比高，故利潤(rùn)空間也增大。故準(zhǔn)確的判斷市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和機(jī)會(huì)，爭(zhēng)做市場(chǎng)第一個(gè)，開(kāi)發(fā)在湘潭沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)的模式，做湘潭還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，不但在概念上提升，在本質(zhì)上也創(chuàng)新，才能成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)和寵兒。不論從客戶(hù)群構(gòu)成還是成交金額上看，這兩大客戶(hù)群的重要性是顯而易見(jiàn)的。 天 舜 文 化 15 現(xiàn)狀 :經(jīng)營(yíng)狀況較好 住 宅類(lèi) 多層： A、陽(yáng)光山莊 開(kāi)發(fā)商：湘潭市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：湘潭市陽(yáng)光物業(yè)管理公司 地址：湘潭市韶山西路砂子嶺 總建筑面積： 5 萬(wàn)平米（二期） 建筑結(jié)構(gòu)：多層、別墅、一梯兩戶(hù)、一梯一戶(hù) 共三期，一、二期多層，別墅已全部售完，第三期多層、別墅已全現(xiàn)房。目前，城市二區(qū)人口正保持每年新增 1 萬(wàn)人口的增速，其對(duì)住房的需求不可小視，隨著人民生活水平的不斷提高（近幾年城市居民可支配收入保持二位數(shù)增速），不同收入群體的城鎮(zhèn)居民對(duì)住房也有著不同的追求，加之城市中心東移，公務(wù)員小區(qū)的逐步興建， 河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步推進(jìn)。 （ 2） 土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲 2020 年，土地價(jià)格仍然維持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其中居住用地價(jià)格為 萬(wàn)元 /畝，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 要點(diǎn)歸納： 隨著政府長(zhǎng)株潭一體化政策的逐步實(shí)施，湘潭已進(jìn)入城市發(fā)展建設(shè)的快車(chē)道，政府投入資金力度加大，不斷吸引外資注入，交通綜合運(yùn)輸能力得到不斷提升，市容市貌對(duì)比從前已有較大改觀。 5 年新增城市道路 60 公里，新、改、擴(kuò)建城市主次干道和連通道 40 多條。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化， 2020 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比 2000 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 以“稻 — 菜”、“菜 — 菜”“蓮 — 菜”等耕作模式為主的稻田耕作制度得到進(jìn)一步發(fā)展。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重由 2000 年的 %上升至 %。 1 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 金桂園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 大綱 長(zhǎng)沙天舜文化傳播有限公司 金桂園項(xiàng)目小組 天 舜 文 化 2 目 錄 一、湘潭市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 進(jìn)出口總額的比重由 %提高到 %，總量保持在前三位。 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。全部工業(yè)增加值由 2000 年的 億元增加到 134 億元，年均增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)以上共有 1761 個(gè)項(xiàng)目建成投 產(chǎn)，其中基本建設(shè)項(xiàng)目 482 個(gè)，更新改造項(xiàng)目 1073 個(gè)。 城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，居住條件進(jìn)一步改善。其中：住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià) 元 /平方米；非住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)為 元 /平方米。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地，大都通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)和掛牌出讓等透明、市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，由于相互之間的龍爭(zhēng)虎斗，土地價(jià)格隨之節(jié)節(jié)攀升，開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成本必然大幅增加，是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的直接原因。鑒于三年返租費(fèi)用達(dá)到 21%的投資回報(bào)率，從 第 4 年至第 10 年回報(bào)率為 8%，最后一年返 11%。購(gòu)買(mǎi)人群只是登 記在冊(cè) ,暫難以確定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象身份?？陀^面是什么，客觀面就是 客戶(hù)資源和客戶(hù)意向。有了他，項(xiàng)目就 光彩照人，就有了信心，附加值提升將有保障。 服務(wù)機(jī)會(huì)：國(guó)際知名物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施個(gè)性化管理。 ? 考慮項(xiàng) 目規(guī)模 不 大，總套 190套左右，一次性放量， 市場(chǎng) 雖 有比較大消化能力 。人脈關(guān)系廣闊。形成對(duì)項(xiàng)目的威脅。 第二戰(zhàn)：臨時(shí)接待樹(shù)風(fēng)范 攻擊方式： 項(xiàng)目 臨時(shí)接待中心的開(kāi)放，星級(jí)酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，絕對(duì)尊崇的感受。 通過(guò)以上五個(gè)活動(dòng)，項(xiàng)目從引發(fā)客戶(hù)聯(lián)想，到感受服務(wù)，到展示形象實(shí)力，到深入展現(xiàn)內(nèi)涵，到完全揭示產(chǎn)品，最后到項(xiàng)目發(fā) 售，逐步調(diào)起客戶(hù)口味，引發(fā)行業(yè)眼球，調(diào)動(dòng)星城關(guān)注。 電臺(tái)：根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行傳播，能及時(shí)將項(xiàng)目信息進(jìn)行傳播。 ? 湘潭市場(chǎng)對(duì)于 同類(lèi)產(chǎn)品 較為熱衷和認(rèn)同。我們暫擬定如下價(jià)格，作為參考，具體價(jià)格在 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)前，根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶(hù)意向情況具體確定。 推盤(pán)方式 作為 金桂園 項(xiàng)目的推盤(pán)，我司建議采取“充分蓄勢(shì)、分批放盤(pán)”的方式，結(jié)合工程，選擇有利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中放盤(pán)，主要考慮有以下理由： ? “充分蓄勢(shì)”更容易形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，造成旺銷(xiāo)局面； 而作為大手筆項(xiàng)目，沒(méi)有火熱的形勢(shì)就不可能形成影響力。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 湘潭 中央高尚人文社區(qū)，城市精英社區(qū)。作為一個(gè)二級(jí)城市，高端群體的數(shù)量畢竟有限，消費(fèi)容易到達(dá)飽和。 面積： 由于湘潭地塊正處于開(kāi)發(fā)期，土地資源豐富，項(xiàng)目均有低容 積率、低密度等特點(diǎn)。 項(xiàng)目配套：湖湘公園、直飲水入戶(hù)，智能電子監(jiān)控系統(tǒng)是其價(jià)格高（相對(duì)于同等樓盤(pán)）的主要支撐點(diǎn)。周?chē)邢嫣妒姓⑹形V電中心、太平洋保險(xiǎn)湘潭中心支公司、湘 潭日?qǐng)?bào)社等企事業(yè)單位。它一方面繼續(xù)遏制不合理需求，通過(guò)政策增加炒作型二手房的交易成本和非普通商品房的購(gòu)置成本，同